每經記者 吳抒穎     每經編輯 魏文藝    

作為行業(yè)領頭企業(yè)，萬科的一舉一動都備受關注。

9月23日，在萬科舉辦的南方區(qū)域媒體交流會上，就媒體關心的萬科轉型、海外戰(zhàn)略、轉型等問題，萬科董事會主席郁亮表示，“我們今天來看萬科當年那個“活下去”，還不能忽略了我們剩下幾個字，我們不僅要活下去，還要活得好、活得久。”

同時，郁亮還透露，萬科正在研究第二階段的海外戰(zhàn)略。第一階段進入了紐約、倫敦和新加坡，目前已告一段落了。

萬科董事會主席郁亮 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

關于海外戰(zhàn)略

在被問及海外戰(zhàn)略布局時，郁亮表示，萬科正在研究第二階段的海外戰(zhàn)略。第一階段進入了紐約、倫敦和新加坡，都是和別人合作的，當時想通過合作學習更多的東西。

“第一階段告一段落了，開始進入第二階段，但我們的發(fā)展策略目前還沒看明白，還在做相關的調研，還沒成熟。希望明年能夠跟大家分享。”郁亮說。

對于媒體提及萬科收斂聚焦策略及明年的計劃時，郁亮表示，萬科是非常具有危機感的公司，從來不會因為外部環(huán)境的變化而改變如履薄冰的危機感。

“比如說就7·30中央政治局會議中提出的“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”，對此很多人作了不同的解讀，但是對萬科來說，我們這個行業(yè)不是短期的手段，我們知道長效機制必須要建立起來了。”郁亮表示：“我們今天來看萬科當年那個“活下去”，還不能忽略了我們剩下幾個字，我們不僅要活下去，還要活得好、活得久。”

此外，在談及萬科物業(yè)為什么不上市時，郁亮表示，萬科物業(yè)如果以一個傳統(tǒng)的物業(yè)公司上市的話，他絕對是不滿意的。萬科物業(yè)一定要區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)，被認可為服務商的時候，才有價值，才能得到市場的認可。

關于轉型問題

在被問及如何看待萬科A的市值被海天醬油超過時，郁亮回答：“我是服氣的，我也樂于見到這樣的結果。”

“如果有一家公司能夠滿足千家萬戶老百姓的需要、成為他們的首選，這樣的公司賺很多錢是應該的。我們要向優(yōu)秀的公司學習。”郁亮表示，無論是酒還是醬油，或者是房子，所有的企業(yè)都應該以如何成為千家萬戶老百姓的首選為目標，這樣就能創(chuàng)造真實的價值。

對于轉型問題，郁亮表示，海天醬油讓萬科看到了希望。因為從收入上講，萬科是其17倍多，從利潤來看大概7倍多，如果簡單地拿財務數(shù)據來說轉型是否成功，可能太簡單了。

郁亮表示，從地產行業(yè)轉型來看，萬科并不是地產業(yè)務干不下去了要換個跑道發(fā)展，而是地產行業(yè)在尋找第二增長曲線。所以并不是說行業(yè)活不下去了，第二增長曲線是萬科轉型的主要任務。

郁亮表示，轉型也意味著會做一些全新的東西，比如說物流業(yè)務。“萬科物流業(yè)務從零開始到現(xiàn)在，我覺得做得很成功。”他說，轉型除了在原來核心業(yè)務帶來新的增長點外，同時也在跟萬科相匹配，跟城市同步發(fā)展、跟客戶同步發(fā)展。

他表示，近幾年還有一個新業(yè)務做起來了，就是長租公寓。在集中式長租公寓方面，萬科是市場第一。未來長租公寓市場預計有3萬億元的規(guī)模，有很大前景。

同時，郁亮還透露，萬科對于舊改和TOD為代表的大型復雜項目，現(xiàn)在花費了很多精力研究。他指出，如果在舊改和TOD這種大型復雜項目上能夠有所突破，也是為傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務帶來新的增長曲線。“所以這個時候轉型發(fā)展，應該說要在傳統(tǒng)開發(fā)當中找到新的內容，找到新的增長點。”郁亮稱。

當天，出席交流會的萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉也表示，萬科將把城市更新作為在全國各大城市的重點發(fā)展領域?，F(xiàn)在城市里還有很多老房子，這些老房子不單只是建筑問題。在城市更新中，尊重歷史文脈，保留城市記憶，打造公共空間，激發(fā)城市活力是萬科做城市有機更新的核心理念。

郁亮表示，對萬科來說，像管個大家庭一樣，或者說像管個生態(tài)系統(tǒng)一樣，大樹有大樹的功能，小草有小草的作用，在各自的領域里面做得最好，相信就能轉型成功了。

關于科技應用

關于地產科技應用落地，萬科集團副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全現(xiàn)場介紹稱，萬科主要分為兩部分內容，一部分是線下到線上，另一部分是數(shù)字到智能。

其中，線下到線上方面，萬科從2013年啟動物業(yè)信息化建設；2016年地產業(yè)務全面啟動信息化建設；2018年物流、產城、商業(yè)等業(yè)態(tài)實現(xiàn)信息化。

數(shù)字到智能方面，萬科在2017年實現(xiàn)單點應用：引入人臉識別技術；2018年，研發(fā)智能家居、智能園區(qū)等產品；2019年，建立平臺：應用AI+BIM技術，IOT+BIM等技術。

朱保全舉例稱，在30年前，萬科物業(yè)剛剛成立的時候，對保安有非常嚴的要求，要求入職兩周之內必須背下所負責區(qū)域經過的車的車牌號。今天如果用車牌識別的技術，永遠就可以記下客戶的車牌，無論是從客戶體驗還是從質量的結果情況來講，機器會勝過人。萬科將全面主動擁抱科技變革，構建數(shù)字萬科，打造不動產科技平臺。

朱保全還透露，萬科有一個秘密武器叫沃土計劃，這是一場萬科內部的信息化革命，目標是打通底層數(shù)據，治療萬科內部的大公司病，提升管控效率，提高利潤水平，并最終讓萬科為未來的萬億市值平臺搭建，做好充足的準備。“接下來無論是5G還是物聯(lián)網技術，我覺得在不動產領域里面，這是它可能真正醞釀的一個非常巨大的機會。”朱保全預測。

萬科南方區(qū)域事業(yè)集團首席執(zhí)行官孫嘉 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

關于南方區(qū)域

孫嘉在“礪初心、永熱愛”的故事分享會中指出，隨著業(yè)務種類的增加、業(yè)務規(guī)模的擴大、業(yè)務戰(zhàn)線的拉長，南方區(qū)域的團隊也在經歷著一個階段性考驗。

“我們從能力到經驗到內部的組合方式、協(xié)作方式，跟外部生態(tài)、網絡共同打造新的事業(yè)、新的平臺能力，都在逐步建設中。因此，過程中間難免會有些工作的瑕疵，沒有在每一個城市、每一個項目上都做到讓所有客戶和利益相關方都滿意。”

孫嘉表示，去年以來，萬科南方區(qū)域獲得國家頂層設計層面的重大利好，包括海南自由貿易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要正式發(fā)布以及深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)。

對于未來萬科南方區(qū)域發(fā)展，孫嘉表示，會同時做好兩方面業(yè)務。一方面是進一步鞏固和提升基本盤，現(xiàn)在萬科南方區(qū)域在南方五省進入了17個城市，產能超4500億元，已經服務了超過60萬個都市家庭，“我覺得這個數(shù)字還可以更大，我們還可以給更多的城市家庭提供更好的綜合性社區(qū)服務。

另一個方面的業(yè)務是在住宅以外的，根據空間、城市和客戶需求的把握，做一些相關的高價值的持有性資產和高黏性的客戶服務，“經營空間、搭建平臺，讓政、企、銀、商、學互為客戶，讓各方在萬科這樣一個大的平臺上產生鏈式反應，讓更多客戶去服務于更多客戶。”

 （文章來源：鎂刻地產原創(chuàng) 喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 吳抒穎