每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

步入傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，廣州樓市卻傳出“價格降溫”的消息。

近日有消息稱，廣州多個在售樓盤出現(xiàn)了批量降價，且降價幅度不小。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者對比廣州多個樓盤不同時間銷售均價、采訪多位業(yè)主后發(fā)現(xiàn)，打折降價主要出現(xiàn)在部分樓層、個別戶型，且降幅度不大，有個別樓盤打折降價后的價格對比去年底仍然是小幅上漲。

多位廣州資深業(yè)內(nèi)人士也對記者表示，在如今的市場形勢下，開發(fā)商不得不采取“以價換量”的銷售策略，其實這也是常規(guī)的市場表現(xiàn)，而且整體降價幅度并不大。

有打折降價 也有隱形上漲

一位去年10月購買了黃埔一新盤的業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該項目近期推出的相同戶型特價房優(yōu)惠了34萬元，單價在31000元/平方米左右，比去年10月他買的時候優(yōu)惠了1500元/平方米左右。“但這個是低樓層的，樓棟也不同，小幅降價也是可以接受的。”

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向記者表示，從近期促銷的樓盤來看，廣州外圍郊區(qū)大部分項目的促銷幅度都在1000元/平方米以內(nèi)，也就是5%左右；個別降幅大的可達(dá)到2000元/平方米左右，但是數(shù)量較少。

此外，增城、白云、荔灣等都有樓盤推出類似特價房。廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前廣州市場上項目調(diào)價仍屬于“個別行為”，而且調(diào)價主要方式為“特價房促銷”，即主要針對“特定樓層、特定戶型”。

而單個項目全面下調(diào)價格的占比較少，且全面調(diào)價的主要原因為早前定價過高，目前理性回歸。如此前番禺的祈福繽紛匯項目，降幅達(dá)到8000元/平方米，主要原因就是原定價與地段價值不符，降價屬于合理情況。

廣州某樓盤銷售中心  圖片來源：每經(jīng)資料圖片

廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，樓盤“以價換量”也需講究策略，降價打折與集中推售期時間不能太近，否則很多業(yè)主可能難以接受。降價幅度和節(jié)奏也要把控好，一些全新盤也會采取“低開高走”的策略。另外，也需要讓一些潛在客戶能夠知道樓盤在“以價換量”，把握購買機會。

廣州中原研究發(fā)展部也指出，廣州市內(nèi)不少熱門板塊樓盤項目價格基本保持穩(wěn)定。

一位南沙新房業(yè)主對記者表示，其于今年4月購買的戶型均價在19000元/平方米左右。近期，該樓盤推出的同樓層同戶型國慶特價房，雖然總價優(yōu)惠幅度達(dá)21萬元，但優(yōu)惠后均價已達(dá)24000元/平方米左右。

整體來看，廣州一手住宅市場尚為平穩(wěn)。而有廣州資深投資客告訴記者，他去年在南沙購買的一套商鋪近期每平方米下降了5000元，車位更是打了5折，從24萬元降至約12萬元左右。

以價換量是主因 或持續(xù)至年底

肖文曉進(jìn)一步指出，今年5月份以來，伴隨著政策收緊的信號，廣州新房市場逐漸趨于冷淡，開盤去化率也從今年4月份最高時的62%下降到9月上半月的40%。在此情況下開發(fā)商也不得不接受現(xiàn)實，不僅收回了3、4月份時漲價的沖動，還在近期開始密集以特價房等形式進(jìn)行優(yōu)惠促銷，這是由市場的大環(huán)境決定的。

讓利促銷也的確有一定作用。廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，8月底到9月初，荔灣廣鋼板塊的中?；骋继?、番禺鐘村板塊的祈福繽紛匯，通過特價單位促銷以及整體價格優(yōu)惠方式搶客，當(dāng)周分別成交65宗、56宗，進(jìn)入全市TOP10熱盤之列，讓利吸客“漸見成效”。

近一年廣州新房價格走勢  數(shù)據(jù)來源：安居客

但廣州中原也指出，大部分促銷行為主要集中在距離市中心較遠(yuǎn)、區(qū)位條件一般的樓盤。從8月網(wǎng)簽情況來看，這一類帶有明顯缺點的項目調(diào)價并未對實際成交帶來明顯刺激。當(dāng)前環(huán)境下，買家入市判斷更加理性，不會因為價格調(diào)整而“一窩蜂”入市。

但即便如此，大部分受訪專家認(rèn)為廣州樓市的“以價換量”情況會持續(xù)至年底。

肖文曉表示，總體來看，今年開發(fā)商面臨的形勢還是比較緊張的，統(tǒng)計TOP30房企1~8月份的銷售情況發(fā)現(xiàn)，大部分房企的業(yè)績目標(biāo)完成率只有5、6成，這意味著接下來幾個月這些房企都必須要加大銷售力度才行。房企在廣州的情況也是這樣的，特別是今年受供貨節(jié)奏的影響，年底還是推新貨的高峰期，樓盤之間的競爭會很激烈，所以“平價換量”將會是行業(yè)的普遍共識。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控顯示，8月份廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為7292宗，環(huán)比上升3%；總成交面積為76.64萬平方米，環(huán)比上升1%。

從今年5月份起，廣州新房成交量基本維持在7000宗（約75萬平方米）關(guān)口，市場交易氣氛相對平淡。另一方面，8月份廣州全市新批供應(yīng)僅5159宗（55萬平方米），創(chuàng)春節(jié)月（2月）以來年內(nèi)第二新低，面積環(huán)比下跌16%。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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