每經(jīng)編輯 孫志成 杜恒峰    

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眾所周知，香港房?jī)r(jià)居高不下的原因之一就是土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致住房供少于求。

隨著房屋短缺問題日益凸顯，香港社會(huì)近期就增加土地供應(yīng)展開熱議，部分房地產(chǎn)商也作出回應(yīng)。

據(jù)新華社報(bào)道，香港新世界發(fā)展有限公司25日宣布，將捐出部分農(nóng)地用于興建公共房屋等，希望紓緩香港社會(huì)房屋短缺問題。

無償捐出27萬平方米土地

9月25日，新世界發(fā)展（00017-HK）發(fā)布2019財(cái)年業(yè)績(jī)，公司執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛于會(huì)上宣布，將捐出300萬平方英尺（約合27萬平方米）農(nóng)地給社會(huì)，以支持舒緩社會(huì)房屋問題。會(huì)以開放的態(tài)度考慮劃撥給社會(huì)企業(yè)發(fā)展社會(huì)房屋，以及給政府興建公屋項(xiàng)目等可能性，不過會(huì)優(yōu)先考慮和社會(huì)企業(yè)合作。目前，新世界于新界持有共約1690萬平方英尺的農(nóng)地。

27萬多平方米是個(gè)什么概念？大概相當(dāng)于38個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，如果按照容積率5倍來計(jì)算，則可以興建135萬平米的房產(chǎn)，若按人均住宅面積30平方米來算，可滿足45000人的居住需求。

據(jù)港媒報(bào)道，新世界和社會(huì)企業(yè)“要有光”去年簽署合作備忘錄，將發(fā)展項(xiàng)目“光村”。新世界將天水圍三幅地?fù)芙o“要有光”，興建社會(huì)房屋“光村”。該項(xiàng)目將興建超過100個(gè)面積約200~300平方英尺的住宅單位。

“這些合作是有成效的，兩到三年內(nèi)，相信‘光村’可以落成，受惠人數(shù)可達(dá)到一萬人”，鄭志剛說。在“光村”房屋租住期限和租金方面，每戶家庭最長(zhǎng)租住三年，租金水平視租戶家庭收入水平定奪，確保租戶可負(fù)擔(dān)得起租金。新世界與“要有光”合作，交由“要有光”營(yíng)運(yùn)的年限為28年，可營(yíng)運(yùn)至2047年。

新鴻基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)此前曾表示，明白香港房屋供應(yīng)嚴(yán)重短缺，愿意積極配合特區(qū)政府增加房屋供應(yīng)的措施，并會(huì)盡最大努力加快興建住宅項(xiàng)目；原則上支持及歡迎特區(qū)政府引用《收回土地條例》，收回農(nóng)地以加快興建公營(yíng)房屋；積極配合特區(qū)政府提出的“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”。

值得注意的是，新世界發(fā)展發(fā)布截至6月底的年度業(yè)績(jī)公告稱，期內(nèi)收入約767.636億港元，同比增26.5%。有分析師指出，相比于香港其他幾家大型地產(chǎn)公司同期負(fù)增長(zhǎng)的營(yíng)收，新世界發(fā)展的營(yíng)收數(shù)據(jù)非常亮眼。

截至26日港股上午收盤，新世界發(fā)展股價(jià)大漲3.4%，報(bào)價(jià)10.34港元。

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香港住房用地不足問題嚴(yán)峻

香港地勢(shì)多山，且郊野公園、濕地占地面積大。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，香港土地面積1111平方公里，已建設(shè)土地占24.3%，其余75.7%為郊野公園、水塘等，其中房屋用地面積僅占6.9%，導(dǎo)致樓價(jià)畸高，租金貴。

根據(jù)香港土地供應(yīng)專責(zé)小組去年底的數(shù)據(jù)，香港土地缺乏且樓價(jià)及租金不斷上升。保守估計(jì)，到2047年香港的用地短缺將達(dá)到1200公頃，其中約有815公頃的土地供應(yīng)短缺問題將會(huì)在2026年前出現(xiàn)，這之中又有約108公頃（約1162.08萬平方英尺）是來自房屋用地的短缺。根據(jù)香港政府房屋署公布的數(shù)據(jù)，截至2019年6月底，約有14.79萬宗一般公屋申請(qǐng)，以及約10.82萬宗配額及計(jì)分制下的非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)。一般申請(qǐng)人的平均輪候時(shí)間為5.4年。

近期有香港政黨要求政府考慮引用《收回土地條例》，向發(fā)展商等收回農(nóng)地興建房屋，令新界農(nóng)地發(fā)展再成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

據(jù)《星島日?qǐng)?bào)》9月16日引述美銀美林研究資料顯示，香港四大發(fā)展商（恒基、新地、新世界、長(zhǎng)實(shí)）持有農(nóng)地面積約達(dá)一億平方英尺（約929萬平方米）。具體來看：

恒基居冠，持有農(nóng)地面積約4500萬平方英尺，占比達(dá)四成半；新地持有農(nóng)地面積約3000萬平方英尺，占比約達(dá)三成；新世界則持約1600萬平方英尺；長(zhǎng)實(shí)則位居第四，持有農(nóng)地約900萬平方英尺。

據(jù)證券時(shí)報(bào)，團(tuán)結(jié)香港基金副總干事黃遠(yuǎn)山指出，未來10年，香港將欠缺9萬至10萬個(gè)公屋單位，因此政府必須著手解決住房一事，而《收回土地條例》是其中一個(gè)收地方式，最重要的是找到新土地資源，以不同方式獲得土地，并作發(fā)展用途。

香港議員劉國(guó)勛表示，回歸20多年來，特區(qū)政府僅13次引用《土地收回條例》。此次提議引用《土地收回條例》主要是以釋放個(gè)別新界農(nóng)地為主，發(fā)展新市鎮(zhèn)。

不過，在被問及新世界此次捐出農(nóng)地是否與此條例有關(guān)時(shí)，鄭志剛對(duì)此予以否認(rèn)。他表示：“收回條例到目前都沒有明確要怎么做，是否可以加快審批或者可以釋放多少項(xiàng)目，現(xiàn)在都不知道。但是新世界兩年前就開始做首置項(xiàng)目了，我們已經(jīng)開始和社會(huì)企業(yè)合作。企業(yè)都有自己的社會(huì)責(zé)任去做，我們是用新思維和新方法去舒緩房屋問題”。

港府收地阻力大

香港住宅建設(shè)用地供應(yīng)不足，其中一大原因是香港政府收地面臨的巨大阻力。

上世紀(jì)70年代，港英政府發(fā)展新界，為獲得新界原居民支持，推出了丁屋政策，規(guī)定18周歲及以上的新界原住民男性后人（必須是男?。咳丝梢簧暾?qǐng)一次在認(rèn)可范圍內(nèi)建造一座最高3層的丁屋，每層面積不超過65平方米，總高度不超過8.23米，也無需向政府補(bǔ)充地價(jià)。

后來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，香港房?jī)r(jià)水漲船高，如今，這些丁屋一層就能買出500萬港元，一棟能賣1500萬~2000萬港元。

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據(jù)證券時(shí)報(bào)，元朗水圍村村民譚先生表示，特區(qū)政府征地時(shí)給出的樓面價(jià)只有1300港元/平方英尺（折合14040港元/平方米）。“我一套房都能賣幾千萬，房?jī)r(jià)還在漲，所以為什么要賣給政府？”譚先生說。

家住元朗的張小姐則表示，如果政府收地拿去耕田，則每平方英尺1300港元可以理解。但如果要蓋房子賣樓，土地就不是農(nóng)田，那就是房地產(chǎn)價(jià)格了，肯定是便宜了。村民不賣，政府也不能強(qiáng)制要求。

此前，港府提出“土地共享先導(dǎo)計(jì)劃”，即由地產(chǎn)商交出使用農(nóng)地，政府為其改劃用途，并在額外樓地面積以7：3比例興建公私營(yíng)房屋（即公屋、私屋）。但因被擔(dān)心“傾向發(fā)展商的利益”而遭到部分市民反對(duì)。況且，根據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)，將農(nóng)地轉(zhuǎn)換為住宅用地時(shí)，需要處理各項(xiàng)繁復(fù)的改劃程序，從申請(qǐng)改劃到通過城規(guī)會(huì)審批一般需要8-10年，然后獲地政總署批出基本的土地條款協(xié)議又需要10-12年，即還未到補(bǔ)地價(jià)的階段，已耗時(shí)大約20年。

除此之外，香港公屋資產(chǎn)申請(qǐng)資格有嚴(yán)格限制，在收入上不能超過政府規(guī)定比例。這造成無法享受公屋好處的居民抵制港府高價(jià)收地。并且部分在香港有自有住房的居民也不支持港府大建公屋，因?yàn)閾?dān)心影響房?jī)r(jià)。

2005年后，香港土地開發(fā)幾乎停頓，導(dǎo)致公營(yíng)、私營(yíng)房屋落成量均大幅減少。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署及房屋署的數(shù)據(jù)，2007年至2016年，當(dāng)?shù)仄骄磕曜≌涑闪考s2.57萬個(gè)單位，較前10年下跌超過50%。

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