每經(jīng)記者 薛 暉    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

現(xiàn)年75歲的顧云昌，歷任原建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng)、政策研究中心副主任以及全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席等職，亦是1998年國(guó)家房改方案起草小組核心成員。在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者專訪時(shí)，這位神采奕奕的長(zhǎng)者滔滔不絕地談起新中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，如數(shù)家珍。

他開門見山地給記者介紹了兩組數(shù)據(jù)：

1949年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口人均住房的建筑面積只有9平方米；到2018年，這個(gè)數(shù)字增至39平方米。

而上述數(shù)據(jù)是在城鎮(zhèn)常住人口從1.8億（1978年）增長(zhǎng)到8.3億（2018年）的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。

“這樣的成長(zhǎng)速度是世界罕有的！”顧云昌說。

試點(diǎn)和探索新的建房思路

NBD：您改革開放初期就開始研究居住產(chǎn)業(yè)，請(qǐng)介紹一下當(dāng)時(shí)中國(guó)的人居情況？

顧云昌：我是上世紀(jì)60年代上大學(xué)的，讀的是規(guī)劃專業(yè)，參加工作多年后，1979年調(diào)入國(guó)家建委（住建部前身），開始從事住房研究工作。

我剛才說過，1949年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房的建筑面只有9平方米?？墒堑?978年的時(shí)候，由于人口大幅增長(zhǎng)，人均才7平方米——人均居住面積不增反降。當(dāng)時(shí)的這種情況，被稱為“房荒”。

導(dǎo)致“房荒”的原因很多。除了人口增長(zhǎng)，另一個(gè)主要原因是國(guó)家底子薄，政府拿不出錢去蓋更多的房子。此外，當(dāng)時(shí)我們的指導(dǎo)思想是“先生產(chǎn)后生活”，先要吃飽肚子，解決溫飽問題，然后再蓋房子，因?yàn)楫?dāng)時(shí)中國(guó)的首要問題是吃飯。

住房問題在農(nóng)村還好一些，但在城鎮(zhèn)越來越緊張，尤其是大中城市，三世同堂、四世同堂的情況很普遍。住房困難已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是嚴(yán)重的社會(huì)問題。由于住房分配存在不均，還引發(fā)大量的社會(huì)矛盾。

面對(duì)這樣一個(gè)嚴(yán)峻局面，鄧小平同志當(dāng)時(shí)專門對(duì)住房問題發(fā)表過一次講話，說“解決住房問題能不能路子寬些，譬如，允許私人建房或私建公助，分期付款”。

但這個(gè)觀點(diǎn)當(dāng)時(shí)還是太超前了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)住房供應(yīng)都是靠政府和單位，沒有私人買房和建房。我們現(xiàn)在說中國(guó)的房改是從1998年開始的，實(shí)際上，最早提出住房商品化和家庭擁有產(chǎn)權(quán)的是小平同志。

NBD：固有觀念不會(huì)輕易打破，當(dāng)時(shí)有沒有別的替代思路？

顧云昌：當(dāng)時(shí)的口號(hào)就是“還欠賬”，要把前30年欠下的住房賬還上。

發(fā)揮“四個(gè)積極性”由此被提出，即發(fā)揮中央（政府）、地方（政府）、單位和個(gè)人的建房積極性。但是，只提高政府和企業(yè)的建房積極性并不能解決問題，如果個(gè)人不參與建房和購(gòu)房，政府和企業(yè)也拿不出太多錢。

于是，各地方政府紛紛試點(diǎn)和探索新的建房思路。

譬如，1981年，西安試點(diǎn)由國(guó)家補(bǔ)貼將新房賣給個(gè)人。當(dāng)時(shí)西安蓋了幾百套房子，均價(jià)150元／平方米，但只賣掉了1/3。我專門召集買房者開會(huì)討論，問為什么房子賣不掉，當(dāng)時(shí)參會(huì)的有個(gè)體戶，也有專家教授，還有一些收入較高的群體。他們雖然認(rèn)同這個(gè)做法，但是覺得房?jī)r(jià)太貴，大多數(shù)人承受不起。我們回來就寫了報(bào)告，建議把房?jī)r(jià)從150元/平方米降到120元/平方米，結(jié)果余下的幾百套房全賣光了。

我們進(jìn)行了總結(jié)，認(rèn)為雖然房子全賣完了，但試點(diǎn)也表明，在當(dāng)時(shí)家庭收入普遍偏低的情況下，全款買房還是有難度的。這條路短時(shí)間在全國(guó)還很難走得通，還需要探索別的路徑。

后來，1983年常州、四平等城市又開始探索“三三制”建房，即個(gè)人、政府、單位各出1/3購(gòu)房款。這個(gè)思路比西安的讓人人全款購(gòu)房的方法更容易被普通人接受，也取得了一些成效，但由于種種原因，這一模式并沒有在全國(guó)推廣。

此外，我們還在煙臺(tái)、蚌埠等試點(diǎn)過“提租補(bǔ)貼”，即通過補(bǔ)貼提高公房的租金實(shí)現(xiàn)以租金養(yǎng)房，但效果也不明顯，沒有推廣。

住房制度改革不是閉門造車

NBD：中國(guó)的住房改革除了因地制宜的探索，有沒有借鑒其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)？

顧云昌：我們國(guó)家的改革是與開放緊密連接的，所以住房制度改革一開始就不是閉門造車，而是廣泛研究和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。

為了讓更多領(lǐng)域的專業(yè)人士參與住房改革研究，我們1983年12月9日成立了中國(guó)住宅問題研究會(huì)，我是首任秘書長(zhǎng)。這是一個(gè)由國(guó)家政府機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，也就是現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)，當(dāng)時(shí)許多著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家都曾為住宅問題研究會(huì)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

改革開放以來，中國(guó)從事住房研究和建設(shè)的專家學(xué)者、政府官員都曾出國(guó)考查住房制度。我們?cè)鴮ｉT研究過新加坡的住房公積金制度，也學(xué)習(xí)了英國(guó)的住房制度，還去我國(guó)香港地區(qū)考察過廉租房制度，去美國(guó)考察過住房貸款制度。我們后來的房改制度，或多或少都借鑒了上述這些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。

當(dāng)國(guó)人重新睜眼看世界的時(shí)候，很快就意識(shí)到，我們過去的住房制度在方向上和居者有其屋的目標(biāo)有了偏差。而改革開放實(shí)際上是逐步從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，相應(yīng)的住房制度改革也將順應(yīng)這個(gè)改革的大方向。以市場(chǎng)替代計(jì)劃，提高家庭自有住房比例，這個(gè)共識(shí)到上世紀(jì)90年代以后逐漸形成。

NBD：能談?wù)?998年房改的背景和思路嗎？

顧云昌：1997年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速低迷，時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理朱镕基提出要加快住宅建設(shè)，把房地產(chǎn)作為國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

經(jīng)過半年多籌備，1998年6月，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議。7月初，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，正式提出將停止住房實(shí)物分配，逐步推行住房貨幣化分配，發(fā)展住房交易市場(chǎng)。以此為標(biāo)志，實(shí)行近40年的福利分房制度開始退出歷史，市場(chǎng)開始主導(dǎo)中國(guó)的住宅供給。

1998年是分水嶺，之前市場(chǎng)的作用微乎其微，之后市場(chǎng)成為住房供應(yīng)的絕對(duì)主力。尤其是從2000年開始，所有單位不再進(jìn)行實(shí)物分房，人們想要房子，只能購(gòu)買。于是，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，住房供應(yīng)量節(jié)節(jié)攀升。

當(dāng)然，只把人們推向市場(chǎng)還不夠，還要讓人買得起房。所以，在房改制度推出不久，與之配套的購(gòu)房貸款制度也隨之推出。

然而，受傳統(tǒng)觀念束縛，普通百姓并沒有踴躍貸款買房。為了改變?nèi)藗兊南M(fèi)觀念，房改初期，我經(jīng)常在演講中或文章里，推銷貸款買房的新式消費(fèi)觀念。應(yīng)該說，人們消費(fèi)觀念的改變和相應(yīng)貸款制度的推出，也對(duì)房改起到了推波助瀾的作用。

這一時(shí)期，各地政府也不遺余力地推銷新建住房，甚至出臺(tái)買房落戶的新政策。例如，一向戶籍管制嚴(yán)格的上海和天津，都頒布了藍(lán)印戶口制度。規(guī)定外埠戶籍人士在本市購(gòu)房，可以獲得藍(lán)印戶口。

房改成果完全超出預(yù)期

NBD：您認(rèn)為1998年的房改達(dá)到預(yù)期目標(biāo)了嗎？

顧云昌：回顧房改后10年的成果，可以說完全超出預(yù)期。

我記得1998年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵曾約我做個(gè)課題，預(yù)測(cè)房改政策對(duì)未來一段時(shí)期住房供給、信貸、宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。我們很快就完成了課題，寫了論文。但后來看，我們當(dāng)初所有的預(yù)期都太保守了。沒有人想到房地產(chǎn)會(huì)發(fā)展成如此龐大的產(chǎn)業(yè)，會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生如此重大的影響。

從數(shù)量上看，我們?nèi)司》拷ㄖ娣e已經(jīng)從1978年的7平方米增長(zhǎng)到了2018年的39平方米。從質(zhì)量上講，我們國(guó)家平均每戶擁有1.08套住房，接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

需要說明的是，成套住房也是改革開放以來才出現(xiàn)的，是住房質(zhì)量提升的標(biāo)志。另外，1985年我國(guó)城鎮(zhèn)住房的私有率只有17%，而現(xiàn)在已經(jīng)超過80%。也就是說，大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭都有了屬于自己的住房。這也是我們之前始料不及的。

NBD：取得這些成就，是否意味著我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住有所居的目標(biāo)？

顧云昌：向這個(gè)目標(biāo)的努力只有逗號(hào)，沒有句號(hào)。

房改取得了很大的成就，當(dāng)然也出現(xiàn)了一些問題。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快就是一個(gè)比較突出的問題，這也是始料不及的。

盡管房改取得了很大成功，現(xiàn)在回過頭看，仍有一些意想不到，比如我們?cè)瓉碚J(rèn)為比較容易的保障房分配，現(xiàn)在看來問題還不少。當(dāng)時(shí)制度設(shè)計(jì)沒有考慮得那么細(xì)，也沒想到會(huì)遇到執(zhí)行中的許許多多問題?，F(xiàn)在看來，盡管我們的保障房蓋了不少，但是精準(zhǔn)度不夠，而且當(dāng)中還出現(xiàn)了尋租行為、違規(guī)行為。

當(dāng)初我們的想法是，城市住房可以像新加坡那樣來解決，就是以經(jīng)濟(jì)適用住房作為我們供應(yīng)的主體，也就是相當(dāng)于新加坡的組屋，中低收入家庭都能買得起經(jīng)濟(jì)適用住房，向低收入家庭提供公租房。經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)，是面向中低收入家庭的，但實(shí)際執(zhí)行中出現(xiàn)了開著寶馬去買經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象。一直到現(xiàn)在，我們還沒有真正形成所謂的中低收入家庭概念。這個(gè)任務(wù)比較重，需要我們?cè)诮窈蟮纳罨母锂?dāng)中，認(rèn)真地加以改進(jìn)。

因此，黨的十九大提出健全兩大體系：一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，一個(gè)是住房保障體系。過去我們比較重視商品房市場(chǎng)供給，但不重視租賃房供給，這方面還要加強(qiáng)。另外，供應(yīng)體系還不夠多元化，像個(gè)人集資建房、企業(yè)建房、社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)建房，都還缺位。我們的供應(yīng)體系過于依靠開發(fā)商。接下來，我們要繼續(xù)深化住房制度改革的各個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)十九大提出的全體人民住有所居的歷史使命。