每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

一塊年初底價(jià)流拍的土地，9月25日上調(diào)12億元交易成功。

9月25日，北京土地市場(chǎng)打破了很長(zhǎng)一段時(shí)間的沉寂，單日成交3宗地塊，總成交金額達(dá)93.9億元。金茂+合生、中海、保利分別成為贏家。

成交悖論

為了拿下大興區(qū)龐各莊這塊地，房企較年初寧愿多付12億元。

今年初，龐各莊鎮(zhèn)DX06-0103-6001、6002、6003地塊公開(kāi)招拍掛，計(jì)劃建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，銷售均價(jià)為29000元/平方米，起拍價(jià)20.81億元。

但是無(wú)人報(bào)名，遭遇尷尬流拍。

這并不太意外，因?yàn)橄嗳ゲ贿h(yuǎn)，位置較其更優(yōu)的限競(jìng)房，銷售均價(jià)在32000元/平方米左右。考慮到共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，該宗地幾乎沒(méi)有吸引力。

而共有產(chǎn)權(quán)房也有著先天不足。

作為保障房的一種，共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者只能擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，通常為70%，考慮到所有權(quán)比例和售價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者算了筆賬：“雖然共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比較便宜，但從產(chǎn)權(quán)份額角度計(jì)算，其實(shí)是差不多的。換言之，這是以放棄部分產(chǎn)權(quán)比例為代價(jià)的。”

其次，共有產(chǎn)權(quán)房在出售時(shí)有著種種限制，不能和商品房一樣自由買賣。

政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；滿5年后，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額給代持機(jī)構(gòu)，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

因而一些共有產(chǎn)權(quán)房的銷售不甚樂(lè)觀，據(jù)媒體報(bào)道，龐各莊共有產(chǎn)權(quán)房四季盛景園，共2224套房源僅被選走了28套。

由此，為了令該地塊順利交易成功，變更規(guī)劃幾乎成了必然選項(xiàng)。

同樣是這塊地，規(guī)劃變更后，保利付出33億元拍得的是限競(jìng)房用地。

除去了共有產(chǎn)權(quán)房的種種限制，相較而言，該地塊每平方米銷售均價(jià)上漲了1萬(wàn)元有余。資料顯示，該地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)42158元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)46374元/平方米。

這樣看來(lái)，這12億元花得還是相當(dāng)值的。嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“此前土地交易出現(xiàn)流拍，說(shuō)明部分房企考慮到共有產(chǎn)權(quán)的特性，所以拿地積極性不高。而當(dāng)前土地交易稍微有反彈，和部分房企資金相對(duì)充裕，以及對(duì)此類用地新規(guī)劃等有認(rèn)可相關(guān)。所以這也說(shuō)明北京土地市場(chǎng)其實(shí)并不太冷，稍微調(diào)整一下土地用地模式，實(shí)際上也還是可以吸引更多資金進(jìn)入的。”

國(guó)企發(fā)力

此次土拍，從報(bào)名到最終成交，國(guó)企都是絕對(duì)主力。

報(bào)名的名單中，囊括了保利、招商、金茂、金融街、中海、金隅、首開(kāi)、建工等企業(yè)，其中的民企寥寥無(wú)幾。

兩月前，在北京年內(nèi)總價(jià)“地王”——豐臺(tái)造甲村地塊的爭(zhēng)奪中敗于中海的金茂與合生此次組成聯(lián)合體，對(duì)本次3宗地中的石榴莊地塊展現(xiàn)了勢(shì)在必得的氣勢(shì)，在同頻頻舉牌的招商角逐數(shù)輪后，最終溢價(jià)5.6%勝出。

中海近期表現(xiàn)搶眼，經(jīng)過(guò)30輪的競(jìng)爭(zhēng)，以樓面價(jià)3.24萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拿下瀛海地塊，證明自己延續(xù)限競(jìng)房“瀛海府”系列的決心。

在北京市場(chǎng)沉寂已久的保利，用真金白銀展現(xiàn)出拿地決心，是本次唯一一家報(bào)名競(jìng)拍全部3宗地的房企，并付出了17.15億元保證金，最終以底價(jià)競(jìng)得龐各莊地塊。

豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊地塊因?yàn)椴幌迌r(jià)，成為此次土拍的關(guān)注重點(diǎn)，也能夠代表房企對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。

該地塊建設(shè)用地面積21023.4平方米，容積率為3，競(jìng)得人需要代建約10440平方米公交設(shè)施和300個(gè)社會(huì)停車位，需建設(shè)3000平方米機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施和1000平方米文化設(shè)施，完成后無(wú)償移交。

但成交的結(jié)果是，溢價(jià)率僅5.6%。

可以看出，不限價(jià)地塊的吸引力并沒(méi)有超過(guò)一些限競(jìng)房地塊，當(dāng)日中海拍得的瀛海地塊，溢價(jià)率達(dá)到25.77%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次成功交易2宗限競(jìng)房用地后，北京該性質(zhì)地塊已經(jīng)達(dá)突破100宗。目前北京市場(chǎng)限競(jìng)房大約仍有2.4萬(wàn)套未網(wǎng)簽，其中有2萬(wàn)套未售，如此規(guī)模的限競(jìng)房存在也決定了市場(chǎng)利潤(rùn)空間的上限，進(jìn)而不限價(jià)地塊也很難掀起太大波瀾。

“限價(jià)地塊反而出現(xiàn)了較高溢價(jià)率，這或與交易底價(jià)相對(duì)低有關(guān)，進(jìn)而吸引了更多房企拿地。同時(shí)也說(shuō)明，部分房企不會(huì)簡(jiǎn)單以限價(jià)與否來(lái)決定拿地策略。”嚴(yán)躍進(jìn)最后表示。