每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

行情向下，房企融資一次次刷新“下限”。

據(jù)克而瑞，今年9月房企的融資規(guī)模為770億元，已經(jīng)降至今年來(lái)（截至目前）的最低水位。

2019年前3個(gè)季度，房企累計(jì)境內(nèi)債權(quán)融資為5144億元，而這一數(shù)字在去年尚且有8287億元。一年之隔，少融了3143億元，房企錢(qián)袋越來(lái)越癟。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，近三年房企1～9月的境內(nèi)債券融資持續(xù)下行，降幅都在10%～11%左右。

克而瑞認(rèn)為，房企融資持續(xù)低迷，主要還是行情因素，信托、境外債、開(kāi)發(fā)貸等融資渠道持續(xù)受限，而且境內(nèi)融資比境外融資更加嚴(yán)格。

持續(xù)受限

不過(guò)，9月成為今年房企融資的最低點(diǎn)，有一定客觀原因。

2019年7月之前，房企都在抓緊窗口期積極融資，單月融資額出現(xiàn)了強(qiáng)力反彈，實(shí)現(xiàn)了1646億元融資，僅次于1月。

7月開(kāi)始，政策接踵而至。

7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

8月7日，銀保監(jiān)下發(fā)64號(hào)文，重點(diǎn)提出要堅(jiān)決遏制信托規(guī)模無(wú)序擴(kuò)張、嚴(yán)厲打擊信托市場(chǎng)違法違規(guī)行為及有力有效處置信托機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

8月底，有消息稱多家銀行收到了要求，規(guī)定開(kāi)發(fā)貸余額原則上控制在2019年3月底水平。

影響立竿見(jiàn)影，全國(guó)信托貸款余額在7、8月份持續(xù)減少，并在9月出現(xiàn)了“單月冰點(diǎn)”，融資規(guī)模降至770億元左右。

隨著全國(guó)信托貸款增量的逐漸走弱，房企從信托貸款中分得的資金也愈發(fā)緊縮。

不可忽視，在房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)中，境內(nèi)債權(quán)融資占比仍最大。

2019年第三季度，房企整體的融資結(jié)構(gòu)維持二季度以來(lái)態(tài)勢(shì)，三季度房企境內(nèi)債權(quán)融資1653億元，同比下降6.9%，環(huán)比下降5.6%。

隨之，境外債權(quán)融資占比較第二季度繼續(xù)上升7.2個(gè)百分點(diǎn)至40.5%，境外債權(quán)融資額達(dá)1291億元，同比增長(zhǎng)55.1%，環(huán)比增長(zhǎng)22.7%。

但58安居客首席分析師張波提醒，政策加強(qiáng)了對(duì)房企融資的監(jiān)管，信托、境外債、開(kāi)發(fā)貸等渠道都受到控制。雖然今年的三次降準(zhǔn)給市場(chǎng)釋放了較大流動(dòng)性，但定向放松的大背景下，房企側(cè)融資依然面臨著嚴(yán)控局面。

“抱團(tuán)取暖”

從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，近一半房企的融資規(guī)模有所減少，另有50家房企的融資規(guī)模同比增加。

“除了政策收緊以外，企業(yè)本身也有去杠桿需求。”張波表示。

記者觀察到，2019年前三季度房企債券類融資成本為6.88%，較2018年僅上升0.67%，其中境內(nèi)發(fā)債平均成本甚至下降了0.93%（為4.80%），這主要是受大型房企低利率發(fā)債拉升影響。

而前8個(gè)月，40家典型房企的133筆融資中，有14筆融資利率高于10%，如當(dāng)代置業(yè)的融資利率達(dá)15.5%，另有19筆融資利率也在8%～10%。

張波建議，目前金融管控嚴(yán)、融資難，房企可以選擇“抱團(tuán)取暖”，尤其是中小房企。

這類企業(yè)規(guī)模、融資能力都不如大型房企，但它們?cè)趨^(qū)域深耕方面更具優(yōu)勢(shì)，因此房企之間應(yīng)該做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)現(xiàn)并發(fā)揮各自特點(diǎn)，去匹配合作伙伴，促進(jìn)雙方的可持續(xù)發(fā)展。

易居沃頓導(dǎo)師陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌則表示，每個(gè)企業(yè)要找到自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。他建議，企業(yè)短期要高筑墻、廣積糧、靜觀其變。這個(gè)階段的核心任務(wù)就是資金池的水要多，而且是活水。這樣不容易被同質(zhì)化，不會(huì)受逆勢(shì)影響。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)