全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實行，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。

這一政策將對房貸月供產(chǎn)生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？后期樓市走勢將發(fā)生什么變化？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

新版房貸利率切換

今年8月20日，利率市場化改革更進一步，LPR形成機制改革后的首次報價公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報價顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。

隨著LPR改革，個人住房貸款利率也發(fā)生重大變化。

8月25日，央行發(fā)布2019年第16號公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成；首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關(guān)注點。央行在公告中表示，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

央行有關(guān)負責人解釋到，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行；與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡單來說，已經(jīng)在還貸款的購房者月供不會受到影響，除非央行加息或降息。

此外，央行明確，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，公積金政策暫不調(diào)整是當前公積金政策便民和務(wù)實精神的體現(xiàn)，既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩(wěn)定。

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上升還是下降？

此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降？

對于這一大家關(guān)心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務(wù)院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

自2015年10月24日以來，我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

央行新政明確，首套房貸利率應(yīng)不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

不過，張大偉強調(diào)，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

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機構(gòu)：實際按揭利率變化將因城而異

對于新政在各城市的實施，公告也做出了明確的要求。

央行表示，省一級分支機構(gòu)應(yīng)指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限；銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國統(tǒng)一的最低要求，按照“因城施策”原則，預(yù)計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

融360大數(shù)據(jù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，監(jiān)測的35個城市中，17城首套房貸利率水平有所上漲，16城維持7月水平。一線城市中，廣州平均環(huán)比上漲4個基點，其他城市維持不變；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙4城均連漲三月，沈陽漲幅達23個基點；僅武漢、東莞和長春3城首套房貸利率水平有所下調(diào)。

監(jiān)測的35個城市共533家銀行分(支)行中，除了停貸銀行外，共有19家銀行首套房利率水平仍在當前基準利率上執(zhí)行優(yōu)惠政策，且都位于上海地區(qū)；116家銀行的二套房貸款利率水平低于5.45%，主要分布在上海、廈門、天津、深圳、廣州等19個城市。

太平洋證券表示，房貸新政落地后，這些銀行都必須上調(diào)自己的房貸利率水平，進而可能會帶來部分城市房貸利率平均水平的進一步上漲。從目前數(shù)據(jù)看，上海的首套房貸款利率，廈門、天津的二套房平均利率都面臨上漲壓力。

國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現(xiàn)加點下限為零的城市，亦會出現(xiàn)房價上漲過快加點數(shù)較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。

中新經(jīng)緯 董文博

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