圖片來源：攝圖網(wǎng)

在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季“金九”落空后，多家房企繼續(xù)降價(jià)促銷備戰(zhàn)“銀十”。

“十一”假期前，就有傳聞稱，恒大將推行較大力度降價(jià)促銷，不過，券商中國記者了解到，傳聞所言只是針對(duì)部分項(xiàng)目尾盤的特價(jià)政策。不只恒大，金地、龍湖等多家房企在9月已經(jīng)推出了促銷活動(dòng)，更多房企在京樓盤還在“十一”期間推出多套特價(jià)房，有的特價(jià)房甚至降價(jià)超百萬元，北京某代理機(jī)構(gòu)還跟多家開發(fā)商合作在國慶10天推100套特價(jià)房。

近期，不僅新房紛紛推出特價(jià)房，二手房業(yè)主也大多被迫調(diào)價(jià)，甚至有業(yè)主急售降價(jià)超百萬的。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月份，北京二手房調(diào)價(jià)的房源中有9成是降價(jià)的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從最近的市場(chǎng)看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新房與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象。在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的背景下，10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

北京多樓盤推特價(jià)房限時(shí)搶購

10月7日，在國慶小長假的最后一天，券商中國記者來到北京最新開盤的限競房項(xiàng)目——金地旭輝•江山風(fēng)華，該項(xiàng)目位于南五環(huán)和六環(huán)之間，均價(jià)5.58萬元/平方米，毛坯交房。售樓處現(xiàn)場(chǎng)雖然人不算多，但陸續(xù)有人來看房，還有不少鏈家的中介人員。銷售人員告訴券商中國記者，9月29日開盤400多套房，當(dāng)天賣了300多套，目前只剩40多套。至于“十一”假期的優(yōu)惠活動(dòng)，該銷售人員稱：“跟開盤當(dāng)天一樣，99折，15天內(nèi)交齊首付可享98折。”

另一個(gè)新近開盤的限競房項(xiàng)目——中鐵諾德•春風(fēng)和院，位于南四環(huán)外。由于位置較好，售樓處里的人更多，其附近的一個(gè)停車場(chǎng)基本停滿了。“國慶這幾天每天人都挺多的，前兩天每天都成交十幾套，7日上午就成交5、6套了。”據(jù)銷售人員介紹，9月28日開盤528套房，當(dāng)天賣了400多套。該項(xiàng)目均價(jià)6.77萬元/平方米，為精裝交付，目前優(yōu)惠活動(dòng)是全款99折，當(dāng)天認(rèn)購的客戶還可以砸金蛋，一等獎(jiǎng)是小米電視。

不只新開盤項(xiàng)目有優(yōu)惠，北京不少已開盤項(xiàng)目也在“十一”黃金周推出多套優(yōu)惠力度更大的特價(jià)房。如位于南五環(huán)和六環(huán)之間的招商雍合府，近兩個(gè)月要清盤，國慶假期推出了20套特價(jià)房，單價(jià)4.6萬元/平方米，某樓層較低的特價(jià)房低至4.2萬元/平方米，比去年12月的開盤價(jià)5.2萬元/平方米低了1萬元/平方米。

券商中國記者從貝殼找房APP上看到，金茂、萬科、首開等多家房企在京項(xiàng)目國慶假期推出限時(shí)搶購的特價(jià)房，優(yōu)惠程度從幾萬、幾十萬到上百萬不等，其中，位于門頭溝的限競房項(xiàng)目——華萃西山，推出了9套特惠房源，有一套總價(jià)為1070萬，最高優(yōu)惠了179萬元。貝殼找房的工作人員告訴記者，推特價(jià)房的項(xiàng)目大多是近期要清盤的，有的房源可能是之前客戶因首付沒湊齊而退出的，開發(fā)商通過較大的優(yōu)惠力度來刺激需求。

此外，券商中國記者還了解到，合碩機(jī)構(gòu)還向合作開發(fā)商申請(qǐng)了全城百余個(gè)項(xiàng)目的特惠房源，提出9月28日至10月7日這十天，銷售人員每賣一套房，該機(jī)構(gòu)加付1000元/套額外獎(jiǎng)金，特定100套房源還備足豪車大獎(jiǎng)，奔馳、寶馬、路虎、保時(shí)捷，來推動(dòng)銷售增量。該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人坦言，今年市場(chǎng)不易，開發(fā)商對(duì)業(yè)績突破的需求遠(yuǎn)超往年。

不過，從10天的成交情況來看，特價(jià)房活動(dòng)確實(shí)激發(fā)了一部分購房者及時(shí)出手入市，據(jù)了解，合碩10天百盤累計(jì)銷售506套，認(rèn)購額28億元，接近其9月全月水平；現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)50.6萬元，獎(jiǎng)勵(lì)汽車8輛，獎(jiǎng)金總額232.6萬元。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)券商中國記者表示，因?yàn)閲鴳c期間新房網(wǎng)簽是暫停的，所以從建委官網(wǎng)查不到國慶期間北京新房成交情況，但是從我們合作自身的成交情況來看，當(dāng)前，在好的產(chǎn)品基礎(chǔ)上，如果開發(fā)商能夠提供更好的價(jià)格，還是能夠打動(dòng)購房者并激發(fā)購房需求的。另外，近期北京出讓的一些城市核心區(qū)的地塊不再限定未來商品房價(jià)格，對(duì)于樓市升值的預(yù)期從土地價(jià)值上又能夠得到相應(yīng)的反映，這也從一個(gè)層面上改善了當(dāng)前購房者對(duì)后市的悲觀預(yù)期，激發(fā)了一部分購房者及時(shí)出手入市。

“金九”落空，“銀十”難現(xiàn)？

在嚴(yán)格的政策環(huán)境下，9月北京二手房市場(chǎng)依然維持降溫狀態(tài)。

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房網(wǎng)簽12319套，環(huán)比增長2.2%，同比下降19.4%，北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交環(huán)比下降8.7%。在換房需求釋放難，剛需占比提升（400萬以下物業(yè)成交占比環(huán)比增加3個(gè)百分點(diǎn)）的情況下，均價(jià)下跌幅度加大，9月成交均價(jià)為59734元/平方米，環(huán)比下跌2.4%，同比下跌3.4%，近四個(gè)月以來跌幅持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)處于低溫狀態(tài)。

因市場(chǎng)成交持續(xù)下探，客戶成交周期再延長，房屋出售困難，業(yè)主降價(jià)比例再提高。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，9月北京鏈家客戶成交周期環(huán)比延長5天至89天，為2017年以來的最高值。房源成交周期保持在100天的高位，業(yè)主繼續(xù)選擇降價(jià)促成交，調(diào)價(jià)中降價(jià)比例增至90.5%。

北京某房產(chǎn)中介人員稱，近期，西城區(qū)某90平方米左右總價(jià)超千萬的學(xué)區(qū)房，因業(yè)主急售，降價(jià)后總價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)200萬。另外，西直門附近的某120多平方米的3居室，報(bào)價(jià)1060萬，付款方式好的1000萬就可以賣，低于市場(chǎng)價(jià)300萬。

不過，對(duì)于有二手房大幅降價(jià)的現(xiàn)象，貝殼研究院首席分析師許小樂對(duì)券商中國記者表示，學(xué)區(qū)房政策沒有大的變化，學(xué)區(qū)環(huán)境沒有大的轉(zhuǎn)移，沒有大面積拋售的理由，這可能是個(gè)別急需用錢的業(yè)主的個(gè)案，數(shù)據(jù)上沒有體現(xiàn)大幅降價(jià)的。

對(duì)于北京二手房市場(chǎng)的未來走勢(shì)，許小樂認(rèn)為，在市場(chǎng)持續(xù)低迷后，買賣雙方預(yù)期均持續(xù)下降，新入市業(yè)主和客戶開始減少，且根據(jù)往年成交來看，國慶期間二手房成交并不高，因此，10月北京二手房市場(chǎng)成交量大概率將保持在1-1.1萬套，價(jià)格持平或小幅下跌，“銀十”難現(xiàn)。雖央行有降息可能，但“大水漫灌”難以重現(xiàn)，房貸方面保持緊縮態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策難以轉(zhuǎn)向，四季度市場(chǎng)不存在向上的動(dòng)力，市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)可能持續(xù)到春節(jié)前。

V房CEO司智認(rèn)為，下一步，北京房價(jià)會(huì)是一個(gè)比較穩(wěn)的狀況。從最近的房貸政策里也可以看出來，LPR新規(guī)后，北京首套房貸款利率是5.4%，二套房是5.9%，比原來略高一點(diǎn)點(diǎn)，可以忽略不計(jì)。“不降不漲就是一種態(tài)度，折射出現(xiàn)階段調(diào)控維持現(xiàn)狀的態(tài)度。”不過，我認(rèn)為LPR未來還有下調(diào)空間。至于在這種房價(jià)穩(wěn)定的狀態(tài)下如何買房，他建議，對(duì)于自住的剛需家庭，該怎么買還是要買，當(dāng)下的房價(jià)大環(huán)境下，給了購房者更多選擇的時(shí)間和空間，可以更從容地去選擇靠譜的房子。對(duì)于投資類的，建議更謹(jǐn)慎。

從全國來看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停，所以數(shù)據(jù)缺失，但從最近的市場(chǎng)看，部分城市降溫已經(jīng)開始出現(xiàn)，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現(xiàn)了降價(jià)促銷現(xiàn)象。在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的背景下，10月份的長假也使得一二線城市很難再有明顯的購房潮。

券商中國 張達(dá)

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