每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

先行示范區(qū)政策利好，使得深圳樓市在一線城市中脫穎而出。9月份，深圳新房供應(yīng)大增，二手房量價齊升。國慶黃金周期間，深圳樓市延續(xù)了9月的市場熱度，公寓類、辦公類、剛需盤等市場異?；鸨?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者國慶假期實地走訪發(fā)現(xiàn)，深圳樓市的市場細分程度正在加劇，即便是在領(lǐng)漲區(qū)，也有業(yè)主主動降價以求快速成交。在熱門遠郊區(qū)，也有中介一遍遍給客戶發(fā)送項目PPT，熱情邀約卻無所得。

“金九銀十，我的期望落了空”

伴隨著國慶大假結(jié)束，周洋（化名）略有些失望：房子仍沒賣出去。本以為有先行示范區(qū)的政策利好，疊加“金九銀十”的市場熱度，周洋預(yù)期房子可以快速脫手。但未能如他所期，甚至整個假期都沒遇到主動出價的客戶。

但周洋鐵了心要快速出掉現(xiàn)居住的兩室。為配合看房，國慶假期他特意留了老父親在家。

令周洋詫異的是，房子所在小區(qū)并不是遠郊盤，而是在傳說中領(lǐng)漲的南山區(qū)。“南山中心區(qū)，地段不錯吧？到地鐵站兩分鐘，朝北，方正兩居，但有足夠日曬，學校排名雖不好，但好在也近”。

深圳南山中心區(qū)中介門店的掛售樓盤 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

回想當初買入萬象新園這套兩居初衷，是居住方便，原本與妻子同在南山科技園上班，開車10分鐘。但去年，他同合伙人選擇將公司開在租金更便宜的龍崗后，矛盾漸現(xiàn)。“不堵車開車50分鐘，每天早上送完妻子上班，再到公司，堵車的話近一個小時。

在這套房子里，周洋完成了人生的兩件大事：結(jié)婚、生子。如今，略顯局促的空間和交通時間的增加，使他想快速出掉這套與妻子有很多美好回憶房子。“賣掉房子的錢？在龍崗公司附近選套更大更宜家的次新房，可能還有結(jié)余。”

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，上周（9月30日~10月6日）南山、福田和羅湖二手住宅報價上升，其他區(qū)域普遍下滑。各區(qū)二手住宅報價相對穩(wěn)定，漲跌幅都在0.5%以內(nèi)。從報價變動的區(qū)間來看，上周二手住宅報價更加穩(wěn)定，報價變動幅度在-1%~1%的盤源占比為42.20%，較前一周增加了18.53%，下跌的盤源的占比為31.65%，較前一周減少了9.73%；上周二手住宅報價上升的盤源占比為26.15%，較前一周減少了8.8%。

顯然，周洋房子在南山是被平均了。往返于龍崗和南山，大概疲憊期已至，周洋略有不甘心地說，“如果10月還沒有客戶出價，會考慮調(diào)低價格。”畢竟，去龍崗的路上，每一次堵車都在消耗他對生活耐心。

“房子憑什么給你賣？”

國慶假期深圳整體樓市火爆與否，房產(chǎn)中介喬晨（化名）說他并不知道，只是在他們負責的南山區(qū)華僑城和科技園片區(qū)，跟搭檔一天最多大概帶看了十多組客戶。

大假最后一天下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者見到了喬晨和他的搭檔，他說：“實在抱歉，假期我們非常忙。”

如果客戶不多，喬晨和搭檔會同時帶看客戶。但當天，喬洋下午帶看隨機來訪客戶時，提前預(yù)約的客戶也到了小區(qū)。他跟搭檔交接完后，拜別客戶匆匆下樓，獨自帶下一組客戶看他的獨家房源。

搭檔調(diào)侃喬晨，他雖然不是店長，卻是片區(qū)區(qū)長，熟悉片區(qū)內(nèi)每套房業(yè)主心態(tài)和房子里里外外，包括哪套房看什么地標。“業(yè)績一定拔尖？也不是，只是9月行情好時單個小區(qū)最高成交3套。”

喬晨的房源多來自老業(yè)主介紹，或者通過網(wǎng)上公開掛盤信息約見業(yè)主。但凡能見到業(yè)主，他都會嘗試跟業(yè)主談獨家?guī)Э?，或根?jù)目前手中客戶需求，精準匹配、單線聯(lián)系。

“房子憑什么給你賣？”“如果我賣不掉，別人也幫你賣不掉的。”喬晨的底氣來自他的業(yè)績和數(shù)據(jù)，最終他又順利拿下了獨家房源。至于國慶成交了幾單，喬晨笑稱，有客戶到了談價階段，9月相對更好做。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，上周（9月30日~10月6日）全市二手住宅成交307套，環(huán)比下降85.99%；成交面積25154平，環(huán)比下降85.81%，二手住宅成交均價為56499元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，經(jīng)濟整體承壓形勢下，示范區(qū)利好并不能支撐深圳樓市行情大漲，利好引起大量外地資金進入深圳，低價剛需盤、公寓類、辦公類產(chǎn)品掛牌存量下降明顯，但示范區(qū)利好刺激會隨著時間逐漸弱化，市場也將回歸常態(tài)。

對于喬晨而言，買賣房子都是緣分，銷售做的是回頭客。喬晨坦言，做銷售沒有什么秘訣，什么團隊也不重要，做好真服務(wù)才是主要的。比如提前半小時到達小區(qū)等待，先上樓敲門確認房源；比如談價沒妥，及時匹配其它房源等。

地處深圳“關(guān)內(nèi)”福田區(qū)某項目空蕩蕩的售樓處  圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

不同片區(qū)“假冷與真冷”

與喬晨頻繁帶看不同，趙穎（化名）假期被安排蹲守在空蕩蕩的售樓處等待“豪宅”客戶出現(xiàn)，并為下一棟樓盤蓄客。

繁華地段和小戶型設(shè)計、現(xiàn)房精裝交付等等因素疊加，使得趙穎工作相對輕松些。在她看來，地處關(guān)內(nèi)福田好地段，之前深物業(yè)金領(lǐng)開盤小戶型幾乎做到了日光，甚至連樣板間也一同被銷售掉。目前僅有頂樓的幾套大面積待售“豪宅”啟動了中介。

對于即將開盤的小戶型樓棟，樣板間什么樣？什么時候開盤？開盤價多少？趙穎全不知道。唯一能知曉的便是大概年底，只會通知預(yù)留電話客戶，低調(diào)開盤不打任何廣告。

并不像趙穎在有得天獨厚位置的項目輕松工作，中介王新（化名）假期主推了遠在光明的小面積公寓峯薈，即便開盤已久，該公寓去化也仍不理想。

假期里，他在微信上一遍一遍給好友發(fā)送項目PPT、解答稅費、交易等問題，熱情邀約客戶去案場，但效果甚微。他說，因為8月示范區(qū)利好，外地客一下子多了起來，他想多帶幾個沒名額、但不太懂深圳市場的外地客。

中介代理了大量外地低首付房源 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，在購買力受限的情況下，加上新房、公寓等產(chǎn)品競爭，再考慮到稅費的因素，二手房價格反彈、掛牌價上調(diào)難以持續(xù)。目前，仍有30%多的房源下調(diào)掛牌價。10月份，預(yù)計二手住房成交還會保持在7000套的冷熱分水嶺上方，保持相對熱度?？偟膩砜矗瑒倓傔^去的國慶長假，深圳樓市低調(diào)沉穩(wěn)，先行示范區(qū)的規(guī)劃利好，并未帶來樓市的火爆，并未導(dǎo)致投資炒作泛濫。

數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，國慶期間（9月30日~10月6日）深圳新房住宅共成交437套，環(huán)比下降41.7%；面積共計42264平，環(huán)比下降44.4%。而截至9月29日，深圳新房住宅成交2748套，環(huán)比下滑9.55%；9月成交面積為26.91萬平，環(huán)比下滑6.28%。從新房住宅日均成交量來看，9月日均成交95套，較8月的98套下滑了3.31%。

成交面積上，9月份龍崗仍然是全市一手住宅成交面積最大的區(qū)域，成交面積達6.57萬平方米，占全市成交量的24.41%。龍華和寶安分別以4.92萬平方米和4.03萬平方米的成交量位居二、三位。

國慶大假剛過，周洋就主動將房源降價10萬元，翹首以盼有緣人，他不想再犧牲生活品質(zhì)等待太久。喬晨和搭檔一邊通過網(wǎng)上各種渠道獲客，一邊向他們片區(qū)里老業(yè)主打聽新出售房源。王新在微信上開始第五次聯(lián)系他的客戶，雖然第四次的消息還沒被回復(fù)。他說，要做業(yè)績，客戶只要還沒回復(fù)說買到房子了，就不能放棄。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜