每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上海樓市的“金九銀十”，一個字——穩(wěn)。

開局平淡的“金九”終于在后半程發(fā)力，創(chuàng)出年內成交新高。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月上海新建商品住宅成交面積79萬平方米，成為今年成交量最多的一個月。但進入10月，從國慶黃金周的情況看，上海樓市表現(xiàn)并不亮眼。

國慶假日期間，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了上海不同區(qū)域的樓盤項目發(fā)現(xiàn)，無論是內環(huán)內稀缺型高端住宅，還是中環(huán)外剛需改善型樓盤，現(xiàn)場看房人數(shù)與平時相比并未增多。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，今年國慶期間新房成交數(shù)據(jù)也遠多低于歷史同期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉解釋稱，買賣雙方對“金九銀十”格外關注，是因為在歷史上曾經(jīng)9~10月曾占據(jù)了全年樓市最大的比重。但隨著氣候變化、重要生產(chǎn)資料已經(jīng)降低了對季節(jié)的依賴，疊加2009年以后房地產(chǎn)調控政策對市場周期的影響遠大于購房者自發(fā)行為，一二線城市很難再有明顯的購房潮。

上海某樓盤銷售中心的看房者 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

國慶大假銷售平淡

今年國慶黃金周，上海各區(qū)樓盤售樓現(xiàn)場人氣和往常相比并無明顯差別。

《每日經(jīng)濟新聞》記者來到地處內環(huán)內稀缺地段、主打高端品質住宅的天悅郡庭售樓處，置業(yè)顧問介紹，項目將于10月底或11月初正式認籌，預計開盤價格11萬~12萬元/平方米，目前正在蓄客階段。記者留意到，同時有四五個家庭正在樣板房參觀。“下午看房客人已經(jīng)稍微少一些了，一號二號刮風下雨，今天天氣稍微好一點，大家都出來了，上午人更多。”置業(yè)顧問表示。

據(jù)了解，由于該項目地理位置優(yōu)越、面積適中，每期開盤都會引發(fā)搶購現(xiàn)象。當記者問起此次預登記是否火爆時，置業(yè)顧問卻婉轉地表示，“反正兩房總是最快被訂掉的”。

而同樣的場景也出現(xiàn)在中環(huán)外的江灣華庭。由于暫時不通地鐵、交通相對不便，因此精裝修、緊鄰醫(yī)院和學校成為置業(yè)顧問口中“支撐”8萬+房價的最大賣點。不算大的銷售中心，沙盤四周不時圍滿了前來看房的居民，看上去“挺熱鬧”。

“我們認籌時間正好在假期里，銀行都關門的，很多人都在籌錢，現(xiàn)在確定認籌的還不太多。”該項目的銷售顧問表示。

由于假日網(wǎng)簽暫停等各方面因素，各大機構均無法提供上海樓市國慶期間完整的成交統(tǒng)計，但從個別日期的成交數(shù)據(jù)來看，與往年黃金周相去甚遠。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年國慶期間的10月5日、6日兩天，上海新建商品房網(wǎng)簽共23套；而2018年國慶長假，上海共成交645套商品住宅，單日成交最高達170套。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析認為，“一方面，在一系列政策調控下，市場環(huán)境嚴峻、購房者觀望情緒濃厚；另一方面，隨著樓市的黃金時代褪去，長假期間客戶更關注出游，客戶對樓市的關注度減弱。”

上海某樓盤銷售中心沙盤 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

假期銷售功能削弱

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“現(xiàn)在樓市周期性特征沒有以前那么顯著，這點從幾年前‘假日樓市展覽’取消就能窺探一二。以前市場活躍，假日舉辦的樓市展覽人頭攢動，但此后樓市受政策影響降溫，假期的銷售功能作用削弱。從最近三年樓市走勢來看，淡旺季之間的落差縮小，說明市場預期穩(wěn)定，因此假日樓市的概念趨淡。”

“也沒有必要特地搶在10月份開盤啦，還是要根據(jù)實際工程進度和拿到預售證的時間選擇開盤日期，其實什么時候開都一樣。” 天悅郡庭的置業(yè)顧問說。

上海商品住宅周度成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

進入2019年，上海商品住宅成交有所下滑，之后先升后持續(xù)下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月初受春節(jié)假期影響，成交先降后升，月末下降；3月初延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，隨后先下降又持續(xù)上升；4月、5月成交量持續(xù)波動，6月首周成交量下降，隨后持續(xù)回升。7月、8月則是延續(xù)震蕩下行再趨穩(wěn)上行的態(tài)勢；9月前兩周，成交持續(xù)下滑，下旬成交持續(xù)上行。而10月首周成交再度下行。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“9月份新房成交數(shù)據(jù)延續(xù)了8月相對比較平淡的狀態(tài)，上海市場整體來看，8月份開始甚至更早，已經(jīng)有房企開始加大推盤的節(jié)奏和量。”

從市場供應端來看，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，9月供應出現(xiàn)井噴，達92.3萬平方米，環(huán)比增加113.7%。一共有25個盤入市，達到今年以來第二供應高點。

在此背景下，全員上陣、打折促銷等信息紛至沓來。但一位業(yè)內人士在10月8日中指控股組織的座談會中表示，不少房企中層在黃金周選擇了度假，并沒有全部趕赴一線營銷中心，朋友圈的一線銷售人員會發(fā)布一些促銷內容，但力度并不是特別大。他認為：“黃金周期間促銷力度太大未必能達到真正促銷的目的，甚至會引發(fā)觀望和再下降，所以并沒有市場傳言的這么夸張。”

盧文曦告訴記者：“長假期間市場反應能顯示出當前市場心態(tài)，一些去化不佳的項目為完成銷售指標加大營銷力度，而沒有后續(xù)壓力的樓盤則放緩腳步。而最重要的是上半年一批需求集中釋放后，新增需求的接續(xù)成為制約成交的阻礙。”

“上海調控政策并未發(fā)生改變，因此市場需求受到抑制。雖然當前二手房容易達成交易，但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般，也會使信心受挫，預計10月成交仍是震蕩下行格局。”盧文曦判斷。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶