每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年9月，河南焦作的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有迎來(lái)預(yù)想中的“金九”。而國(guó)慶黃金周期間，焦作樓市同樣表現(xiàn)平平。

近幾年，相繼進(jìn)入焦作市場(chǎng)的頭部房企并未掀起太大的波瀾。因?yàn)橄鄬?duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)表現(xiàn)，在焦作某頭部房企任銷(xiāo)售經(jīng)理的殷建國(guó)（化名）甚至建議來(lái)找他買(mǎi)房的投資客暫時(shí)不要岀手。

對(duì)于另一家頭部房企拋來(lái)的“橄欖枝”，殷建國(guó)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)方給出的薪酬讓他有些想“跳槽”的沖動(dòng)。

河南焦作 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

跳槽誘惑

國(guó)慶大假期間，在焦作某頭部房企任銷(xiāo)售經(jīng)理的殷建國(guó)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他正在考慮跳槽：“不久前有房企來(lái)挖我了，提供的報(bào)酬是我現(xiàn)在的兩倍，所以我也認(rèn)真地考慮了一下。”

殷建國(guó)曾經(jīng)是一名金牌銷(xiāo)售，用他自己的話(huà)說(shuō)“沒(méi)有辦法，就是賣(mài)得多”。

他從基層銷(xiāo)售人員做起，經(jīng)過(guò)4年摸爬滾打，做到了目前銷(xiāo)售經(jīng)理的位置，手下的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)有十余人。作為銷(xiāo)售經(jīng)理，目前殷建國(guó)的職責(zé)是制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格、培訓(xùn)業(yè)務(wù)員、開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)（通常叫法是降價(jià)促銷(xiāo)）。

“你當(dāng)年做銷(xiāo)售時(shí)每月能賣(mài)多少套房子？”

“10套左右。”

“現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)呢？”

“30套，平均每人兩套半。”

“是不是你沒(méi)有把經(jīng)驗(yàn)傾囊相授啊，為什么銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相差這么多？”

“我怎么可能沒(méi)有好好教，焦作市場(chǎng)目前就是這樣的。”

焦作是一座人口規(guī)模并不算大的四線城市，據(jù)焦作市政府網(wǎng)站信息，2018年末全市共有常住人口359.07萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)59.42%。在殷建國(guó)看來(lái)，人口規(guī)模決定了焦作房地產(chǎn)市場(chǎng)的上限。

殷建國(guó)說(shuō)：“2016年的時(shí)候簡(jiǎn)直一天一個(gè)價(jià)，近幾年不管是房?jī)r(jià)還是銷(xiāo)量都是平穩(wěn)的，變化不大。我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，每個(gè)月的銷(xiāo)售量幾乎穩(wěn)定保持在30套，焦作的其他項(xiàng)目也差不多，包括進(jìn)入焦作的巨頭房企，比如碧桂園、恒大、建業(yè)、中梁等。”

“渠道合作、網(wǎng)站廣告、房展會(huì)，甚至是抖音我都用過(guò)，但是效果并不是特別明顯，每個(gè)月還是那樣的業(yè)績(jī)。”對(duì)于焦作樓市的所有營(yíng)銷(xiāo)渠道，殷建國(guó)可謂了如指掌。

針對(duì)記者詢(xún)問(wèn)的焦作樓市“金九銀十”的表現(xiàn)情況，殷建國(guó)的回答是“沒(méi)有，現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)概念了。”

國(guó)慶大假期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，雖然焦作不少樓盤(pán)打?qū)缌藝?guó)慶促銷(xiāo)的海報(bào)，但效果似乎并不明顯，售樓處并沒(méi)有比平時(shí)有增加太多人氣。一些國(guó)慶期間沒(méi)有促銷(xiāo)活動(dòng)的樓盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)則幾乎看不到看房者的身影。

殷建國(guó)也告訴記者，這個(gè)國(guó)慶假期他負(fù)責(zé)的樓盤(pán)并沒(méi)有明顯的起色，因?yàn)榇黉N(xiāo)力度也不大。而焦作有樓盤(pán)以毛坯的名義下調(diào)2500元/平方米，銷(xiāo)售效果明顯。殷建國(guó)說(shuō)：“這樣的降價(jià)力度讓我們感到了壓力。”

根據(jù)焦作房產(chǎn)網(wǎng)的周度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)累加，今年8月30日至9月26日焦作共成交商品住宅557套，而8月2日至8月29日共成交商品住宅583套，7月5日至8月1日共成交商品住宅637套。由此可見(jiàn)，焦作新房成交量整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中略降的態(tài)勢(shì)。

河南焦作某在建樓盤(pán)項(xiàng)目 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

放棄計(jì)劃

為殷建國(guó)拋出橄欖枝的也是一家頭部房企，該房企在2019年4月以1.2億元拍得焦作市馬村區(qū)一地塊正式進(jìn)軍焦作，目前正是招兵買(mǎi)馬的時(shí)刻。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近幾年，碧桂園、恒大、華夏幸福、建業(yè)等國(guó)內(nèi)知名房企都已在焦作地區(qū)落子布局。

頭部房企進(jìn)駐，無(wú)疑將推高所在區(qū)域的房?jī)r(jià)。今年初，金科地產(chǎn)以1121萬(wàn)元/畝、13.2億元總價(jià)，接近50%的溢價(jià)率奪洛陽(yáng)一地塊，成為今年洛陽(yáng)首宗總價(jià)“地王”，該公司在該地上打造的項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)12000元/平方米，而洛陽(yáng)當(dāng)時(shí)的新房成交均價(jià)是8400元/平方米左右。

但在焦作，頭部房企的樓盤(pán)售價(jià)并沒(méi)有大幅度超過(guò)區(qū)域房企。

“焦作有個(gè)頭部房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)精裝價(jià)格是9000元/平方米，這個(gè)價(jià)格是要比市面均價(jià)稍高，但是新推的毛坯房源每平方米直接降價(jià)2500元到6500元/平方米，這就相當(dāng)于變相降價(jià)，實(shí)際上就是在打價(jià)格戰(zhàn)。”殷建國(guó)告訴記者。

相應(yīng)的是，焦作本地房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，如世和府成交價(jià)格在8000元/平方米，億祥美郡也在7500元/平方米。

近一年焦作新房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

據(jù)殷建國(guó)介紹，現(xiàn)在焦作新開(kāi)樓盤(pán)的去化周期都在2年以上，沒(méi)有表現(xiàn)特別亮眼的項(xiàng)目。有趣的是，他所在的公司會(huì)對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)銷(xiāo)量好的樓盤(pán)進(jìn)行審計(jì)，但是焦作地區(qū)一次審計(jì)都沒(méi)有。

“另外，這些頭部房企在焦作區(qū)域的人事變動(dòng)很頻繁，我們項(xiàng)目在一年多的時(shí)間里已經(jīng)換過(guò)3任區(qū)域總了。要知道如果業(yè)績(jī)好是不必如此頻繁換帥的，所以我心里也沒(méi)有底。”

“我如果去新公司肯定是需要做出些成績(jī)來(lái)的，行業(yè)迅速上升的時(shí)候容易做出業(yè)績(jī)，但是目前焦作的整體房地產(chǎn)行情并不是特別好，我目前沒(méi)有這個(gè)信心。”殷建國(guó)告訴記者：“目前我的經(jīng)營(yíng)壓力已經(jīng)很大了，不太相信在市場(chǎng)上還會(huì)有太大的折騰空間，每個(gè)房企都是一樣的。”

慎重考慮之后，殷建國(guó)放棄了此次的跳槽計(jì)劃。他認(rèn)為，平穩(wěn)時(shí)期應(yīng)該靜靜地等待市場(chǎng)機(jī)遇出現(xiàn)。

雖然認(rèn)為市場(chǎng)空間不大，殷建國(guó)仍然計(jì)劃在11月進(jìn)行一系列推廣營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，因?yàn)樘鞚u漸冷了，案場(chǎng)客源將會(huì)減少，起碼應(yīng)該保證業(yè)績(jī)不下滑。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛