多家研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，在8月房企融資大幅下跌后，9月房企融資出現(xiàn)大幅反彈，其中境外債券融資較為活躍，不過，融資成本也在持續(xù)上漲。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然9月房企融資金額有所反彈，但整體看，從今年5月以來，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，房企融資趨勢(shì)是呈現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)下滑的，個(gè)別月份的波動(dòng)也屬正常。目前，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難、融資成本持續(xù)上漲的狀況，境外融資成本超10%的已不再是行業(yè)個(gè)例。建議房企應(yīng)采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道。

融資總額大幅反彈

同策研究院的最新報(bào)告顯示，9月，40 家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)689.56億元，環(huán)比大幅上漲87.25%。

不過，證券時(shí)報(bào)記者了解到，由于8月融資總額接近5月的年內(nèi)最低點(diǎn)，為年內(nèi)第二低，因此，9月即使大幅反彈后，仍處于中等水平，月度排名第5，距離3月的年內(nèi)最高點(diǎn)1024.2億元還有較大差距。

圖片來源：同策研究院

具體來看，9月，債權(quán)融資金額 681.52億元，占房企融資總量的98.83%，環(huán)比上升 108.59%。

主要債權(quán)融資方式融資金額均大幅上漲，其中：

第一名：其他債權(quán)融資方式，融資總金額為185.30億元，環(huán)比上升150.42%，占融資總額的26.87%；

第二名：境內(nèi)銀行貸款，融資金額160.48億元，環(huán)比上漲115.14%，占比23.27%；

第三名：公司債，融資總額為155.85億元，環(huán)比上漲145.95%，占比22.60%；

第四名：信托貸款，融資金額123.38 億元，環(huán)比上漲86.27%，占比 17.89%；

第五名：中期票據(jù)，共融資49.51 億元，占比11.82%；

第六名：委托貸款，共融資7.78億元，占比1.02%。這也是同策研究院監(jiān)測(cè)以來，繼2018年1月后發(fā)生的第一筆委托貸款。

另外，股權(quán)融資金額為8.04億元，環(huán)比下降80.63%，占總?cè)谫Y金額比重為1.17%。

同策研究院指出，隨著境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊，為獲取更多資金，各大房企不得不采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，融資方式包括：發(fā)行定向融資工具、債券/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、向金融機(jī)構(gòu)借款、股東增資+投資等。

值得注意的是，9月房企境外債券融資較為活躍?？硕鹧芯恐行牡慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。具體的融資方式來看，境內(nèi)債權(quán)融資565億元，環(huán)比上升17.1%；境外債權(quán)融資額399億元，環(huán)比上升49.1%。

對(duì)于9月房企融資反彈的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，繼5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布23號(hào)文整治房地產(chǎn)融資亂象后，7、8月份，監(jiān)管部門又密集發(fā)布了多條收緊政策嚴(yán)控房企融資渠道，8月當(dāng)月房企融資大幅下滑，可能前面積壓的審批到9月有一些釋放出來。但整體來看，從5月以來，融資趨勢(shì)是呈現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)下滑的，畢竟政策監(jiān)管起作用，而個(gè)別月份的波動(dòng)也很正常。

克而瑞研究中心則認(rèn)為，在經(jīng)歷政策風(fēng)波影響后，9月房企調(diào)整好境外的融資節(jié)奏后進(jìn)行融資，進(jìn)行境外融資的房企數(shù)量也較8月份增長(zhǎng)較多。此外境內(nèi)債權(quán)融資上升低于境外，也由于境內(nèi)債權(quán)融資持續(xù)受調(diào)控影響，增長(zhǎng)相對(duì)較小。與此同時(shí)，9月房企發(fā)行了65億元的永續(xù)債，而8月這一數(shù)值為0，也是9月融資上漲的原因之一。

融資成本持續(xù)上漲

在融資收緊的環(huán)境下，融資成本也在持續(xù)上漲。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月，95家典型房企融資成本6.47%，環(huán)比上升0.76個(gè)百分點(diǎn)；其中境外債券單月融資成本6.85%，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)，主要由于碧桂園發(fā)行了一筆78.3億港元的有抵押可換股債券，利率為4.5%，數(shù)額較大，從而拉低了9月的融資成本，若剔除碧桂園發(fā)行的這一筆債權(quán)，則9月房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個(gè)百分點(diǎn)。2019年截至9月，房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券融資成本達(dá)8.08%，較于2018年全年增長(zhǎng)0.86個(gè)百分點(diǎn)。前9月，融資成本最高的為TOP51+的企業(yè)，達(dá)7.28%，較2018年增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)。

在已披露的數(shù)據(jù)中，9月融資成本最低的是萬科2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券（第二期），發(fā)行規(guī)模25億元，融資成本為 3.55%；其次是龍湖發(fā)行的8.5億美元10年期投資級(jí)優(yōu)先票據(jù)，票息3.95%，創(chuàng)近兩年民企10年期美元債票息新低。融資成本最高的是中梁發(fā)行的1億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.5%；其次是泰禾子公司發(fā)行的2億美元境外債券，票面利率為11.25%。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，今年以來，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、陽光城、朗詩(shī)、新湖、、泛海、當(dāng)代置業(yè)、融信等多家房企美元融資成本超過10%。

克而瑞研究中心指出，目前，在境內(nèi)外融資環(huán)境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續(xù)上漲的狀況，超過10%以上的境外債融資已不再是行業(yè)個(gè)例。

同策研究院陳朦朦認(rèn)為，雖然9月房企融資金額有所回暖，但房企仍面臨著融資艱難的困境。房企應(yīng)采取多元化的創(chuàng)新型融資方式，以拓寬融資渠道。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)