每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝     

雖然“銀十”開局便是7天國慶大假，但收假后，各地土拍市場便迅速啟動，但卻少了上半年高溢價率頻出的火爆場景。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，自10月8日以來，各地土拍不斷。尤其是華東地區(qū)多個城市接連出讓土地，僅10月10日~11日兩天，南京、無錫、蘇州等城就有20余宗地塊入市，但“底價成交”頻現(xiàn)，土地市場透出陣陣涼意。

?58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，今年第三季度以來，融資環(huán)境越發(fā)收緊，房企實現(xiàn)快速擴(kuò)張難度加大，所以整體選擇了轉(zhuǎn)向更謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，這是土地市場環(huán)比量價齊跌的直接原因。

圖片來源：視覺中國

“銀十”開局 多城土拍透涼意

10月8日，寧波江北區(qū)的1宗商住地，以起價22.09億元被華潤置地旗下公司競得；10月9日，河南鄭州出讓3宗住宅用地，均以低價收場，分別被保利和融創(chuàng)競得。

10月10日，無錫出讓4宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，其中有3宗以底價成交，另一宗地塊溢價率也僅1.31%，當(dāng)日賣地總金額約46.99億元；10月11日，無錫錫山區(qū)1宗宅地入市，被旭輝集團(tuán)以底價12.9億元競得。

可供對比的是，今1月初，無錫羊腰灣地塊出讓，9家房企競價百輪，最終被華潤以溢價率17%拿下；4月3日，33家房企競拍無錫利源汽車城西側(cè)地塊，最終被融創(chuàng)以溢價率79%奪得；5月22日，無錫新吳區(qū)碩放地塊被棲霞建設(shè)以溢價率32.22%競得……

顯然，與今年上半年的土拍情況相比，“銀十”開局的無錫土地市場可謂“涼涼”。

無獨(dú)有偶，10月10日南京8宗地出讓，總起始價85.33億元，但最終有5塊地底價成交，僅3幅地有企業(yè)競價，總成交金額額88億元，溢價僅3.3億元。其中備受關(guān)注的仙林湖地塊未觸及最高限價，且樓面價還比板塊此前地價有所下降。

這個成交金額對于今年的南京土地市場而言并不少，但若與今年3月29日南京7幅地塊攬金額120.79億元、溢價近20億元相比，則明顯降溫。

再來看曾經(jīng)“地王”頻出的蘇州。10月10日蘇州高新區(qū)出讓7宗土地，其中3宗商住用地、4宗零售商業(yè)和餐飲旅館用地，最終成交總價20.62億元，其中不乏底價成交地塊。

對比今年4月24日蘇州主城區(qū)出讓的5宗涉宅用地，總起始價100.8億元，最終成交金額達(dá)135.7億元，溢價達(dá)35億元，并出現(xiàn)兩個“地王”。

今年下半年以來，各地土地市場明顯降溫。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月土地流拍地塊數(shù)量相比6月明顯上升，并且流拍增加的現(xiàn)象在8月份依然延續(xù)。9月以來，各地土拍市場冷遇不斷，如蘇州9月18日和9月27日兩次土拍中，多塊土地底價成交。同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份全國300個城市土地流拍119宗，達(dá)今年2月份以來的最高數(shù)值。

張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，“上半年一些企業(yè)已經(jīng)拿到了足夠的地，下半年自然會調(diào)整步伐。同時，下半年房企受營銷側(cè)的壓力也不斷提升。”

房企謹(jǐn)慎拿地 土拍或持續(xù)降溫

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國土地成交溢價率15%，與上半年溢價率相比累計下降3個百分點(diǎn)，與去年同期相比也降低了3個百分點(diǎn)。

整體來看，在第二季度市場熱度達(dá)到高峰后，第三季度在市場調(diào)控、金融監(jiān)管等多重因素的影響下企業(yè)拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。

據(jù)同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年9月份，TOP20上市房企的土地成交金額集中度環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降，土地成交金額1220.02億元，環(huán)比減少1.89%，同比減少4.65%。

從各能級的城市土地市場表現(xiàn)看，土拍溢價率在第三季度都出現(xiàn)環(huán)比回落。如一線城市溢價率逼近冰點(diǎn)，二線溢價率也不足10%，三四線城市溢價率僅為14%，市場熱度不高。不過城市間的表現(xiàn)也有差異，如一線城市溢價率下降的主要問題是供地結(jié)構(gòu)（以保障性住宅為主），缺乏優(yōu)質(zhì)地塊。一旦有優(yōu)質(zhì)地塊入市，市場反響并不低。

同時克而瑞研究指出，二線城市溢價率大幅回落，則是受成交結(jié)構(gòu)變動及調(diào)控政策等多方面因素的影響，這些外因持續(xù)作用之下，二線城市土地市場或難在短期復(fù)蘇。而對于三四線城市而言，未來銷售預(yù)期不佳的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

土地市場轉(zhuǎn)涼的行情下，房企應(yīng)該逆勢而上，還是持幣上觀？

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年上半年房企補(bǔ)貨的意愿是積極的，尤其是中大型品牌房企，在重點(diǎn)城市的拿地勢頭不弱，上半年在合肥、武漢、杭州、寧波等熱點(diǎn)二線城市，均出現(xiàn)部分房企加大布局的情況。但在融資渠全面收緊及各地調(diào)控政策趨嚴(yán)等因素作用下，房企在下半年整體拿地?zé)崆槎济黠@減弱。預(yù)計這一現(xiàn)象在下半年不會發(fā)生變化，土地降溫的態(tài)勢還將持續(xù)。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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