每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

寫字樓的租賃狀況向來是經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表。

2019年10月10日，第一太平戴維斯發(fā)布了《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告顯示，截至2019年6月大灣區(qū)甲級寫字樓租金指數(shù)環(huán)比微跌0.9%，同比增長2.4%至172。同期，大灣區(qū)甲級寫字樓價格指數(shù)環(huán)比微跌0.4%，同比下調(diào)0.5%至216。

分城市而看，香港、廣州和深圳依舊是吸引力最強的三座城市，空置率均處于相對低位，分別達(dá)3.1%，4.1%和18.1%，廣州已接近香港同期水平；而佛山、珠海等城市供過于求的情況明顯，空置率于高位盤旋，分別為39.0%和37.3%，兩市投資市場暫時呈高風(fēng)險性信號。

圖片來源：第一太平戴維斯

深圳寫字樓市場回暖

今年以來，深圳寫字樓市場空置率上漲的消息一直是市場關(guān)注的焦點。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)，由于新增供應(yīng)于季內(nèi)集中入市，三季度深圳甲級寫字樓空置率結(jié)構(gòu)性環(huán)比上升4.3個百分點，同比上升4.8個百分點至22.4%。

數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度深圳甲級寫字樓市場迎來九個新增項目(共11棟寫字樓)入市，新增供應(yīng)量共計約69.1萬平方米，是2018年同期的3.1倍。

不過，第三季度的深圳寫字樓市場也出現(xiàn)了積極的信號，例如，深圳甲級寫字樓凈吸納量由上一季度的負(fù)吸納增長至正吸納27.5萬平方米；與此同時，今年第三季度深圳甲級寫字樓平均租金環(huán)比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇認(rèn)為，一些業(yè)主采取減租、延長免租期等方式使甲級寫字樓的租賃活動回暖，所以在大量新增供應(yīng)入市的背景下，深圳甲級寫字樓市場的凈吸納量回升。

高力國際在最近發(fā)布的報告中也指出，國家“中國特色社會主義先行示范區(qū)”的政策將在一定程度上提升投資者對深圳寫字樓市場的信心。2019年第三季度，在投資和消費增長的驅(qū)動下，深圳經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。深圳甲級寫字樓市場也錄得正凈吸納量。

高力國際續(xù)稱，租戶持續(xù)西移，本季度南山區(qū)錄得全市最低空置率。在少于預(yù)期的新增供應(yīng)和正凈吸納量下，空置率保持相對穩(wěn)定。整體而言，業(yè)主在與租戶談判過程中，議價空間正在變得更加靈活。

廣州空置率保持低位

相較于深圳，廣州的供應(yīng)量和空置率這兩個季度都保持相對穩(wěn)定。據(jù)高力國際最新發(fā)布的報告，2019年第三季度由于沒有新增供應(yīng)而凈吸納量在上升，廣州空置率環(huán)比輕微下降0.5個百分點至3.7%的全年最低值。

不過廣州的甲級寫字樓租金也錄得小幅下滑。報告顯示，2019年第三季度，租戶的議價能力增強，廣州CBD珠江新城的部分業(yè)主開始軟化態(tài)度，租金環(huán)比下降1.3%至193元人民幣/平方米/月。

高力國際表示，今年第二季度租戶保持觀望態(tài)度，同時業(yè)主亦不愿降低報價，導(dǎo)致了租賃活動的勢頭減弱，尤其在珠江新城，凈吸納量為負(fù)值。不過在第三季度，部分珠江新城業(yè)主通過增大租賃談判的彈性來打破這一僵局，珠江新城的平均租金環(huán)比下跌1.3%。

在這背景下，由于珠江新城的租戶可以獲得更好的租賃條件，租賃活動比以往更為活躍。全市凈吸納量從2019年第二季度的25900平方米升至2019年第三季度的28700平方米。超過一半的租賃活動都在珠江新城。

值得留意的是，據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2019年第四季度，廣州預(yù)計有三個新項目入市，將帶來約21.0萬平方米新增供應(yīng)，屆時全市寫字樓總存量預(yù)計達(dá)到535.4萬平方米；預(yù)計至2023年末，廣州甲級寫字樓市場存量將增長68.0%至864.2萬平方米。

第一太平戴維斯同時指出，受未來新項目入市影響，廣州甲級寫字樓空置率預(yù)將有所攀升。同時，業(yè)主方或采取以價換量的策略以確保項目出租率，預(yù)計寫字樓市場租金表現(xiàn)將繼續(xù)小幅下跌。

珠海、佛山現(xiàn)高風(fēng)險信號

從《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告中來看，大灣區(qū)的城市之間分化情況明顯。

從租金方面來看，香港寫字樓租用總成本長期領(lǐng)先大灣區(qū)其它城市，約為人民幣每平方米每月879.8元/平方米/月，和內(nèi)地九市相差巨大，其約等于第二名深圳244.8元/平方米/月的3.6倍，最低者肇慶55.6元/平方米/月的16倍；廣州寫字樓租用總成本約為人民幣每平方米每月210.8元，與深圳的水平相近。

圖片來源：第一太平戴維斯

報告認(rèn)為，香港與廣深兩岸總租用成本差異將被逐漸縮小，原因在于深圳由于城市更新項目的增加、新興市場的崛起、鄰近香港的地理優(yōu)勢及政策的有效支撐，整體市場供需質(zhì)量均將被提升，租金水平料將企穩(wěn)；廣州則短期內(nèi)有小幅波動下行，長期預(yù)期維持穩(wěn)定增長。

在空置率方面，《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》報告指出，佛山、珠海等城市供過于求的情況明顯，兩市投資市場暫時呈高風(fēng)險性信號。據(jù)其統(tǒng)計，佛山、珠海的空置率分別為39.0%和37.3%。

圖片來源：第一太平戴維斯

不過，報告指出，在灣區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)配套逐漸完善的助力下，珠海、佛山或成為節(jié)約型企業(yè)及大型企業(yè)后臺總部租賃落位優(yōu)選之一。

報告認(rèn)為，大灣區(qū)目前城市之間的租用總成本差異最大接近16倍（香港對比肇慶），未來隨著大灣區(qū)規(guī)劃下的經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展趨勢，在高鐵、高速公路和城際軌道支撐下形成“一小時交通圈”，新城市分工體系逐漸形成，各城之間資源配置優(yōu)化，預(yù)計城市間租金差異有望縮小，并促進(jìn)建立更高質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對于租金水平處于相對弱勢的內(nèi)地九市，將是重要發(fā)展契機。

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封面圖片來源：視覺中國