每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

從今年3月到二季度，各地土地市場(chǎng)曾一度火爆，“地王”頻出。但進(jìn)入三季度以來，各地土地市場(chǎng)明顯降溫，土地流拍地塊數(shù)量明顯上升，土地成交溢價(jià)率也頻頻走低。

中指研究院報(bào)告顯示，2019年1~9月，全國(guó)300城市土地供需總量較去年同期微降，樓面均價(jià)及出讓金總額同比增加近兩成。前三季度出讓金總額逾3.55萬億元，同比上漲17%。

分季度走勢(shì)來看，一季度整體供求各指標(biāo)同比均降，僅一線城市供求量同比走高；二季度開始稍顯回暖，整體供求各指標(biāo)同比均增，二線域市供地節(jié)奏加快，三四線城市出讓金及樓面均價(jià)走高；三季度全國(guó)土地市場(chǎng)整體供求量微降，一線城市樓面價(jià)回落，土地溢價(jià)率同環(huán)比出現(xiàn)下降。

市場(chǎng)下行周期之下，哪些區(qū)域土地市場(chǎng)能夠持續(xù)熱度？哪些房企會(huì)逆勢(shì)而上？消極拿地的房企是否會(huì)調(diào)整策略？

全國(guó)土地市場(chǎng)降溫明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%。

中指研究院《中國(guó)300城土地市場(chǎng)情報(bào)》顯示，今年1~9月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%，較去年同期下降1%；其中住宅類用地平均溢價(jià)率17%，同樣較去年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，前9個(gè)月，一線城市供地節(jié)奏加快，出讓金總額較去年同期增加近三成，樓面均價(jià)在調(diào)控之下得到有效控制，同比去年均有所下滑；二線城市供求量同比小幅增加，樓面均價(jià)同比上漲16%，在各線城市中漲幅居前；三四線城市整體供應(yīng)同比小幅走低，成交量跌價(jià)漲，溢價(jià)率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)曹晶晶向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“最近土地流拍率又有了提升，雖然沒達(dá)到去年四季度時(shí)候的高點(diǎn)，但從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，9月份300個(gè)城市流拍宗數(shù)占成交宗數(shù)的7.4%，這一比例也是從今年5月以來逐月提高的，整個(gè)土地市場(chǎng)降溫比較明顯。”

數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)自今年3月份以來開始逐步回暖。從各線城市土地成交情況來看，1~9月一線城市共推出土地460宗、成交431宗，成交面積2241萬平方米，同比增加32%。二線城市共推出土地7426宗、成交6462宗，成交面積28804萬平方米，同比增加7%。三四線城市共推出土地13050宗、成交10956宗，成交面積42980萬平方米，同比減少8%。

曹晶晶分析稱，土地市場(chǎng)降溫首先與大環(huán)境密切相關(guān)。政策背景下，從需求端來說各方的市場(chǎng)情緒、觀望節(jié)奏都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。尤其是在第三季度市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化之后，未來還是比較緊張的狀態(tài)。

其次房企融資端整體壓力較大。在貨幣政策環(huán)境偏松的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管在不斷強(qiáng)化，并且有整體趨緊的狀態(tài)，并且短期不會(huì)有太大的變化。今年以來的幾次降準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)金融包括整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利好比較有限。

從個(gè)人端來看，曹晶晶認(rèn)為，盡管今年房貸利率已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)，但整體仍維持較高的水平。并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，短期內(nèi)都難以降低，利率對(duì)需求、購(gòu)買力、市場(chǎng)預(yù)期都產(chǎn)生了一些影響。

一二線城市領(lǐng)銜出讓金額

2019年1~9月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為35511億元，同比增加17%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額30392億元，同比增加21%。杭州前三季度出讓金總額逾2239億元，連續(xù)兩年居40城收金總額首位。

全國(guó)40個(gè)主要城市中，三亞、蘭州、大連漲幅名列前三，僅有9個(gè)城市土地出讓金同比縮水。

據(jù)《2019年1~9月全國(guó)土地成交城市排行榜TOP10》，一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心，中西部城市土地市場(chǎng)火熱。

中國(guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“從企業(yè)拿地城市群來看，長(zhǎng)三角和中西部仍然是房企布局的重要區(qū)域。如1~9月份長(zhǎng)三角區(qū)域土地城市熱度不減，TOP10拿地企業(yè)達(dá)到了3千億元，位列區(qū)域榜首位。中西部城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速，也成為企業(yè)投資熱土，TOP企業(yè)拿地金額達(dá)到了2千多億元。從城市角度來看，一線城市和二線核心城市也是房企投資重點(diǎn)，其中中西部一些部分城市土地成交市場(chǎng)火熱?！?/p>

《2019年1~9月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10》榜單則顯示，土地成交價(jià)水平同比走高，杭州上城區(qū)一宅地由新世界發(fā)展以總價(jià)97.92億元摘得，居榜單首位。該榜單總額與去年同期相比上漲了8%，上榜門檻上升至66.6億元，過半數(shù)入榜地塊收金逾70億元，而榜單前三甲地塊總價(jià)均破90億元。

中指研究院報(bào)告指出，入榜地塊全部位于一二線重點(diǎn)城市，且多宗地塊被品牌房企斬獲。近年來一二線城市的拿地門檻不斷增高，品牌房企資本運(yùn)作能力和開發(fā)能力較強(qiáng)，在重點(diǎn)城市拿地更具優(yōu)勢(shì)。

頭部房企與中小房企拿地分化

土地作為“糧倉(cāng)”，其規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)房企業(yè)績(jī)的影響持續(xù)加大。頭部房企憑借在土地資源獲取上的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)開疆拓土。

前9個(gè)月，龍頭房企繼續(xù)發(fā)揮獲取土地資源的優(yōu)勢(shì)。萬科、碧桂園、保利占據(jù)1~9月拿地金額榜前三位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前9月萬科累計(jì)拿地1381億元居榜首，碧桂園和保利分別以1166億元和865億元分列第二、三位。

同時(shí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步顯現(xiàn)。前9月TOP10企業(yè)拿地總額達(dá)7789億元，占TOP100企業(yè)的35.7%；TOP30企業(yè)拿地總額13907億元，占TOP100企業(yè)的63.8%。TOP10企業(yè)拿地門檻升至463億元。

進(jìn)入9月之后，保利拿地持續(xù)發(fā)力，拿地金額超180億元；萬科單月拿地金額約50.3億元；華夏幸福以總價(jià)116億元獲取武漢兩宗地塊。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙向記者表示：“行業(yè)集中度上升是目前房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，大型房企有更優(yōu)勢(shì)的融資渠道和途徑，尤其是在融資渠道收緊的情況下，中小房企資金鏈脆弱，抗御風(fēng)險(xiǎn)能力較低，拿地更加困難，預(yù)計(jì)未來行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步上升。”

但億翰智庫(kù)認(rèn)為，從1~9月累計(jì)新增貨值來看，盡管整體增速超過10%，較1~8月有所回升，但企業(yè)投資力度不及往期。TOP10、TOP20、TOP30梯隊(duì)房企同比增速均出現(xiàn)下滑，同比分別降低22%、11%、4%，TOP50、TOP100梯隊(duì)房企拿地力度較為積極，同比分別上升5%、77%。

同時(shí)，億翰智庫(kù)指出，一線城市土地成交熱潮反映出房企補(bǔ)倉(cāng)意愿增強(qiáng)，但在融資承壓的情況下，企業(yè)更傾向布局高價(jià)值區(qū)域，同時(shí)也意味著此類城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈；部分三四線城市，尤其是具備經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力的三四線城市將迎來機(jī)會(huì)。

房企進(jìn)入精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)階段

對(duì)于合理布局高價(jià)值區(qū)域，中指研究院土地事業(yè)部副總經(jīng)理劉韌堅(jiān)對(duì)碧桂園近期的一系列布局進(jìn)行了分析?！案鶕?jù)數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，2014年到2019年碧桂園總共以1968塊土地?cái)?shù)量遙遙領(lǐng)先行業(yè)，包括土地面積等也是百?gòu)?qiáng)企業(yè)中第一位。但是從拿地晴雨表的測(cè)算，碧桂園并不都是采取積極態(tài)度，只是在2017年3季度和4季度比較積極。

從2014~2019年，碧桂園在三四線城市新增的土地總占比達(dá)74%。也曾嘗試了在北上廣等城市拿地，但主要集中在一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的位置，可以看出其重心放在三四線和五線城市。

溢價(jià)率方面來看，碧桂園在三四線城市拿地溢價(jià)率水平達(dá)到了41.29%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，說明在三四線城市反而搶的是當(dāng)?shù)爻鞘凶詈玫牡亍１坦饒@基本上選擇小城市核心區(qū)域、占地在100~300畝區(qū)間，打造的是當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，所以其對(duì)于城市的覆蓋化和對(duì)城市進(jìn)入程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

劉韌堅(jiān)也坦言：“對(duì)于小型房企來說，最大問題還是‘拿不到錢’和‘拿不到地’?！?/p>

對(duì)于最后一季度的走勢(shì)，古超判斷：“未來在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全面收緊的背景下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日漸加劇，房企第四季度應(yīng)該采取一定的應(yīng)對(duì)措施，一方面加強(qiáng)銷售回款、降杠桿控制整個(gè)負(fù)債總量；另一方面是加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷的重視，把握營(yíng)銷節(jié)奏，積極推盤去化加大營(yíng)銷力度，搶收回款保證充足現(xiàn)金流?！?/p>

“此外，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，關(guān)注創(chuàng)新型融資產(chǎn)品的搭建，積極拓寬融資渠道。在拿地方面重視現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上根據(jù)自身財(cái)務(wù)狀況管理好拿地周期，保持充足現(xiàn)金流?！惫懦硎?。