每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

超7000億元的規(guī)模、超13%的管理面積增長(zhǎng)、近20%的營(yíng)收增速……一系列數(shù)據(jù)證明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)正整體邁入高速發(fā)展的快車道。

近日，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)首次發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)榜單，并發(fā)布《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）?！秷?bào)告》指出，2018年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共約12.7萬(wàn)家，500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不到行業(yè)的千分之四，但在管理規(guī)模和營(yíng)收方面占了四成以上的份額。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“從趨勢(shì)上講，物業(yè)管理短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)行業(yè)規(guī)模高度集中的情況。物管行業(yè)發(fā)展剛剛起步，市場(chǎng)規(guī)模很大，不像房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入充分競(jìng)爭(zhēng)的階段，三五年以后可能會(huì)出現(xiàn)具備一定品牌優(yōu)勢(shì)的大型企業(yè)，但短期內(nèi)并不會(huì)?！?/p>

行業(yè)營(yíng)收規(guī)模超7000億

由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)展，中物研協(xié)具體實(shí)施的《報(bào)告》顯示，2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)總面積達(dá)279.3億平方米，相比2017年增加32.65億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%。

巨量營(yíng)收讓物業(yè)服務(wù)行業(yè)充滿吸引力。2018年物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)7043.63億元，較2017年增加1036.4億元，增長(zhǎng)17.25%。物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)隨之不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同步增加。

從企業(yè)數(shù)量看，2018年全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共12.7萬(wàn)家，比2017年增加0.9萬(wàn)家，增長(zhǎng)率7.2%。從業(yè)人員數(shù)量方面，2018年全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員約983.7萬(wàn)人，比2017年增加8.7%，新增79.0萬(wàn)人。

《報(bào)告》指出，受物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展歷史、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等因素的影響，目前500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域分布差異明顯，呈現(xiàn)東南強(qiáng)，西北弱的格局。廣東、江蘇和浙江省位居第一梯隊(duì)，物業(yè)管理面積均超過(guò)20億平方米，分別為25.6億平方米、25.4億平方米、21.6億平方米；上海、重慶、山東、安徽等省、直轄市物業(yè)管理面積超過(guò)10億平方米。

此外，500強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域聚集的趨勢(shì)，重點(diǎn)城市集聚眾多優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有助于區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作與資源共享，共同促進(jìn)區(qū)域物業(yè)管理的提升，助力服務(wù)居民美好生活。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“本質(zhì)上來(lái)講，排行榜更體現(xiàn)企業(yè)的綜合能力，但‘行業(yè)集中度’則更多是關(guān)注單一指標(biāo)——業(yè)務(wù)量規(guī)模，而這一指標(biāo)還沒(méi)有某一家獨(dú)大的現(xiàn)象，市場(chǎng)仍然有著充分競(jìng)爭(zhēng)的空間?！?/p>

4‰企業(yè)貢獻(xiàn)行業(yè)超40%營(yíng)收

與房地產(chǎn)市場(chǎng)格局類似的是，物業(yè)管理企業(yè)同樣面臨行業(yè)高度集中的問(wèn)題。

萬(wàn)科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)位列500強(qiáng)前三甲。500強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)總值226.22億元，平均凈利潤(rùn)4524.33萬(wàn)元。從盈利結(jié)構(gòu)上看，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)為158.42億元，占總凈利潤(rùn)比重為70.03%。

值得注意的是，500強(qiáng)以4‰的企業(yè)比例貢獻(xiàn)了全行業(yè)超過(guò)40%的營(yíng)收和在管面積：2018年500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入2831.76億元，占物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)總收入的40.2%；在管面積上，2018年500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目70403個(gè)，管理面積118.87億平方米，占2018年物業(yè)行業(yè)管理總面積的42.56%。

事實(shí)上，500強(qiáng)企業(yè)自身也存在分化加劇的現(xiàn)象?！稖y(cè)評(píng)報(bào)告》顯示，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積達(dá)80.08億平方米，較2017年59.81億平方米增加33.89%、占500強(qiáng)企業(yè)的67.37%，即百?gòu)?qiáng)企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)總份額的28.67%，這一比例也較2017年增長(zhǎng)了4.42%，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“物業(yè)行業(yè)本身就是相對(duì)薄利行業(yè)，物業(yè)公司為了擴(kuò)大收入，提高利率最直接的手段還是擴(kuò)大在管規(guī)模。因此，當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)的格局與房企一樣，存在強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱的局面。由于頭部房企將物業(yè)服務(wù)公司分拆上市，未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局或是以品牌物業(yè)公司為主角，中小物業(yè)公司或?qū)⒚媾R生存難的問(wèn)題。”

房企分拆物業(yè)上市成熱潮

2018年以來(lái)，房企分拆物業(yè)上市成為熱潮。截至目前，在A股和港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)15家。

進(jìn)入2019年，物業(yè)分拆上市延續(xù)去年熱度。今年上半年，濱江服務(wù)、奧園物業(yè)在香港成功上市；保利發(fā)展8月7日公告保利物業(yè)已向港交所遞交上市申請(qǐng)；時(shí)代中國(guó)控股9月9日公告其附屬公司時(shí)代鄰里已向港交所遞交上市申請(qǐng)；10月7日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱其下屬控股子公司藍(lán)光嘉寶已獲保薦人告知，港交所原則上同意其上市申請(qǐng)；10月11日，鑫苑服務(wù)正式登陸港交所。

而不久前世茂房地產(chǎn)總裁許世壇透露，旗下世茂物業(yè)完成轉(zhuǎn)型并更名“世茂服務(wù)”后，預(yù)計(jì)將于2021年分拆上市。

“物業(yè)上市主要有助于企業(yè)資金和品牌的提升，有利于企業(yè)獨(dú)立穩(wěn)健地發(fā)展。但上市是企業(yè)發(fā)展的充分條件，不是必要條件?！蓖跣韵颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“企業(yè)的獨(dú)立穩(wěn)健發(fā)展是多重因素決定的，還需看企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)，上市后企業(yè)還需聚焦主業(yè)，注重服務(wù)品質(zhì)的提升，提高用戶滿意度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)務(wù)擴(kuò)張?！?/p>

王小嬙告訴記者：“當(dāng)前各種融資渠道收緊，房企資金壓力倍增、負(fù)債率逐漸上升，加之樓市黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一線城市的土地稀缺，存量時(shí)代來(lái)臨，各大房企開(kāi)始考慮轉(zhuǎn)型以謀求長(zhǎng)期的發(fā)展。物業(yè)行業(yè)整體營(yíng)收的上升也打通了另一條新路，房企可通過(guò)物業(yè)服務(wù)布局增加企業(yè)的利潤(rùn)?！?/p>