景瑞地產(chǎn)助理總裁兼集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理唐軍先生

打磨3年，景瑞地產(chǎn)初步誕生了一個(gè)定制地產(chǎn)的超級(jí)IP！

從戰(zhàn)略、研發(fā)、實(shí)踐、全國(guó)化推廣到平臺(tái)體系完善，景瑞亮相了一個(gè)能夠支撐大規(guī)模個(gè)性化定制開(kāi)發(fā)的新品牌——“Space me精彩家平臺(tái)”，這同時(shí)也是一個(gè)由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向以客戶為中心的定制服務(wù)平臺(tái)。

這個(gè)平臺(tái)發(fā)布后，意味著景瑞定制化開(kāi)發(fā)或?qū)⒃谌珖?guó)化推行進(jìn)入“加速期”。

何為“Space me精彩家”？

這個(gè)讓業(yè)內(nèi)倍感神秘的“精彩家平臺(tái)”，到底是什么？

是一個(gè)超級(jí)的裝修公司嗎？答案是NO。

采訪景瑞地產(chǎn)助理總裁兼集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理唐軍先生，首先要強(qiáng)調(diào)的是，精彩家，是一個(gè)超級(jí)定制平臺(tái)，而絕不是一個(gè)裝修公司，甚至這個(gè)平臺(tái)下的裝修業(yè)務(wù)景瑞完全不會(huì)自己做，而是找第三方專業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)植入，景瑞要站在更高格局，去搭建一個(gè)更成熟、更高效、更完善的大規(guī)模個(gè)性化的地產(chǎn)定制服務(wù)平臺(tái)。

其次，既然是個(gè)超級(jí)平臺(tái)，那么這個(gè)平臺(tái)的核心模塊是什么？

“Space me精彩家”包括三大模塊，即定制開(kāi)發(fā)前端的“客戶需求洞見(jiàn)”體系、中端的“卓越定制化產(chǎn)品力”拆分建造體系、以及后端的“產(chǎn)品供應(yīng)鏈交付和服務(wù)體系”。具體而言，景瑞“Space me精彩家”定制體系立足人居空間，融入戶型、精裝，健康，智能，收納，家具和配飾等七大維度的“定制”，不斷整合理念相同的品牌商成為合作伙伴，打造景瑞獨(dú)有的“柔性供應(yīng)鏈”體系，最終確保定制化產(chǎn)品高品質(zhì)、低成本、高效率的落地。

其三，應(yīng)該說(shuō)，打磨3年后，景瑞“Space me精彩家”平臺(tái)運(yùn)行已進(jìn)入“深水區(qū)”，也逐步誕生了自己的平臺(tái)主張和價(jià)值觀。這一點(diǎn)從“Space me精彩家”的品牌名稱，就能窺見(jiàn)景瑞定制的真諦。

?其一、前綴Space，強(qiáng)調(diào)空間主義，空間“個(gè)性化”，這是定制地產(chǎn)的關(guān)鍵；

?其二，me，代表“我的生活我做主”，房子要懂你的生活訴求和愿望，這意味著房子從過(guò)去的開(kāi)發(fā)商做主到如今的客戶“當(dāng)家做主”，這是驚人的飛躍；

?其三，精彩家，景瑞強(qiáng)調(diào)一個(gè)產(chǎn)品觀——即“生活因定制而精彩”。在景瑞的定制精彩中，戶型可定制，風(fēng)格可定制，智能化、硬軟裝、健康設(shè)備品牌選擇等，都是可選可定制的。

的確，生活，房子，本該如你所愿，真正實(shí)現(xiàn)你的房子你做主！

強(qiáng)大的“定制化菜單”

既然“定制”如此之好，那么對(duì)客戶而言，定制房子到底該如何操作呢？

對(duì)此，景瑞Space me精彩家給出了強(qiáng)大的定制化三維選裝系統(tǒng)。

首先，景瑞定制要明確的——是有限選擇，是主流性菜單選擇。

過(guò)度個(gè)性、過(guò)于小眾不是景瑞的“菜”，而在景瑞內(nèi)部，景瑞要求定制必須覆蓋所有城市、所有項(xiàng)目。即不僅是高端項(xiàng)目，剛需和改善也都要做定制地產(chǎn)。景瑞希望2年之后，實(shí)現(xiàn)100%的定制化項(xiàng)目覆蓋率。

其次，景瑞的定制菜單天然具有客戶需求的“大數(shù)據(jù)”統(tǒng)計(jì)學(xué)。

從具體定制內(nèi)容而言，景瑞依據(jù)大量客戶需求調(diào)研和AI智能匹配推薦后，將客戶需求，抓大放小、抓主流關(guān)鍵的切分后分解為7大維度。即在空間、精裝、健康、智能、收納、家具、品飾等展開(kāi)客戶的多樣化、全方位的個(gè)性定制。7個(gè)目錄更多像一級(jí)目錄，7大維度之下又細(xì)分為N個(gè)小模塊……截至目前，景瑞提供定制的產(chǎn)品種類超過(guò)226個(gè)品類。

基于此，客戶就能按照自己的偏好、品味、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)實(shí)力、審美等選擇自己的精彩家——實(shí)現(xiàn)“你的房子你做主”！

舉個(gè)例子，景瑞“空間定制”就是備受客戶關(guān)注的受歡迎模塊。在景瑞，通過(guò)戶型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)外置、管井位置優(yōu)化、樓板加厚、層高預(yù)留等一系列前置動(dòng)作，就可以為戶型、空間定制和空間可變提供支撐。比如客戶是喜歡大浴缸、喜歡大橫廳、還是喜歡更多房間，都由客戶自主決定，一次成型交付。

同時(shí)，同一居家單一空間，比如主臥空間也可多種定制。以景瑞在杭州的景瑞天賦127平米產(chǎn)品為例，主臥套間的功能就有勾選“菜單”，你是選擇內(nèi)置書(shū)房、還是內(nèi)置嬰兒房、還是做巨大的衣帽間……不同之處你自己來(lái)打鉤定制。

其三、不僅是定制菜單多，而且可瞬間讓“定制選項(xiàng)”自動(dòng)生成“現(xiàn)房VR體驗(yàn)”！

定制“體驗(yàn)感”是驚艷的，景瑞“客戶定制”不單單是給客戶一個(gè)個(gè)菜單選擇，更多直接在“定制成果”進(jìn)行了顛覆式創(chuàng)新——即實(shí)時(shí)生成沉浸式的VR虛擬空間——系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)一家人（多角色）同時(shí)在定制空間內(nèi)等比例真實(shí)空間行走，實(shí)現(xiàn)多人、實(shí)時(shí)、互動(dòng)。即對(duì)自己定制的房子戶型、風(fēng)格、品牌、智能、軟裝等可實(shí)時(shí)形成類似VR的3D房子實(shí)景呈現(xiàn)，“所想”即“所得”！

據(jù)唐軍介紹，這一體驗(yàn)技術(shù)，在地產(chǎn)行業(yè)景瑞還是首家！

截至目前，景瑞提供定制的產(chǎn)品種類超過(guò)226個(gè)品類，而客戶具有75%的選裝率。

定制超級(jí)平臺(tái)：BIM house

客戶在前期把房子定制好之后，景瑞如何“兌現(xiàn)”？而且一個(gè)社區(qū)各家定制的房子都千房千樣，景瑞是否能夠“應(yīng)對(duì)自如、不出差錯(cuò)”？

唐軍強(qiáng)調(diào)：“景瑞地產(chǎn)定制化，需要的不僅是單一能力，而是一套強(qiáng)大的智能智慧體系在支撐，這超越了傳統(tǒng)人工、手工所難以解決的效率、精準(zhǔn)等難題。

即客戶定制好自家的房子之后，自動(dòng)會(huì)在景瑞3年傾力打造的從銷售端到交付端一體化的信息平臺(tái)BIM house中生成。整個(gè)過(guò)程是智慧自動(dòng)化的。即消費(fèi)者只需在線上按自己個(gè)性化需求偏好、品味、購(gòu)買力形成定制化精裝修清單，平臺(tái)自動(dòng)生產(chǎn)每家每戶的“圖紙”，100%的一戶一圖和一戶一單，而且景瑞通過(guò)BIM系統(tǒng)，自動(dòng)化實(shí)現(xiàn)圖紙到材料采購(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)施工的信息在線化管理，實(shí)現(xiàn)一站式交付，整個(gè)過(guò)程完全不用人工去拆分、銜接和驗(yàn)證，基本都是自動(dòng)化、智能化解決。”

這個(gè)強(qiáng)大的BIM house平臺(tái)，到底有何驚艷的“功效”？

其一、定制“可視化”，基于精彩家定制的“選裝銷售”。傳統(tǒng)選裝雖不錯(cuò)，但都在住宅毛坯交付之后，而且選裝也沒(méi)有“具象”的現(xiàn)房體驗(yàn)，無(wú)法看到成品模型，所以這一定程度上限制了消費(fèi)者“選裝定制”的欲望。景瑞源頭的定制選裝，有2大特點(diǎn)。第一，客戶可以在開(kāi)盤之時(shí)到交房之前就可以通過(guò)選裝銷售數(shù)字化平臺(tái)，在銷售的一銷（開(kāi)盤時(shí)間點(diǎn)）、二銷（開(kāi)完盤三個(gè)月）、三銷（交房前六個(gè)月）三個(gè)不同階段進(jìn)行7大定制維度的相應(yīng)在線選購(gòu)，這樣開(kāi)發(fā)商交房就是定制成品；第二、客戶每一次選購(gòu)，都可以通過(guò)線上虛擬現(xiàn)實(shí)的VR體驗(yàn)，精準(zhǔn)展現(xiàn)自己的定制房子的最終“效果圖”。

其二、BIM系統(tǒng)自動(dòng)生成“一戶一圖”、“一戶一清單”。

景瑞即插即用的產(chǎn)品模型庫(kù)，與洞見(jiàn)系統(tǒng)的客戶定制精裝需求，通過(guò)BIM house系統(tǒng)的貫通最終快速生成“一戶一圖”，同時(shí)形成拆單系統(tǒng)，為營(yíng)銷、招采、工程提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，這樣就能為不同家庭高效匹配一戶一圖和相應(yīng)的材料設(shè)備、招采，如果通過(guò)傳統(tǒng)手繪、CAD制圖，工作量過(guò)大，效率極低，且容易出錯(cuò)。

其三、自動(dòng)化的拆單與柔性供應(yīng)鏈。對(duì)定制地產(chǎn)而言，核心難點(diǎn)不在于前端客戶定制，而核心在于定制后的“精裝拆單系統(tǒng)”和“柔性供應(yīng)鏈”的支撐。

首先，個(gè)性定制、一戶一圖對(duì)隨后的精裝拆單提出了巨大的考驗(yàn)，比如家用電器都是標(biāo)準(zhǔn)化的單品，容易拆分，但類似壁紙等，尺寸不一樣，材質(zhì)不一樣、品牌也可能不一樣，你如何去拆分？對(duì)此，景瑞更多以模塊化的概念來(lái)區(qū)分和組合產(chǎn)品、小批量，多批次。

又比如拆分很多企業(yè)還是半智能、半人工的方法，甚至很多企業(yè)依靠全人工去拆單，導(dǎo)致人工配置和成本都提升了，對(duì)此，景瑞在拆單上實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)方式的變革，即通過(guò)BIM系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、智能化、快捷化拆單，直接一鍵算量、需求清單拆分，這樣避免了通過(guò)人工一戶一圖拆單的低效率，這一點(diǎn)，景瑞對(duì)定制訂單的拆單系統(tǒng)領(lǐng)先了很多同類企業(yè)。

其次，柔性供應(yīng)鏈的支撐也非常關(guān)鍵，目前景瑞B(yǎng)IM系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了拆單后的品牌供應(yīng)商進(jìn)行針對(duì)性的派單，以數(shù)據(jù)化貫穿了前端客戶需求、設(shè)計(jì)圖紙、材料種類、供貨質(zhì)量、物流管理和生產(chǎn)計(jì)劃等精裝匹配的柔性供應(yīng)鏈管理。

其四、數(shù)字化工地是一個(gè)變革。傳統(tǒng)工地?zé)o論圖紙、交付、貨物驗(yàn)收都是線下銜接和操作，工作復(fù)雜且因?yàn)槭侨斯ぃ院茈y避免不出差錯(cuò)，但景瑞數(shù)字工地是基于BIM系統(tǒng)，把傳統(tǒng)工地上的圖紙、交付信息、工程進(jìn)度和貨物等所有工地環(huán)節(jié)都數(shù)字化、信息化、彼此關(guān)聯(lián)化，這樣就可以過(guò)程中對(duì)每個(gè)關(guān)鍵操作環(huán)節(jié)起到高效的把控。

其五、數(shù)字交付和維修服務(wù)的自動(dòng)化。一戶一圖的個(gè)性定制如何交付？交付之后如何保持維修保修的高效？這是交付考題。對(duì)此，景瑞基于BIM house系統(tǒng)，打通了數(shù)字交付，即交付給客戶一個(gè)BIM化的模型數(shù)字家。

數(shù)字模型家，能夠反映出客戶家庭的所有尺寸、材料、管線等數(shù)據(jù)，而不是傳統(tǒng)只有一張黑線的白紙。

同時(shí)能夠幫助客戶實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確定位和問(wèn)題反饋，系統(tǒng)準(zhǔn)確的派單給對(duì)應(yīng)服務(wù)人員，自動(dòng)匹配供應(yīng)商，節(jié)省中間環(huán)節(jié)的許多等等，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)維修中轉(zhuǎn)過(guò)多，效率慢的破題。

供應(yīng)鏈提速

景瑞定制化地產(chǎn)，最大的挑戰(zhàn)不在于前端的定制平臺(tái)搭建，也不是一戶一圖的清單拆分，而核心是最后端的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。即如何通過(guò)完備的供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)客戶成千上萬(wàn)的定制化需求的低成本、高品質(zhì)、多樣性滿足。

即表面上豐富多樣的個(gè)性化菜單選擇，但實(shí)質(zhì)考驗(yàn)的景瑞定制化背后供應(yīng)鏈的豐富度和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。

因此，景瑞定制供應(yīng)鏈體系，在保證品質(zhì)、品牌、安全、服務(wù)等基礎(chǔ)前提下，景瑞有兩大努力方向：

其一，提供多品類、多層次符合客戶定制需求的供應(yīng)鏈產(chǎn)品和服務(wù)，做到客戶各種定制選擇的豐富性和高響應(yīng)度；其二，提升規(guī)模，提升成本優(yōu)勢(shì)。要快速提升精彩家定制選裝率、客單價(jià)和整體規(guī)模量級(jí)，真正發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和平臺(tái)效應(yīng)，景瑞就可以拿到更多的集采、戰(zhàn)略采購(gòu)的優(yōu)惠價(jià)格，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)消費(fèi)者更多的選擇，最終形成“正循環(huán)”！

首先，從整體房子定制供應(yīng)鏈講，前端的硬裝模塊，產(chǎn)品市場(chǎng)都相對(duì)“公開(kāi)透明”，價(jià)格也相對(duì)明確，這也導(dǎo)致硬裝模塊往往利潤(rùn)空間微??；而后端的軟裝產(chǎn)品，往往整個(gè)市場(chǎng)透明度低，價(jià)格混亂，缺乏標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)性化需求強(qiáng)烈……因此，這個(gè)領(lǐng)域往往利潤(rùn)率相對(duì)較高。因此，景瑞定制化的合理利潤(rùn)可能更多依賴軟裝模塊，再加上軟裝銷售周期相對(duì)更短，更快，所以做好軟裝，對(duì)景瑞定制自我造血，能夠事半功倍。

對(duì)此，景瑞怎么應(yīng)對(duì)？

唐軍給出了3個(gè)策略。

其一、規(guī)模永遠(yuǎn)是一種產(chǎn)業(yè)博弈的超級(jí)籌碼，未來(lái)景瑞需要快速做大定制地產(chǎn)規(guī)模，這樣反過(guò)來(lái)會(huì)對(duì)供應(yīng)鏈，尤其是軟裝供應(yīng)鏈產(chǎn)生更大的需求，直接F2C，這樣規(guī)模越大，產(chǎn)品單價(jià)越低。

其二、除了規(guī)模優(yōu)勢(shì)之外，景瑞也在加速在定制精裝供應(yīng)鏈上進(jìn)行精準(zhǔn)投資，通過(guò)投資孵化、入股、收購(gòu)等手段整合供應(yīng)鏈資源，形成更強(qiáng)大的景瑞戰(zhàn)略資源，進(jìn)而降低成本，穩(wěn)定服務(wù)。

其三，供應(yīng)鏈部品和模塊多，客戶一個(gè)個(gè)零星的挑選會(huì)非常勞神，同時(shí)，在景瑞定制地產(chǎn)初級(jí)成長(zhǎng)期，往往有些單品價(jià)格與市面上價(jià)格并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)，截止目前，景瑞10大單品中往往只有6到7個(gè)品類是真正具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)的。

基于這2點(diǎn)，景瑞開(kāi)始針對(duì)定制一個(gè)個(gè)模塊設(shè)置“定制優(yōu)惠包”，比如衛(wèi)生間促銷包，廚房促銷包、電器三合一打包促銷包……這樣的話，綜合比較，景瑞的定制物品的優(yōu)惠力度、品質(zhì)保證是有“顯著競(jìng)爭(zhēng)力的”。

小結(jié)

的確，定制地產(chǎn)，不是一種單一能力，真正考驗(yàn)的是企業(yè)全鏈條研發(fā)和整合能力，考驗(yàn)企業(yè)系統(tǒng)的實(shí)力。

而打磨3年定制地產(chǎn)后，景瑞地產(chǎn)正力圖在2年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)景瑞定制項(xiàng)目全國(guó)范圍內(nèi)100%落地，而在這個(gè)過(guò)程中，隨著定制地產(chǎn)體系平臺(tái)不斷再完善，再迭代，未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)景瑞地產(chǎn)“Space me精彩家”將獨(dú)立走向整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，為其他開(kāi)發(fā)商定制開(kāi)發(fā)進(jìn)行“快速賦能”！