每經(jīng)記者 曾劍    每經(jīng)編輯 梁梟    

ST正源（600321，SH）身上最大的看點(diǎn)或?qū)ⅰ皟冬F(xiàn)”。

公司10月25日晚公告披露，其525畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅商用地的事項(xiàng)取得重大進(jìn)展。據(jù)悉，上市公司擬在上述地塊投資建設(shè)一個(gè)綜合性的開發(fā)項(xiàng)目，投資總額約100億元。

ST正源相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目將按照規(guī)劃分步實(shí)施，分期開發(fā)，首期建設(shè)的國際化社區(qū)啟動區(qū)投資金額約12億元。同時(shí)該人士稱，公司此次投資的項(xiàng)目，更重要的意義在于為未來公司的轉(zhuǎn)型升級提供機(jī)遇。

回應(yīng)稱項(xiàng)目資金壓力不是很大

ST正源公告顯示，公司于10月25日與成都市雙流區(qū)政府簽訂了《雙流·正源國際薈產(chǎn)城融合項(xiàng)目投資協(xié)議書》（以下簡稱《投資協(xié)議書》）。根據(jù)《投資協(xié)議書》，上市公司擬基于位于成都雙流黃水鎮(zhèn)的525畝工業(yè)用地，以雙評估補(bǔ)差方式整合，按現(xiàn)有城市規(guī)劃實(shí)施自主改造，投資建設(shè)一個(gè)集特色商業(yè)街、商務(wù)辦公、會議酒店、國際化住宅為一體的綜合性產(chǎn)城融合項(xiàng)目。

公告顯示，上述項(xiàng)目將由ST正源擬新設(shè)的子公司正源薈置業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。經(jīng)初步測算，項(xiàng)目直接投資金額約85億元，總投資金額約100億元。

總投資100億元，對在近兩年業(yè)績才開始扭轉(zhuǎn)的ST正源而言，無疑是一筆巨款。

公司是否有能力實(shí)施該項(xiàng)目？對于資金來源，ST正源公告闡述為“自有資金和自籌資金”。公司透露將以股權(quán)或債權(quán)融資方式取得項(xiàng)目投資建設(shè)資金。

截至6月末，ST正源凈資產(chǎn)為26.97億元，資產(chǎn)負(fù)債率為21.07%。不過，ST正源也表示，因項(xiàng)目投資建設(shè)所需的資金量較大，未來，受金融市場調(diào)控、資金供需層面變動的影響，項(xiàng)目可能發(fā)生因建設(shè)資金不足影響建設(shè)進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。

ST正源相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，項(xiàng)目將按照規(guī)劃分步實(shí)施，分期開發(fā)。首期建設(shè)的國際化社區(qū)啟動區(qū)投資金額約12億元。同時(shí)，由于項(xiàng)目地理位置較好，也可能會吸引一些外部資金。對于公司而言，資金壓力應(yīng)該不是很大。

數(shù)百畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)性終有進(jìn)展

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，ST正源上述525畝工業(yè)用地轉(zhuǎn)商住用地事宜一直備受關(guān)注。

2017年5月，ST正源在其經(jīng)營范圍中增加“房地產(chǎn)開發(fā)與銷售”業(yè)務(wù)。2017年9月，ST正源宣布，變更原來“不涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)”的承諾，擬進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。對此，上市公司曾解釋，其位于雙流縣黃水鎮(zhèn)的相應(yīng)土地已被規(guī)劃為城市住宅、商業(yè)建設(shè)開發(fā)區(qū)，公司擬在完成土地用途變更后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

之后，ST正源曾在2018年年報(bào)等定期報(bào)告中披露，公司在與有關(guān)部門溝通推進(jìn)土地轉(zhuǎn)性工作。但整體來看，事項(xiàng)此前一直沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

如今，從ST正源最新發(fā)布的相關(guān)公告來看，其土地轉(zhuǎn)性事宜無疑有了階段性的成果。在公告中，上市公司表示，雙流區(qū)政府將積極支持公司按相關(guān)規(guī)定辦理土地使用條件變更手續(xù)，繳納土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)等。按照總體計(jì)劃，項(xiàng)目擬自今年第四季度開始投資建設(shè)，預(yù)計(jì)建設(shè)期5~8年。

事實(shí)上，外界之所以關(guān)注ST正源的土地轉(zhuǎn)性，主要原因在于，商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地存在高額價(jià)差。因此，若ST正源手握的存量土地可用于自主開發(fā)商品住宅等，將產(chǎn)生不錯(cuò)的價(jià)值。

ST正源在10月25日晚發(fā)布的公告中披露，“雙流·正源國際薈產(chǎn)城融合項(xiàng)目”（以下簡稱國際薈項(xiàng)目）可累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入約141億元。首期項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入約18億元，預(yù)計(jì)2021年~2022年產(chǎn)生收益。

公司更看重項(xiàng)目帶來轉(zhuǎn)型契機(jī)

對于投資國際薈項(xiàng)目，ST正源在公告中稱，這有利于公司盤活存量土地資源，布局城市運(yùn)營服務(wù)，推動公司提檔升級，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，對于ST正源而言，若國際薈項(xiàng)目能夠順利推進(jìn)，也是正源地產(chǎn)入主后在經(jīng)營上取得的一次突破。

回顧歷史，2016年11月，ST正源控制權(quán)發(fā)生變更。有著地產(chǎn)行業(yè)背景的正源地產(chǎn)取代國棟建設(shè)集團(tuán)成為上市公司新的控股股東。隨后，正源地產(chǎn)及其委派的管理團(tuán)隊(duì)開始全面接手ST正源的經(jīng)營管理。

新管理層上任后，ST正源在原來以板材制造為主業(yè)的基礎(chǔ)上，相繼嘗試物流、運(yùn)輸?shù)刃聵I(yè)務(wù)，并曾布局醫(yī)院、數(shù)控等產(chǎn)業(yè)。通過存量業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)的整合，上市公司逐步減虧，并于2018年扭虧為盈。

但整體來看，ST正源涉足的新業(yè)務(wù)對公司的業(yè)績影響力度有限。根據(jù)公司公告，其已退出數(shù)控等產(chǎn)業(yè)。

ST正源上述人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在新管理層接手公司業(yè)務(wù)后，希冀將這個(gè)上市平臺打造好，對于公司的發(fā)展也作了很多思考和嘗試。不過短期來看，一些業(yè)務(wù)難以發(fā)揮增益效果。

在ST正源上述人士看來，公司此次投資國際薈項(xiàng)目，更重要的意義在于為未來公司的轉(zhuǎn)型升級提供機(jī)遇。其表示，一方面，通過投資該項(xiàng)目，可以將公司的板材、工程施工、酒店等現(xiàn)有業(yè)務(wù)整合利用起來；另一方面，通過項(xiàng)目潛在的收益，為上市公司積累拓展新興業(yè)務(wù)的資本。