每經(jīng)特約評論員 李宇嘉

近期，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了一些變化，比如天津、南京、長沙、河北燕郊、三亞等地或局部區(qū)域，都針對人才購房，松綁了限購。

但隨后三亞、長沙、燕郊三地“放松限購的傳聞”均被官方否認。與此同時，近期深圳房地產(chǎn)市場在供給側(cè)“放大招”，繼6月24日出讓5宗地之后，11月底深圳又將出讓7宗地塊；而近期海南省公布的《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案》，則在全?。ǔ惩猓┤∠鋺粝拗?。

在“房住不炒”漸進落地，國家強調(diào)“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的基調(diào)下，如何看待各地林林總總的政策變化呢？

客觀地講，盡管今年以來整體經(jīng)濟承壓，但地產(chǎn)調(diào)控也并未放松，甚至有所趨嚴，逆周期調(diào)控似與地產(chǎn)調(diào)控呈“脫鉤”之勢，表現(xiàn)了管理層對于房地產(chǎn)下滑容忍度的上升，對資源過度流入地產(chǎn)，導致實體經(jīng)濟疲軟、民生福利受損、系統(tǒng)性風險上升等方面的擔憂。所以，不管是吸引人才，還是區(qū)域規(guī)劃，任何借機松綁調(diào)控，給市場傳達政府“救市”信號的政策扭曲，都是要被糾正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亞、長沙、燕郊“放松限購傳聞”被官方否認。

雖然房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟的手段，但基于高位運行、龐大體量的行業(yè)現(xiàn)狀，地產(chǎn)如果下行太快，也將對各方面造成比較大的沖擊。龐大體量的地產(chǎn)要實現(xiàn)“軟著陸”，這就有了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控基調(diào)。也就是，中短期看，地產(chǎn)調(diào)控既不是刺激，也不是打壓，而是穩(wěn)定，即尊重行業(yè)運行規(guī)律，探索行業(yè)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)調(diào)和平穩(wěn)發(fā)展新機制。

從目前來看，房地產(chǎn)運行最大的特征，就是區(qū)域分化。從全國來看，開發(fā)投資累積增速連續(xù)保持2位數(shù)增幅（1-8月和1~9月均為10.5%），銷售累積增速跌幅收窄，單月同比增速連續(xù)三個月為正。但是，市場區(qū)域分化較為嚴重，地產(chǎn)屬地化的情況下，對地方經(jīng)濟影響完全不同。比如，1~9月份東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降2.9%。

同樣是東部地區(qū)，以筆者所在的大灣區(qū)為例，核心城市廣州和深圳，受益于規(guī)劃利好、利率穩(wěn)定、人口流入、房價管控，商品房市場相對平穩(wěn)。但是，大灣區(qū)其他7個城市，則呈現(xiàn)出前期快速回升后的下行期。根據(jù)筆者的調(diào)研，這其中既有前期需求過快釋放后的慣性回落，也有短期需求“接續(xù)不上”的問題。

除了城市間的分化外，城市內(nèi)部的分化也特別明顯。比如，今年6月南京高淳傳出放松限購、10月六合傳出放松限購。不過，高淳、六合等距離主城區(qū)很遠，本質(zhì)上是三四線城市，以導入人口，政策有所調(diào)整也在情理之中。

總的來說，各個城市樓市、人口、產(chǎn)業(yè)的基本面，都是很清晰的。樓市政策調(diào)整，到底是刺激樓市、再次啟動“去庫存”，還是基于行業(yè)自身運行規(guī)律，基于人口、產(chǎn)業(yè)、城市協(xié)同發(fā)展，政策動機一目了然。所以，那些松綁政策被叫停的城市，那多半是給市場傳達了刺激樓市、依賴樓市的不良信號，甚至是基于短期經(jīng)濟增長的訴求、財政收入下滑的擔憂，單維度地刺激地產(chǎn)，并沒有將地產(chǎn)與人口、產(chǎn)業(yè)、城市長遠發(fā)展結(jié)合起來，夯實地產(chǎn)的真實需求。

今年以來，深圳住宅供地開始放量，先是6月24日一次性出讓5宗地，11月底還要出讓7宗地。事實上，今年以來一線城市都增加了宅地供應。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，今年上半年一線城市宅地供應面積增長20%，而過去幾年，一線城市供地基本呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。而且，近年來一線城市所有地產(chǎn)調(diào)控政策，都指向需求端緊縮。問題是，目前京滬人口基數(shù)大，廣深人口明顯增加，每年常住人口增長40萬~50萬，再加上區(qū)域規(guī)劃利好不斷，潛在的購房需求也很大。因此，必須要未雨綢繆，提前在供應端做文章。考慮到從供地到供房的周期，加上要引導預期，調(diào)控要轉(zhuǎn)向供給側(cè)。除了增加供地外，住房供應結(jié)構也要調(diào)整，比如深圳公共住房供給占比高達60%。

再比如，目前北京共有產(chǎn)權住房、限競房已成為供應主體；“十三五”期間，上海新增住房供應170萬套，租賃住房占比超過60%；近期，《廣州市共有產(chǎn)權保障性住房管理辦法》開始征求意見。毫無疑問，從一線城市開始，住房全面回歸居住屬性，供應開始向中低收入和外來人口傾斜。目的是什么？就是在城市化“下半場”，讓新就業(yè)大學生、外來人口新市民能夠以較低的成本在城市扎根、融入城市。

因此，未來不管是商品住房，還是非商品住房，包括一線城市在內(nèi)的熱點城市，都會呈現(xiàn)高位運行的態(tài)勢，但并應該不會出現(xiàn)房價上漲。

同時，類似北上廣深等一線城市，類似于粵港澳大灣區(qū)、長三角都市圈、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)等這樣的新“增長極”、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、增量人口導入?yún)^(qū)，增加供地、供房是有效的（有效需求），不僅不會導致“去庫存”壓力，反而能夠以供應來引導和平抑市場需求和預期，有利于整個區(qū)域房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

未來，如果大灣區(qū)、長三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武漢、鄭州、長沙等）、成渝等西部城市群等幾個重點區(qū)域的房地產(chǎn)穩(wěn)定了，全國樓市也就穩(wěn)定了，它們是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的壓艙石。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）