每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

與地方孵化器及產(chǎn)業(yè)園要求帶項(xiàng)目、帶科技入駐的門檻條件相比，創(chuàng)業(yè)公寓的零門檻、低租金優(yōu)勢逐漸成為初創(chuàng)機(jī)構(gòu)發(fā)家的首先之地。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，個別創(chuàng)業(yè)公寓的入駐率高達(dá)90%以上，且配套資源和政策補(bǔ)貼完備，投資人或開發(fā)商漸漸開始低吸創(chuàng)業(yè)公寓紅利，在支持創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部裂變拓展產(chǎn)業(yè)鏈，以及為文創(chuàng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)型儲備戰(zhàn)略資源等方面雙管齊下。

“被限制”的創(chuàng)業(yè)煩惱

從江門到廣州，全程不到100公里的車程，卻把一部分農(nóng)業(yè)專業(yè)戶的致富生意卡在門外。無論是出于上級經(jīng)銷商的渠道保護(hù)，還是自主經(jīng)營的成本負(fù)荷，個體戶的北上發(fā)財路走得并不算順暢。

老王（化名）曾是江門地區(qū)的農(nóng)業(yè)技術(shù)員，這些年有了事業(yè)上的轉(zhuǎn)型——從指導(dǎo)當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶標(biāo)準(zhǔn)化種植，過渡成為連接省城和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的中間人。用他自己的話講，渠道要自己搭建，誰都靠不住。

經(jīng)采訪后發(fā)現(xiàn)，出于聯(lián)系兩地倉儲體系的搭建，更好消化當(dāng)?shù)靥厣r(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷，他的很多學(xué)生在廣州設(shè)立了工作室，負(fù)責(zé)貨運(yùn)和生產(chǎn)項(xiàng)目對接。要知道，早先來到廣州的這批人兜里其實(shí)沒有太多錢，他們的訴求很簡單，即低價找到一處集聚貨運(yùn)和營銷推廣方案于一體的場地作為大本營。

然而，老王回憶道，具備這樣條件的地方一般都和市屬牽頭的孵化器有關(guān)，或是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。“我們沒有項(xiàng)目標(biāo)書，也沒有科創(chuàng)成果，想要入駐很難。”據(jù)了解，即便在當(dāng)時的江門，尋找孵化器進(jìn)行創(chuàng)業(yè)設(shè)立據(jù)點(diǎn)也需要提供相應(yīng)的資質(zhì)進(jìn)行審核，且會要求辦公場地的租約期限，期限內(nèi)要足額繳納辦公場地的租金和物業(yè)管理費(fèi)，“實(shí)際費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)同商用住宅的標(biāo)準(zhǔn)類似，很貴”。

對于創(chuàng)業(yè)者來說，時下最具吸引力的孵化器、產(chǎn)業(yè)園幾乎都有入駐門檻，記者從多地支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)政策中發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠政策廣泛普惠于特定行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，如科技型企業(yè)、技術(shù)成熟型企業(yè)或已經(jīng)盈利的相關(guān)待并購項(xiàng)目主體經(jīng)營者。對于像老王這樣的個體戶來說，無論從經(jīng)營模式還是實(shí)體屬性而言，都與園區(qū)的氣質(zhì)格格不入。

對基于產(chǎn)銷一體化的消費(fèi)行業(yè)而言，搭建從生產(chǎn)、銷售、推廣和運(yùn)輸?shù)确矫娴幕A(chǔ)資源本就不是一個人能完成的事情，而依托產(chǎn)業(yè)園或孵化器的資源整合優(yōu)勢，可以發(fā)揮事半功倍的效果，但在早期這樣的想法卻很天真。

好在，老王趕上了廣州市從化區(qū)的舊城改造，當(dāng)?shù)赜械臓€尾樓被改建成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地。其中，有個特殊的配置叫做創(chuàng)業(yè)公寓。在這里，創(chuàng)業(yè)者不需要上交項(xiàng)目評審資料，還可以和孵化器一樣享受入駐租金優(yōu)惠。借此機(jī)遇，老王用了將近五年的時間，同創(chuàng)業(yè)公寓一起把家鄉(xiāng)的農(nóng)業(yè)電商搞得風(fēng)生水起，倉庫、人力資源、貨運(yùn)車輛等生產(chǎn)資料應(yīng)有盡有，還得到了公寓投資人的入股扶持。

與他一起在創(chuàng)業(yè)公寓共事的其他公司小老板，雖都形形色色發(fā)家于各路生意，但他們有一個共同的特征，即啟動資金少，沒有風(fēng)投關(guān)注，但結(jié)合發(fā)展需要又亟需產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)，得到周邊產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)構(gòu)的幫助和合作?？梢哉f，創(chuàng)業(yè)公寓的興起已經(jīng)為此類創(chuàng)業(yè)者提供了土壤，成就了很多農(nóng)戶的致富夢想。

兩大硬核撐起創(chuàng)業(yè)公寓

事實(shí)上，為了扶持青年創(chuàng)業(yè)，各地方政府除了拼命去招商吸引大客戶，也陸續(xù)把資源和經(jīng)費(fèi)放在了比孵化器還要更初級的草根創(chuàng)業(yè)群體，進(jìn)而派生出了以創(chuàng)業(yè)公寓為主體的風(fēng)險投資資產(chǎn)，當(dāng)然也包括民間資本的關(guān)注。

比如，地處深圳的青年匯白領(lǐng)創(chuàng)業(yè)公寓就是一例，其為協(xié)縱國際企業(yè)港和盛諾金地產(chǎn)基金聯(lián)合發(fā)起；上海創(chuàng)業(yè)公寓地處張江高科技園區(qū)，其主體上海青年匯投資管理股份有限公司主打O2O模式下的公寓住宅和創(chuàng)業(yè)運(yùn)營，早在2014年就完成了A輪融資，彼時聯(lián)創(chuàng)永宣對其投資數(shù)千萬人民幣。

而對初創(chuàng)企業(yè)刺激發(fā)生內(nèi)部裂變式的創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢，以及對開發(fā)商和投資人資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的商業(yè)價值，共同撐起了創(chuàng)業(yè)公寓的前景。

與住宅性質(zhì)的公寓不同，創(chuàng)業(yè)公寓，是指運(yùn)營商通過收購改造或直接開發(fā)形式，面向創(chuàng)業(yè)群體提供可創(chuàng)業(yè)與居住的服務(wù)式公寓。其配置全套家私、靈活租賃、產(chǎn)業(yè)配套集聚，是業(yè)界較為認(rèn)可的地方。廣東南粵經(jīng)濟(jì)研究院專家周甸斌對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，創(chuàng)業(yè)公寓之所以成功，很重要的原因在于其創(chuàng)業(yè)氛圍，“不會像個體經(jīng)銷戶那樣單兵為陣，而是志同道合的人在一起互幫互助”。

有公開資料統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)公寓普遍租金低廉，部分地區(qū)公寓面積租金可以低至8元~10元/平方米。在廣州海珠區(qū)某創(chuàng)業(yè)公寓內(nèi)，入住率已經(jīng)長期保持在94%以上，且陸續(xù)在全國擴(kuò)展至6家。有投資人表示，“雖然前期資金投入大，但是回報穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕，且配套物業(yè)的商業(yè)前景非?？捎^。”

周甸斌告訴記者，除了部分物業(yè)屬于政府低價讓渡土地搞開發(fā)，還有一種是舊城改造項(xiàng)目（即上述案例中的公寓類型），前者在土地價格方面有優(yōu)惠，因此投資人或開發(fā)商在規(guī)定的經(jīng)營時間內(nèi)面向全體入駐群體的租金具有非常大的優(yōu)惠。當(dāng)然，需要開發(fā)商或投資人在權(quán)利期限內(nèi)（一般為40年）給予一段時間的專業(yè)經(jīng)營（一般是10年），即在這個期間內(nèi)不允許開發(fā)商或投資人進(jìn)行與住宿和支持初創(chuàng)企業(yè)孵化以外的商業(yè)用途。

還有一種屬于宅基地征用，即地產(chǎn)公司與宅基地戶主簽訂協(xié)議，進(jìn)行改造后另做創(chuàng)業(yè)公寓使用。“此類合作方式也被不少戶主所接受。除了有租金收，關(guān)鍵是可以帶動就業(yè)，培育當(dāng)?shù)厣虡I(yè)氛圍。”周甸斌表示，低價開發(fā)的好處在于迅速聚攏產(chǎn)業(yè)資源，“為了能讓創(chuàng)業(yè)者有更多生存發(fā)展機(jī)會，有的創(chuàng)業(yè)公寓鼓勵大家進(jìn)行內(nèi)部裂變式創(chuàng)業(yè)。”

此意即指產(chǎn)業(yè)鏈整合，但前提是技術(shù)投入有限的業(yè)態(tài)。周甸斌指出，創(chuàng)業(yè)公寓具有行業(yè)密集型優(yōu)勢，“與孵化器相通之處在于整合當(dāng)?shù)刭Y源的生產(chǎn)資料是具備的，因此在成本低的環(huán)境里進(jìn)行生產(chǎn)、推廣、銷售等探索，將單一銷售或單一推廣模式發(fā)展成為綜合服務(wù)供應(yīng)商。而從事相關(guān)業(yè)務(wù)的人都來自于公司內(nèi)部，形成裂變式創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)”。他指出，類似的做法普遍會得到創(chuàng)業(yè)公寓的支持，“一般來說，規(guī)?；?jīng)營構(gòu)建完成后，公寓會積極入股，在給予企業(yè)流動資金的同時，也加大了孵化企業(yè)的成功率，變財務(wù)投資為戰(zhàn)略投資”。

可見，創(chuàng)業(yè)公寓在為租客提供住宿的基礎(chǔ)之上，也在人才專業(yè)化、資源調(diào)度便利化、場地租用廉價化上發(fā)揮“就業(yè)創(chuàng)業(yè)+人才公寓租賃”等一站式便利服務(wù)。即便對于因產(chǎn)業(yè)配套差強(qiáng)人意導(dǎo)致園區(qū)孵化成功率低下、稅收跟進(jìn)效率欠佳需要轉(zhuǎn)型的，其開發(fā)商低價拿地的成本優(yōu)勢也可以讓其成為其他商業(yè)用途之需，尚屬一個穩(wěn)賺不賠的投資標(biāo)的。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)