每經(jīng)記者 陳夢妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在海南三亞，幾乎每一個豪宅項(xiàng)目的宣傳文案都將自己稱作“東方迪拜”。對絕大多數(shù)人來說，迪拜是一個具有財(cái)富象征意味的、土豪成群的城市。

而事實(shí)上，作為阿聯(lián)酋人口最多的城市和中東地區(qū)的金融中心，迪拜房價自2015年見頂以來已經(jīng)下跌超過30％，被稱作“過去兩年全球樓市中表現(xiàn)最差的一線城市”。而今，迪拜的房價僅為“東方迪拜”的1/5。第三季度最新數(shù)據(jù)顯示，其平均房價僅為人民幣2.5萬元/平方米。

第一太平戴維斯報告曾指出，房地產(chǎn)庫存過剩、油價下跌、貨幣貶值和政局動蕩都是造成迪拜房價持續(xù)走低的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

眼下，迪拜的房價還在下跌，且似乎遙遙無期。

迪拜夜景 圖片來源：攝圖網(wǎng)

全球第一高樓房價腰斬 買家深度套牢

高828米、162層的世界第一高樓迪拜哈利法塔，其建筑內(nèi)有1000套豪華公寓。2010年，哈利法塔完工伊始，一居室公寓的價格可以賣到80萬美元，并在2014年油價達(dá)到每桶100美元的頂峰時，房價升至100萬美元（單價超過1.5萬美元/平方米）。

但如今，據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，當(dāng)初100萬美元的公寓價格已經(jīng)腰斬，“最終售價可能不到50萬美元。”近千名投資客被深度套牢。

房價持續(xù)下跌一方面讓迪拜被當(dāng)?shù)亻_發(fā)商打出“全球房價洼地”的宣傳口號，另一方面，各大國際房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)依然看跌迪拜房價，預(yù)測其將繼續(xù)下跌。而謹(jǐn)慎的買家們則持觀望態(tài)度，這也讓迪拜的房產(chǎn)交易量一蹶不振。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2018年的迪拜房產(chǎn)交易量與2017年相比下降了約22％。而與此同時，借著2017年迪拜獲得2020年世博會舉辦權(quán)的風(fēng)光，大量地產(chǎn)商又啟動了不少地產(chǎn)項(xiàng)目，致使市場庫存激增。

“今年迪拜可能完成超31500套房屋，是過去五年該市平均年需求量的兩倍以上。”“迪拜目前還有9.6萬套公寓在建，會在2020年底之前完工。”仲量聯(lián)行分析報告指出。

2014年以來迪拜房屋完工情況 資料來源：仲量聯(lián)行

巴菲特的信任票也難阻迪拜房價下跌

盡管房價在繼續(xù)跌，但依然有人對迪拜樓市投下了信任票。這個人，就是在投資上極具風(fēng)向標(biāo)意義的股神巴菲特。

據(jù)我國臺灣《經(jīng)濟(jì)日報》報道，巴菲特旗下的房地產(chǎn)中介公司BHHS與迪拜中介商Gulf房地產(chǎn)公司合資共同成立新企業(yè)，將在迪拜設(shè)立一個30人的顧問與后勤團(tuán)隊(duì)。今年8月，他宣布旗下房地產(chǎn)公司將在迪拜收購1萬套房產(chǎn)。

在眾多移民機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)廣告中，“世界一線城市中，迪拜的租金收益率是歐美的2～3倍、北京的5.6倍、上海的4.6倍”，是他們用得最多的數(shù)據(jù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢了某海外置業(yè)機(jī)構(gòu)，其一位置業(yè)顧問表示，在迪拜買房可以獲得100%土地所有權(quán)，沒有公攤，租售比高達(dá)10%，投資回報率在6%～7%。累計(jì)100萬阿聯(lián)酋迪拉姆的房產(chǎn)就可以獲得永久簽證，也可以為直系親屬辦理家屬長簽。

“開工前，開發(fā)商會向土地部門支付20%的工程費(fèi)，降低風(fēng)險。”在記者問及近期的房價下跌情況時，該置業(yè)顧問將主要原因歸結(jié)為“許多項(xiàng)目交付，庫存增加”“您看迪拜的底子在這擺著呢，也是扛過多次波折的。”

畢竟對開發(fā)商來說，明知供應(yīng)量過剩，房子賣不動，但工地不能停，甚至還有許多來自世界各地的工人要養(yǎng)活。

迪拜的房地產(chǎn)熱始于2000年，曾有媒體報道過當(dāng)時的建設(shè)盛況，“在很多地區(qū)，抬頭往上看，除了映入眼簾的迪拜天空之外，還少不了至少一臺起重機(jī)，保守估計(jì)，全世界起重機(jī)大概有15%～25%在迪拜”。

作為一個超級土豪城市，迪拜確實(shí)是很多人心心念念的地方——避稅天堂，獅子是寵物，警車是法拉利FF，“去迪拜搬磚”也是很多人的夢想。

而另一方面，媒體對于迪拜的真實(shí)情況報道很少，大量的軟文投放，令其樓市更加神秘。那些置業(yè)顧問則恰恰用好了這其中的信息不對稱。就比如，迪拜有很多中國公司操盤的地產(chǎn)項(xiàng)目專門賣給國人，銷售新盤可以從中獲得不菲的傭金。

根據(jù)第一太平戴維斯中東公司的分析，迪拜2018年房價整體下降了6%～10%，而2019年預(yù)計(jì)在此基礎(chǔ)上將再降5%～10%。

另外，迪拜的高昂物業(yè)費(fèi)，則是置業(yè)顧問們最愿意忽略的一條。據(jù)2018年迪拜當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)，公寓的物業(yè)費(fèi)每平方英尺12～24阿聯(lián)酋迪拉姆，酒店公寓的物業(yè)費(fèi)則是普通公寓的3倍。

根據(jù)今日的匯率換算，1阿聯(lián)酋迪拉姆=1.9131元人民幣。

據(jù)此，一套80平方米（1平方米=10.7平方英尺）的公寓，按照每平方英尺18阿聯(lián)酋迪拉姆計(jì)算，每年物業(yè)費(fèi)近3萬元人民幣；一套80平方米的酒店公寓，每年物業(yè)費(fèi)就得9萬元人民幣。

至于永久簽證，其實(shí)是屬于房產(chǎn)投資商居住簽證，每2年更新一次，且每180天至少到阿聯(lián)酋一次。再加上買醫(yī)療保險等雜事，如果全部讓中介搞定，每次費(fèi)用在15000元+人民幣。這也是中介們介紹業(yè)務(wù)時無比熱情、一到你詢價時就表示“來店里仔細(xì)談”的原因。

當(dāng)然，以上，對真正的壕們是無效的。

標(biāo)普全球評級今年曾發(fā)布報告指出，明年舉辦的世博會不會改變迪拜的房地產(chǎn)市場走勢，“我們對市場的看法仍然非常嚴(yán)峻，2021年之前，迪拜的房價不太可能出現(xiàn)反彈。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)