每經(jīng)記者 余蕊均    每經(jīng)編輯 楊歡

圖片來源：攝圖網(wǎng)

大西安人民最近有點小激動。

西安曲江新區(qū)管委會主任姚立軍日前在電視訪談中公開表示，“我們已經(jīng)確認了，西安的太古里將在小雁塔片區(qū)誕生。”

盡管沒有透露更多細節(jié)，太古地產(chǎn)方面也還未就此事發(fā)聲，但“確認”二字已然引發(fā)坊間熱議，歷史文化保護與現(xiàn)代商業(yè)開發(fā)怎樣融合？西安的消費力能否支撐項目發(fā)展？對標超越成都太古里，能實現(xiàn)嗎？

城叔咨詢了幾位研究消費的專家朋友，大家既表達了期待之意，也均表示這是一件“考手藝”的事，商業(yè)項目的成功需要諸多因素共同成就，“不是引入品牌名字這么簡單。”

今年8月，西安曾發(fā)布一份雄心勃勃的計劃——國際消費中心城市創(chuàng)建實施方案，意在通過發(fā)展零售、餐飲、旅游、文化等領(lǐng)域消費市場，把西安建設(shè)成為“西部地區(qū)引領(lǐng)潮流的消費中心”。

要知道，隔壁的成都一直是西部消費中心，商業(yè)氛圍備受市場認可；不遠處的重慶，不僅“人氣”頗高，新開業(yè)的來福士廣場也來勢洶洶。并且，二者此前已明確表示要積極創(chuàng)建國際消費中心城市。

西安想要引領(lǐng)？一個太古里恐怕不夠。

西安需要太古里

一周多來，除姚立軍在電視節(jié)目中予以“確認”外，西安的太古里項目還未公布更多信息。

也因此，在眾多“期待”中，有業(yè)內(nèi)人士指出，此番官宣較為“罕見”，一般情況下，政府和企業(yè)基本上會同步發(fā)聲。

或是迫不及待吧。

城叔檢索了一下，網(wǎng)絡(luò)上可以看到不少類似“西安版太古里，又一個打卡地”“真正的‘太古里’要來了”的說法，而事實上，前者是曲江創(chuàng)意谷，后者則是由遠洋集團打造的漫古小鎮(zhèn)，均不是太古地產(chǎn)的 “太古里”項目。

有評論認為，北京三里屯太古里和成都遠洋太古里的成功，讓“太古里”品牌價值倍增，低密度、開放式的商業(yè)開發(fā)備受追捧。

如今，真·太古里要來了，又會給西安帶來什么？首先，對小雁塔片區(qū)的改造是一定的。

2017年初，小雁塔歷史文化片區(qū)綜合改造項目正式啟動，項目總占地面積約1141畝，將建設(shè)包含小雁塔古建筑群、唐文化風貌展示區(qū)、生態(tài)遺址公園和商業(yè)服務(wù)設(shè)施的城市公共空間新格局，成為“老西安名片”和“新西安客廳”。

公開報道顯示，早在去年6月，時任西安市委書記王永康率隊赴港舉行推介活動，彼時，西安方面曾與太古地產(chǎn)進行了深入座談。今年年初，太古地產(chǎn)造訪西安，表示將為小雁塔片區(qū)呈現(xiàn)一個“完美的方案”。

10月22日，履新不久的西安市委書記王浩會見太古地產(chǎn)行政總裁白德利，三天后，姚立軍即公開“確認”西安太古里將誕生于小雁塔片區(qū)。

姚立軍此前曾表示，小雁塔片區(qū)的規(guī)劃主旨，就是要對標超越成都遠洋太古里，打造西安重要的唐文化展示區(qū)和絲路文化交流中心。

目標很明確。用全球生活方式引領(lǐng)者《Monocle》的話說，成都太古里混合用途式的商業(yè)街，實現(xiàn)了傳統(tǒng)與現(xiàn)代平衡，改變了傳統(tǒng)春熙商圈的形態(tài)，是一個“足以讓任何一個國際化都市眼紅”的成功案例。

而在世邦魏理仕成都分公司總經(jīng)理鄧耀華看來，小雁塔不僅具有歷史價值，隨著城市的發(fā)展，該片區(qū)也逐漸成為西安的核心區(qū)域，地理位置不亞于成都太古里，“歷史與時尚的結(jié)合，還可以形成新的打卡點，帶動旅游消費。”

如何對標超越？

當然，完成對標超越，絕非易事。

正如四川省連鎖商業(yè)協(xié)會會長冉立春所言，品牌在轉(zhuǎn)移過程中容易出現(xiàn)“流失”的情況，西安項目要成功，需要付出更多。就像日本企業(yè)伊藤洋華堂，在成都和北京生存狀況全然不同，一個20年經(jīng)久不衰，一個卻節(jié)節(jié)敗退，實力演繹“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”。

盡管暫不清楚太古地產(chǎn)將以何種方式推進“太古里”在西安落地，業(yè)內(nèi)人士認為，不妨從其過往在內(nèi)地的項目中，做一些大膽推測。

圖據(jù)太古地產(chǎn)2019年中期報告

根據(jù)太古地產(chǎn)日前發(fā)布的2019中期報告，目前，其在內(nèi)地已落成6個項目，一種是（接近）100%自持，如北京三里屯太古里，另一種則是50%合資，如成都遠洋太古里。

前述業(yè)內(nèi)人士在受訪時表示，此前的合資項目讓太古地產(chǎn)“嘗到了甜頭”，在西安或?qū)⒀永m(xù)這種方式，以更好地利用本地資源。

同時，考慮到西安SKP和高新中大國際兩大高端百貨與小雁塔的直線距離并不遠，部分已進駐西安市場的一線大牌應(yīng)該不會就近開店，“從業(yè)態(tài)上講，應(yīng)該更接近北京三里屯，不會走太高端的路線”。

對此，冉立春也提到，一線品牌在考慮是否進軍一個新市場時，往往會考慮GDP實力等指標，在他看來，西安目前與成都仍有不小差距，品牌結(jié)構(gòu)很難與之媲美。

一個不容忽視的問題是，在成都，太古里與成都國際金融中心（IFS）隔街相望，用冉立春的話說，二者“唇齒相依，相得益彰”，形成了1+1大于2的集聚效應(yīng)。

而在西安小雁塔，究竟是太古里的獨角戲，還是會有新人加入，尚不得而知。不過，西安此前已經(jīng)表示，要提升商圈功能完善商圈體系。

根據(jù)去年7月發(fā)布的“商圈建設(shè)三年行動方案”，西安表示從2018年起，力爭用3年時間，提升商圈功能完善商圈體系，打造1個國際消費中心、6個城市商業(yè)中心，建設(shè)28個區(qū)域商圈。

“高級玩家”進場

如果把成都看作“試金石”，進軍西安，則可以視作太古地產(chǎn)對新一線城市繼續(xù)看漲的表現(xiàn)。

城叔早前曾與成都遠洋太古里的一位負責人聊過，選擇成都作為“太古里”項目的第二站，主要有三方面的考慮：
在實施這個項目前，太古地產(chǎn)和遠洋商業(yè)對成都商業(yè)地產(chǎn)市場進行過深入而全面的研究，并對成都的城市發(fā)展前景和投資潛力達成一致意見。

成都有悠久的歷史，又是整個中國西部的經(jīng)濟和文化中心，積聚、吸納整個西南地區(qū)消費能量。成都人開放包容、熱愛生活、樂于享受，成都很多著名品牌銷售額絲毫不遜色于北京、上海，商業(yè)潛力巨大。

對于股東雙方而言，項目投資的標準最主要包括：優(yōu)越的地理位置和長期發(fā)展的潛力，而成都遠洋太古里完全符合這些標準，這也是我們一直在尋找的投資機遇。
不只是成都。近年來，隨著“一帶一路”建設(shè)的深入，西部城市一改昔日格局，表現(xiàn)出極高的成長性，受到越來越多商業(yè)項目的青睞，太古里、萬象城、大悅城、SKP等“高級玩家”紛紛進場。

以西安為例，去年5月，北京華聯(lián)旗下奢侈品百貨、號稱“全國最賺錢商場”的SKP（Shin Kong Place）正式開業(yè)，作為其走出北京的第一站，填補了西安在高端消費市場上的空白；同年12月，西安首座大悅城開業(yè)，為大雁塔片區(qū)注入了新的活力。

一年之內(nèi)，“喜提”兩大重量級商業(yè)體開業(yè)，而新老業(yè)態(tài)在競爭中優(yōu)勝劣汰，這樣的西安市場，用“煥然一新”來形容，也不為過。

有評論認為，很多人對西安的消費實力多有擔心，其實不然，從數(shù)據(jù)上看，西安的消費力并不比成都和重慶弱——今年前三季度，西安城鎮(zhèn)居民可支配收入只輸成都2000多元，倒是重慶，還未跨過3萬大關(guān)。

“西三角”城市前三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)

不久前，新加坡在華投資最大單體項目、總投資240億元的重慶來福士正式亮燈，其購物中心開門迎客第一天，人頭攢動。

世邦魏理仕的一份分析報告顯示，山形地勢造就重慶成為網(wǎng)紅旅游城市，自去年起游客數(shù)量激增。同期，重慶新一代消費者對商業(yè)項目的定義再次刷新，并通過互聯(lián)網(wǎng)等渠道，提前獲知外來品牌并報以期盼，“因此，今非昔比的消費需求端推動重慶零售物業(yè)市場邁入新篇章。”

當然，市場千變?nèi)f化，商業(yè)開發(fā)既無法照搬照抄，也不可能一蹴而就。成都太古里籌劃六年，才有今日之所見。商業(yè)賽道的較量，沒點真功夫，很難笑到最后。