每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

“房企”的日子貌似也不好過(guò)了。據(jù)人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，今年宣告破產(chǎn)的“房企”已達(dá)408家。此消息一出，一些網(wǎng)民立即歡呼雀躍奔走相告。

然而如果細(xì)細(xì)探究，又會(huì)有人悵然若失。該數(shù)據(jù)來(lái)源是人民法院網(wǎng)，在該網(wǎng)站輸入“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞搜到的企業(yè)破產(chǎn)文件有四百余家。這些與房地產(chǎn)有關(guān)的破產(chǎn)企業(yè)既包括“科技公司”和“貿(mào)易公司”，也有“房產(chǎn)顧問(wèn)公司”。

既便這四百余家企業(yè)全部是“房企”，也相對(duì)全國(guó)多達(dá)9萬(wàn)家的“房企”總量（雖然其中也有相當(dāng)一部分是殼公司或項(xiàng)目公司）來(lái)說(shuō)也可以忽略不計(jì)。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)每年都會(huì)有幾百家企業(yè)破產(chǎn)，占同類企業(yè)的百分之一左右。這樣看來(lái)，房企破產(chǎn)比例非但不高，而且還是各行各業(yè)中相對(duì)比較低的。

誠(chéng)然，繼2018年12月上市房企中弘股份黯然退市以來(lái)，今年又有一些初具規(guī)模的房企步入危局。比如，今年10月底，曾登上2018年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單的三盛宏業(yè)曝出債務(wù)危機(jī)。此外，老牌粵系房企頤和地產(chǎn)也出現(xiàn)高額債務(wù)違約。此類消息頻頻傳來(lái)，一時(shí)間，地產(chǎn)圈似乎“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”。

之所以有人樂(lè)于傳播房企的這種“壞消息”，是因?yàn)樗麄兿嘈?，如果房企資金周轉(zhuǎn)困難，就不得不賠本賣(mài)房。如此一來(lái)，房?jī)r(jià)就會(huì)降，無(wú)房者就可以乘機(jī)“上車(chē)”。這是一種很有市場(chǎng)的觀點(diǎn)，但在邏輯上也許有點(diǎn)一廂情愿。

君不見(jiàn)，不久前因“黑天鵝”事件陷于危機(jī)的千億級(jí)房企新城控股，雖然割肉拋售大量物業(yè)，但全都有品牌房企接盤(pán)。普通購(gòu)房人并沒(méi)有機(jī)會(huì)“撿漏”，當(dāng)然也沒(méi)占到任何便宜。再之前，因資不抵債而退市的中弘股份，也沒(méi)有“揮淚大甩賣(mài)”，反倒是有購(gòu)房人至今仍因?yàn)橘I(mǎi)了他們的爛尾樓而在苦苦維權(quán)。

更何況，一些身限困境的房企還有其他途徑轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。由于市場(chǎng)上在售的新房大多是期房，一旦房企不得不降價(jià)回款，還可以在裝修設(shè)計(jì)、選材、環(huán)境配建等方面做手腳，以降低成本。這也是近些年的涉房維權(quán)多與房子減配置等“貨不對(duì)板”相關(guān)聯(lián)的主要原因之一。

概而言之，房企日子不好過(guò)，未必會(huì)引發(fā)降價(jià)潮。更可能的結(jié)果是，行業(yè)會(huì)加速洗牌，而行業(yè)洗牌屬于正常的優(yōu)勝劣汰機(jī)制。大浪淘沙之后，活下來(lái)的企業(yè)必然是那些抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)者，整個(gè)行業(yè)的健康度也會(huì)更高。當(dāng)然，另一個(gè)可能的結(jié)果是，行業(yè)集中度也會(huì)更高。

不過(guò)，目前房地產(chǎn)的市場(chǎng)集中度遠(yuǎn)低于汽車(chē)、手機(jī)、電腦等行業(yè)。以汽車(chē)業(yè)為例，國(guó)內(nèi)排名前十的整車(chē)企業(yè)市場(chǎng)占有率在80%左右。至于智能手機(jī)行業(yè)，集中度更高——今年上半年，排名前五的智能手機(jī)品牌市場(chǎng)占有率在90%以上。而在房地產(chǎn)業(yè)，據(jù)億翰數(shù)據(jù)，今年前9月TOP100房企的行業(yè)集中度只有74%，TOP50占61%，TOP30只占50%。

此外，從今年房企三季報(bào)來(lái)看，上市房企銷(xiāo)售額大多保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。去年全年新房銷(xiāo)售額近15萬(wàn)億元，今年有望超過(guò)16萬(wàn)億元。也就是說(shuō)，408家所謂“房企”的破產(chǎn)并不代表房地產(chǎn)行業(yè)不行了，而是整個(gè)行業(yè)正在化繭成蝶。

那些在洗牌后更加壯大的房企，可以用更低成本獲得融資，建設(shè)更高品質(zhì)的住房，當(dāng)然價(jià)格也必將與品質(zhì)相匹配。從這個(gè)角度講，部分所謂“房企”的加速破產(chǎn)，只會(huì)把市場(chǎng)和定價(jià)權(quán)更多地交給更優(yōu)秀的房企。