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對(duì)于普通與非普通住房的認(rèn)定，各個(gè)城市都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，但隨著2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，普通住宅“被豪宅化”的傾向在一些城市比較突出，購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)加重。專家認(rèn)為，深圳對(duì)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，一些城市有跟進(jìn)的可能。

01、調(diào)整后購(gòu)房者節(jié)省約20萬(wàn)元稅費(fèi)

所謂“豪宅稅”，只是市場(chǎng)上的一種通俗提法，它是指依據(jù)一定的政策法規(guī)對(duì)被認(rèn)定為非普通住宅的房產(chǎn)，在交易時(shí)需要繳納高于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)。11月11日，深圳市住建局表示，日前，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下。

深圳市上次普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整要追溯至2015年。對(duì)比2015版，此次調(diào)整的最大變化是取消了對(duì)房屋總價(jià)款的限定。2015版的標(biāo)準(zhǔn)中，深圳對(duì)各行政區(qū)普通商品住房單套房源的總價(jià)進(jìn)行限定，如，羅湖區(qū)要低于390萬(wàn)元（含）、福田區(qū)低于470萬(wàn)元（含）、南山區(qū)低于490萬(wàn)元（含）、鹽田區(qū)低于330萬(wàn)元（含）、寶安區(qū)低于360萬(wàn)元（含）等。

自2015年深圳市房?jī)r(jià)大幅上漲后，2015版對(duì)普通住宅總價(jià)款的限定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)偏低，導(dǎo)致市面上大部分住宅都“被豪宅化”，很多房屋在交易時(shí)需要支付較高的稅費(fèi)。

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳全市二手住宅均價(jià)為54551元/平米，其中，羅湖區(qū)的均價(jià)為60207元/平米，以羅湖區(qū)390萬(wàn)即為豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，65平米的房子就已經(jīng)算得上豪宅；福田區(qū)二手住宅均價(jià)為71160元/平方米，以470萬(wàn)元進(jìn)行計(jì)算，66平方米的住宅也能夠得上豪宅的門檻。

因此，深圳市住建局解釋稱，目前，市場(chǎng)上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無(wú)疑加重了普通居民家庭、剛需購(gòu)買住房的負(fù)擔(dān)。近兩年，政府有關(guān)部門收到很多群眾的反映，要求調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，保障剛需購(gòu)房。經(jīng)過(guò)充分研究，深圳市對(duì)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，將有利于使更多剛需家庭享受稅收優(yōu)惠政策，降低剛需購(gòu)房成本，滿足合理住房需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房屋交易中，增值稅的負(fù)擔(dān)是很高的，特別是在深圳房?jī)r(jià)上漲后，該成本更高。此次調(diào)整后，很多房源都被納入到普通住宅的范疇，這對(duì)購(gòu)置普通自住型房源的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，大約可以節(jié)省20萬(wàn)元的稅費(fèi)。

需要注意的是，此次調(diào)整后，滿足新政策的普通住房在上次交易滿兩年后再次上市出售，可以免征增值稅，其他稅費(fèi)依舊正常繳納。同時(shí)，深圳普通與非普通住房的認(rèn)定，只針對(duì)二手住宅，新房市場(chǎng)并不受影響。

02、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱“有業(yè)主坐地起價(jià)”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview）分析稱，上述政策調(diào)整前，受“三價(jià)合一（成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)）”政策的影響，深圳二手房市場(chǎng)上的陰陽(yáng)合同已經(jīng)減少，在住宅普遍“被豪宅化”后，購(gòu)房者的置業(yè)壓力較大，同時(shí)，由于稅費(fèi)無(wú)法貸款，這對(duì)購(gòu)房者的首付能力要求較高。普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，將有利于剛需人群和有換房需求的群體。

對(duì)于新政后會(huì)有多少房源受到影響，李宇嘉認(rèn)為，新標(biāo)準(zhǔn)主要對(duì)上市交易滿2年但不滿5年的住宅有影響，按照時(shí)間推算，主要是2014年~2017年之間交易的房源，這段時(shí)間正是深圳樓市的爆發(fā)期，交易量比較大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，此前，深圳市場(chǎng)可能有80%以上住房都被認(rèn)為非普通住房，但全款或者貸款少的購(gòu)房者可以做低交易價(jià)格，規(guī)避增值稅及附加。在這種情況下，大約有不足50%的購(gòu)房者需要按照非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)納稅。

張大偉接著分析，深圳直接取消房屋總價(jià)款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，力度非常大，非普通住房的比例將大幅度降低，加上深圳戶型普遍較小，面積超過(guò)144平米的二手房房源的占比只有15%，也就是說(shuō)，將影響30%的市場(chǎng)交易。

　

該政策于11日正式實(shí)施。11日下午，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)安居客上，已經(jīng)有經(jīng)紀(jì)人打出了“144以下??！搶房”“免征增值稅”“新政策！業(yè)主不反價(jià)”等房源推廣標(biāo)語(yǔ)。

位于深圳龍華區(qū)金地上塘道的一套69平方米的兩居室住宅，報(bào)價(jià)358萬(wàn)元，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人祁瀟（化名）11日下午告訴中新經(jīng)緯記者，這套房源已經(jīng)滿2年，可以按照普通住房的標(biāo)準(zhǔn)納稅，大約能省下9.8萬(wàn)元的增值稅。

“這位業(yè)主還沒(méi)有打算漲價(jià)，仍然按照原價(jià)賣。因?yàn)檎邉偝鰜?lái)，有的業(yè)主反應(yīng)慢，但有的業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)打電話要求上調(diào)掛牌價(jià)了。像400萬(wàn)元左右的房子，一般都上調(diào)10萬(wàn)元，或者稍微再多一點(diǎn)。”祁瀟稱，“想要買房的話，盡量11日就來(lái)，我們不管多晚都等你。”

深圳福田區(qū)的經(jīng)紀(jì)人郭濤（化名）也對(duì)中新經(jīng)緯記者說(shuō)：“有業(yè)主上調(diào)了房源售價(jià)，如果學(xué)位好的話，總價(jià)800萬(wàn)~1000萬(wàn)元的房子，漲50萬(wàn)元、80萬(wàn)元，甚至100萬(wàn)元的都有。500萬(wàn)元的房子上漲10萬(wàn)~20萬(wàn)元比較常見(jiàn)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，稅費(fèi)政策往往對(duì)市場(chǎng)交易有直接影響，此次政策利好會(huì)刺激部分交易需求，新房、二手房都會(huì)出現(xiàn)交易上升的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)會(huì)形成一小波市場(chǎng)交易高峰。

03、解決“被豪宅化”，這些城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

普通和非普通住房在交易時(shí)執(zhí)行不同的稅收政策或貸款政策，在各個(gè)城市普遍存在，但由于當(dāng)前房?jī)r(jià)較幾年前有了普遍上漲，相關(guān)政策顯得有些過(guò)時(shí)。在一些房?jī)r(jià)高企的一二線城市，即使購(gòu)買非核心區(qū)域的小戶型住房，也有可能背負(fù)較高的稅負(fù)或支付較高的首付比例。

北京日?qǐng)?bào)近日?qǐng)?bào)道稱，陳先生屬于“賣小買大”的改善型購(gòu)房人，將手中的一居室賣了，在石景山區(qū)選了一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目的89平方米戶型，總價(jià)約460萬(wàn)元。“賣房前我盤算過(guò)，賣小換大，名下無(wú)其他房產(chǎn)也算二套，首付得掏六成，賣房所得的270萬(wàn)元房款足夠支付新房的首付。沒(méi)想到，到售樓處坐下來(lái)算細(xì)賬，我才知道原來(lái)這是非普通住宅，首付得從六成提高到八成，也就是說(shuō)還得再湊98萬(wàn)元。”無(wú)奈之下，他暫時(shí)放棄了換房計(jì)劃。陳先生不能理解，明明是五環(huán)外的自住小戶型，怎么就變成了“豪宅”？

根據(jù)北京2014年實(shí)施的普通和非普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，須同時(shí)滿足以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2。單套建筑面積在140平方米（含）以下；3。實(shí)際成交價(jià)格低于按本通知確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬(wàn)元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬(wàn)元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬(wàn)元，本條中單價(jià)或總價(jià)其中一個(gè)條件符合即可。

上述案例中的陳先生所看中的位于五環(huán)外的住房，雖然滿足前兩條標(biāo)準(zhǔn)，但不滿足“五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬(wàn)元”，因此被認(rèn)定為非普通住宅。按照北京現(xiàn)在執(zhí)行的貸款政策，購(gòu)買非普通住宅，首套房的最低首付比例為40%，二套房為80%。同時(shí)，由于陳先生看中的這套住房已經(jīng)被認(rèn)定為非普通住宅，未來(lái)再次上市交易時(shí)，其稅費(fèi)也將高于普通住宅。

張大偉認(rèn)為，與深圳的情況類似，北京、上海等地非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，不符合市場(chǎng)真實(shí)情況。以北京為例，86%的新建住宅被認(rèn)定為非普通住宅，而六環(huán)內(nèi)的普通住宅只有5%。

李宇嘉預(yù)計(jì)，深圳調(diào)整并實(shí)施新的政策后，可能會(huì)對(duì)其他城市帶來(lái)示范效應(yīng)。張大偉也表示，深圳的政策會(huì)對(duì)其他一二線城市產(chǎn)生影響，特別是北京與上海，都有調(diào)整的趨勢(shì)。用面積與容積率來(lái)劃分普通與非普通住宅，并沒(méi)有爭(zhēng)議，關(guān)鍵是對(duì)房屋價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定。不過(guò)，大部分城市可能會(huì)選擇上調(diào)價(jià)格指標(biāo)，而不是像深圳這樣直接取消。

　　

在今年8月19日，北京市住建委就曾公開(kāi)回復(fù)市民關(guān)于普通與非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)建議。北京市住建委稱，已會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)等部門進(jìn)行了認(rèn)真研究，下一步，將按照房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的的定位要求，認(rèn)真做好相關(guān)工作。中新經(jīng)緯還在上海、廣州等城市相關(guān)政府網(wǎng)站看到，有市民也對(duì)該政策進(jìn)行了咨詢或建議，但未能查詢到政府部門的公開(kāi)回復(fù)。

張大偉稱，如果其他城市也跟進(jìn)調(diào)整這一政策，雖然可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，但整體看，屬于市場(chǎng)的正常調(diào)整。