每經(jīng)記者 于垚峰    每經(jīng)編輯 魏官紅    

今年10月起，地處江西最南面的地級(jí)城市贛州迎來(lái)了土地出讓的一個(gè)小高峰。其中，李亞鵬旗下的中書(shū)系公司斥資7.8億元，一舉摘下位于贛州蓉江新區(qū)的4宗地，引發(fā)外界關(guān)注。

這4宗地將被規(guī)劃為“集合中國(guó)傳統(tǒng)文化、跨界藝術(shù)文創(chuàng)及商業(yè)住宅為一體”的綜合園區(qū)，打造成“贛州中國(guó)文谷”，總計(jì)劃投資61億元。

演藝圈里經(jīng)商的明星不少，從演員轉(zhuǎn)型成為地產(chǎn)商人的李亞鵬就是其中之一。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

2013年，李亞鵬的北京中書(shū)投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中書(shū)控股）在云南麗江束河古鎮(zhèn)東區(qū)拿下408畝土地，高調(diào)宣布進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。此后，李亞鵬方面又在河南鄭州首推“中國(guó)文谷”項(xiàng)目，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行中。

11月7日，贛州市蓉江新區(qū)管委會(huì)主任王凌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，中書(shū)系公司目前拍下的土地只是“贛州中國(guó)文谷”的第一期用地，最終規(guī)劃的是面積為800畝的項(xiàng)目。

江西文旅控股贛州文谷項(xiàng)目

10月15日，贛州中書(shū)資源置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)贛州中書(shū)）以底價(jià)7.8億元將4宗地收入囊中，樓面價(jià)約每平方米2300元，而這家公司背后有李亞鵬的身影。

江西省土地使用權(quán)和礦業(yè)權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，中書(shū)系公司拍下的4宗地位于贛州市蓉江新區(qū)。蓉江新區(qū)是一個(gè)成立3年的省級(jí)新區(qū)，其被定位打造為贛州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)中心、金融商務(wù)中心、科技創(chuàng)新中心和文化旅游中心。

4宗地中，包括2宗商住用地以及2宗商業(yè)用地，總面積為22.04萬(wàn)平方米。其中，編號(hào)DBA2019075的地塊須建設(shè)以中國(guó)傳統(tǒng)文化為核心的主題園區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括但不限于公益性書(shū)院及以中國(guó)傳統(tǒng)文化為主題的精品酒店、企業(yè)書(shū)院等。該地塊的前置條件還包括：公益性書(shū)院、精品酒店由競(jìng)得人自持并運(yùn)營(yíng)5年以上，5年內(nèi)不得對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售；企業(yè)書(shū)院由競(jìng)得人自持不少于20%建筑面積并運(yùn)營(yíng)3年以上，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，3年內(nèi)不得對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶(hù)。

DBA2019076地塊須建設(shè)擁有自主品牌、以跨界藝術(shù)及文創(chuàng)為核心的主題街區(qū)商業(yè)。前置條件包括：引入已獲得不少于五家世界著名國(guó)家級(jí)博物館文創(chuàng)項(xiàng)目代理及運(yùn)營(yíng)授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，以及多業(yè)態(tài)融合的圖書(shū)集合商業(yè)體等。街區(qū)商業(yè)由競(jìng)得人自持不少于20%建筑面積并運(yùn)營(yíng)3年以上，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，3年內(nèi)不得對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，且須定向引入相應(yīng)的文化、藝術(shù)主力商戶(hù)。

DBA2019077及DBA2019078兩宗地塊應(yīng)集中配建不少于住宅用地計(jì)容總建筑面積10%的人才住房，與商業(yè)住宅項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付使用，并按照精裝房的標(biāo)準(zhǔn)建成后無(wú)償移交人才住房運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

根據(jù)規(guī)劃，上述4宗地將用于建設(shè)“贛州中國(guó)文谷”項(xiàng)目。該項(xiàng)目作為贛州十個(gè)重大文化產(chǎn)業(yè)之一，曾于2018年5月10日在深圳簽約，總投資61億元。

彼時(shí)，在簽約儀式后，北京中書(shū)資源投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中書(shū)資源）董事長(zhǎng)李亞鵬在接受媒體采訪時(shí)表示，贛州有著非常深厚的文化積淀和豐富的文化資源，有機(jī)緣來(lái)到江西贛州投資，是自己莫大的榮幸。

事實(shí)上，早在2017年，李亞鵬就前往贛州蓉江新區(qū)考察，并表示會(huì)將“書(shū)院中國(guó)公益計(jì)劃”帶到該市。同年，李亞鵬旗下公益基金“北京市書(shū)院中國(guó)文化發(fā)展基金會(huì)”為“江西贛州書(shū)院項(xiàng)目”募資60萬(wàn)元。

一位知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，李亞鵬和贛州的一些政府官員也是熟悉的。贛州市委機(jī)關(guān)報(bào)《贛南日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道，2019年2月24日，李亞鵬在贛南醫(yī)學(xué)院開(kāi)展題為“心有所愿 行而成力”的主題演講。記者注意到，贛南醫(yī)學(xué)院黨委書(shū)記李恭進(jìn)在2016年11月至2017年8月期間擔(dān)任贛州市委常委、市政府常務(wù)副市長(zhǎng)。

中書(shū)資源公眾號(hào)顯示，2019年10月16日，江西省自然資源廳黨組書(shū)記、廳長(zhǎng)張圣澤一行領(lǐng)導(dǎo)到贛州市蓉江新區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。調(diào)研期間，中書(shū)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)李亞鵬向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹了“贛州中國(guó)文谷項(xiàng)目”進(jìn)展情況，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極肯定并表示將做好后續(xù)支持工作。張圣澤此前曾擔(dān)任贛州市委常委、市政府副市長(zhǎng)。

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記者注意到，在股權(quán)穿透后，贛州中書(shū)的實(shí)際控制人為江西省旅游集團(tuán)文旅產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江西文旅）。

贛州中書(shū)成立于2018年7月5日，注冊(cè)資本490萬(wàn)元，法定代表人李正，初始股東為中書(shū)資源。2018年12月28日，公司股東變更為北京中書(shū)銳佳文化發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中書(shū)文化），贛州市新旅投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)贛州新旅）和中書(shū)資源分別持有中書(shū)文化55%和45%的股份，而江西文旅持有贛州新旅100%股份。

界面新聞的報(bào)道顯示，中書(shū)資源的實(shí)際控制人為李亞鵬的母親張萍。

李亞鵬的文旅夢(mèng)

據(jù)蓉江新區(qū)管委會(huì)主任王凌介紹，“贛州中國(guó)文谷項(xiàng)目”最終規(guī)劃的面積為800畝，分多期建設(shè)。

這是李亞鵬繼麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)和鄭州中國(guó)文谷項(xiàng)目之后的第三個(gè)文旅項(xiàng)目。其中，中國(guó)文谷項(xiàng)目是李亞鵬于2015年12月提出的一個(gè)文化品牌。

彼時(shí)，李亞鵬攜中書(shū)團(tuán)隊(duì)前往位于廣東省佛山市順德區(qū)的碧桂園集團(tuán)總部，和碧桂園集團(tuán)總裁莫斌談起了合作。

據(jù)李亞鵬介紹，“中國(guó)文谷”是中書(shū)控股打造的生態(tài)體系，以COART為核心，把音樂(lè)、戲劇、舞蹈、藝術(shù)展乃至服裝秀、論壇、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)客等與居住生活相融合，實(shí)現(xiàn)文化藝術(shù)資源與街區(qū)商業(yè)綜合體的嫁接。

不過(guò)，李亞鵬發(fā)起的這場(chǎng)文化與地產(chǎn)的合作，此后沒(méi)有任何的消息。兩年之后，“中國(guó)文谷”項(xiàng)目首次在河南鄭州落地。

鄭州中國(guó)文谷項(xiàng)目拿地時(shí)間為2017年8月，面積共8.1萬(wàn)平方米，競(jìng)得方為河南中書(shū)置業(yè)。河南中書(shū)置業(yè)由中書(shū)資源和房地產(chǎn)上市公司金科股份旗下公司共同出資成立。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱相關(guān)材料注意到，當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)掛牌出讓公告對(duì)施工完成時(shí)間有著明確規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人須在該地塊上建設(shè)世界知名兒童文化主題IP綜合體；在土地成交后3年內(nèi)項(xiàng)目全部建成并投入運(yùn)營(yíng)；該項(xiàng)目須先于住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

“世界知名兒童文化主題IP綜合體”或指向鄭州中國(guó)文谷內(nèi)的泰迪城項(xiàng)目。按照拿地時(shí)的條件，河南中書(shū)置業(yè)要在2020年8月之前完成該項(xiàng)目的建設(shè)，并投入運(yùn)營(yíng)。記者了解到，目前該項(xiàng)目仍然在建設(shè)之中。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

其實(shí)，李亞鵬涉足房地產(chǎn)始于2011年——在入讀長(zhǎng)江商學(xué)院之后，他將投資領(lǐng)域從傳媒延展到房地產(chǎn)。同年，中書(shū)控股成立。

但是，李亞鵬做文旅項(xiàng)目則是從2013年開(kāi)始的，包括中書(shū)資源在內(nèi)的“中書(shū)系”公司的成立時(shí)間也多為2013年。在這一年里，北京中書(shū)藝蓮網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、北京中書(shū)雅集貿(mào)易有限公司、北京中書(shū)培德教育咨詢(xún)有限公司和北京中書(shū)酒店管理有限公司成立。

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)是李亞鵬的第一個(gè)文旅項(xiàng)目，但在兩年后，其將控制權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2013年，中書(shū)控股在云南麗江束河古鎮(zhèn)東區(qū)拿下408畝土地，擬建雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)，項(xiàng)目占地面積約27萬(wàn)平方米，建筑面積約20萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)投資規(guī)模達(dá)35億元。根據(jù)規(guī)劃，雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項(xiàng)目包括雪山書(shū)院酒店、雪山大宅（別墅）、亞洲青年藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)（院落商業(yè)及住宅、公寓）三個(gè)部分。

然而，本應(yīng)在2014年12月完工的項(xiàng)目卻停滯不前。直到2015年6月，陽(yáng)光100中國(guó)（02608，HK）用一紙協(xié)議收購(gòu)了麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的股權(quán)。按照協(xié)議內(nèi)容，陽(yáng)光100中國(guó)方面欲以1.938億元的價(jià)格收購(gòu)麗江雪山51%的股權(quán)。

目前，李亞鵬及其中書(shū)系公司仍然持有部分麗江雪山的股權(quán)。

失意的時(shí)光贛州

贛州作為江西南大門(mén)，是江西省人口最多、區(qū)域面積最大的地級(jí)市，自古是“據(jù)五嶺之要會(huì)、扼贛閩粵湘之要沖”的戰(zhàn)略要地。2018年，贛州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2807.24億元，同比增長(zhǎng)9.3%，增幅連續(xù)三年居江西省第一。

“李亞鵬選擇在贛州拿地打造中國(guó)文谷項(xiàng)目，或許正是看中了贛州巨大的市場(chǎng)，另外，在其背后還有國(guó)資江旅集團(tuán)。”贛州一位地產(chǎn)界人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但是，縱觀“中國(guó)文谷”項(xiàng)目所在地，其地理位置并沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)，拿地樓面價(jià)約每平方米2300元也不算低。在贛州中書(shū)拿地之前，綠地集團(tuán)拿下了贛州西站附近的多宗地塊，樓面價(jià)在每平方米1300元左右。

近年來(lái)，贛州吸引了較多開(kāi)發(fā)商前來(lái)“掘金”擴(kuò)儲(chǔ)，其中就不乏中糧地產(chǎn)、龍湖、中海、富力等知名房企。地產(chǎn)中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，贛州整體房?jī)r(jià)在每平方米8575元，而蓉江新區(qū)平均房?jī)r(jià)在每平方米11705元左右，整體價(jià)位優(yōu)勢(shì)并不明顯。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

相較于外界的不看好，贛州此前引進(jìn)的時(shí)光小鎮(zhèn)的失敗才是對(duì)“中國(guó)文谷”項(xiàng)目最大的殺傷。

2016年6月，棕櫚股份與贛州市政府、幸福時(shí)代生態(tài)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，合作三方將按照贛州城市總體規(guī)劃，引入世界一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，整體包裝策劃開(kāi)發(fā)建設(shè)，將時(shí)光贛州（即七里鎮(zhèn)）打造成為贛州的城市客廳，江西的城市名片。

另外，將鄉(xiāng)愁贛州（即大湖江景區(qū)）打造成為以生態(tài)、旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)；將三江口（即八境臺(tái)）周邊地區(qū)環(huán)境景觀優(yōu)化，將該區(qū)域建設(shè)為集宋代文化和客家文化旅游、水西民俗休閑、水東田園度假于一體的都市旅游綜合體項(xiàng)目?？傄?guī)劃區(qū)域面積約2775畝，估算投資42.5億元。

棕櫚股份在2019年半年報(bào)中披露，截至報(bào)告期末，棕櫚股份與贛州市尚未簽署具體合作合同。2018年1月，贛州市章貢區(qū)再度推出七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項(xiàng)目（原時(shí)光贛州（七里古鎮(zhèn)）文化旅游項(xiàng)目）對(duì)外招標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年6月27日，中交集團(tuán)旗下中交一公局集團(tuán)與中交海西投資、中交二公院、浙江省中青國(guó)際旅游有限公司組成聯(lián)合體，成功中標(biāo)江西贛州市章貢區(qū)七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項(xiàng)目。該項(xiàng)目采用“PPP+EPC+使用者付費(fèi)+可行性缺口補(bǔ)助”模式實(shí)施，合作期30年，其中建設(shè)期3年，運(yùn)營(yíng)維護(hù)期27年。合作內(nèi)容包括整體區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理等。

七鯉古鎮(zhèn)文化旅游PPP項(xiàng)目用地規(guī)模共計(jì)面積1571.93畝（含道路面積124.59畝），以“宋窯古埠，七鯉客家”為主題，依托“瓷窯、漕運(yùn)、廟會(huì)、客家”四大文化精要，致力于打造面向贛粵閩湘的文化型古鎮(zhèn)目的地、贛南首席休憩度假綜合體和贛州首個(gè)商務(wù)文創(chuàng)示范區(qū)。