每經(jīng)特約評論員 張敬偉

房住不炒是需求端所期，因城施策是應有之義。

經(jīng)濟放緩，內(nèi)外市場承壓之下，房地產(chǎn)不能成為經(jīng)濟刺激手段，否則樓市就容易失控，難走出樓市炒作逐利的周期律怪圈。

近日，央行在發(fā)布的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》（以下簡稱《報告》）中重申，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段?！秷蟾妗返暮诵囊际菆猿址€(wěn)健的貨幣政策，不實行“大水漫灌”，不追求短期利益的經(jīng)濟刺激政策。故而，貨幣政策也好，財政政策也罷，以及房地產(chǎn)，都不能走飲鴆止渴的功利化路徑，而是秉承中道節(jié)制。

本輪樓市周期，是在“去庫存”的背景下啟動的，至今已有4個年頭。期間，最初是一二線熱點城市的房價失控上漲，隨后才有因城施策的政策導向，形成房住不炒的上下共識。一線和熱點城市也開始了史上最嚴的樓市調(diào)控，很多三四線城市房價也從“5000元+”升到“10000元+”。當然其中也充斥著坊間傳聞的鶴崗“白菜價”……樓市差異化已經(jīng)形成，但人們的感受還是房價過高，安居之夢依然在路上。

雖然中國有高擁房率（85%），卻和人們的安居感受極不相稱。一方面，隨著城市化進程的加速，很多年輕人紛紛赴發(fā)達城市工作生活——京滬廣深四大一線城市是首選，熱點二三線城市、省會城市和區(qū)域中心城市是其次。因此，熱點城市的房價是抑制不住地上漲，欠發(fā)達地區(qū)的城市價格則遲滯——年輕人即使在故鄉(xiāng)擁有多套房，也沒有經(jīng)濟實力在熱點城市購房實現(xiàn)安居。顯然，就地安居只是看上去很美，在強大的市場力量和趨利潮流面前顯得毫無辦法。另一方面，不少城市開始“搶人大戰(zhàn)”，從高端人才到中技領域，競爭相當激烈。這也凸顯，“后人口紅利”時代已經(jīng)來臨，各城各地與其說是搶人才，還不如說是搶年輕勞動力。各城“搶人大戰(zhàn)”也伴隨著房價補貼……看似降低了構房成本，但也放大了樓市需求，最終形成房價高企的倒逼力量。

市場也沒有更好的創(chuàng)富途徑。股市波動大，盡管科創(chuàng)板、注冊制、大開放的資本市場格局逐漸形成，且多年強監(jiān)管給資本市場提供了相對規(guī)范的投資環(huán)境，但投資者對股市還是有陰影?；ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)新理財產(chǎn)品也存在著諸多問題。因此，購房是安全的投資途徑，畢竟房地產(chǎn)關系地方政府、開發(fā)商和金融機構等諸多利益主體，形成復雜多元的利益共同體。而樓市宏調(diào)多周期的反復，也強化了市場樓市不能倒、倒了就地動山搖的市場共識。樓市完全市場化，容易造成硬著陸帶來的系統(tǒng)性金融風險，周期性的宏調(diào)又會帶來“空調(diào)”尷尬。

中國房地產(chǎn)市場積累了很多存量沉疴，又不斷挹注增量難題。經(jīng)濟放緩壓力之下，利用房地產(chǎn)來提振經(jīng)濟，成為各地習慣性的刺激動作。當此時也，《報告》可謂給各城各地敲響了警鐘，切莫打樓市刺激的主意，值得肯定。

樓市刺激可帶來短期政績，但不可持續(xù)。“六穩(wěn)”是當務之急，也是綜合施策，不能在樓市上開刺激口子，導致“六穩(wěn)”失衡。更要者，經(jīng)過這輪周期的多手段調(diào)控，樓市整體趨穩(wěn)，房住不炒的政策主調(diào)也取得了一定的市場成果。數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比增長0.5%，增速與上月持平；新房價格同比增長8%，較上月回落0.6個百分點；二手房價環(huán)比和同比增速分別為0.1%和4.2%，分別回落0.2個百分點和0.4個百分點。

今年下半年以來，央行先后5次定調(diào)房地產(chǎn)信貸，一再強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，避免把房地產(chǎn)工具化。這體現(xiàn)在樓市信貸的變化上。《報告》顯示，9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增長15.6%，增速較上半年下降1.5個百分點。央行表示，第三季度以來，房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)回落，房價漲幅有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工增速平穩(wěn)下降。顯然，信貸流向房地產(chǎn)業(yè)的微妙變化，也彰顯央行信貸政策的成果。

美聯(lián)儲引發(fā)的貨幣政策寬松跟隨效應，以及國內(nèi)市場豬肉價格高企帶來的CPI連續(xù)兩月進入“3時代”，中國市場面臨“通脹”之憂和貨幣政策寬松壓力?！秷蟾妗芬步o出了篤定答案，貨幣政策不“大水漫灌”，房地產(chǎn)市場不工具化。前者通過多工具手段保持流動性合理充裕，后者則要求信貸維持節(jié)制定性。要說明的是，央行政策導向性的流動性，一是解決三農(nóng)和小微企業(yè)長期存在的融資難和融資貴問題；二是服務實體經(jīng)濟。為了保障貨幣政策效果，也需關閉流向樓市和股市的閥門。當然，敏感的樓市和股市，即使沒有得到流動性的“滋潤”，也能敏感地獲得市場外溢傳導。

明確樓市刺激的不可持續(xù)，抑制樓市工具化的政績沖動，正當其時。

（作者系中國人民大學重陽金融研究院客座研究員）