國慶節(jié)后，泰禾集團(tuán)董事長黃其森罕見地出席了項目發(fā)布會，在馮侖、海巖、春妮等好友面前，他言簡意賅地談了自己的經(jīng)營體會，“偉大是熬出來的”。

這是他2019年第二次公開露面，不久之前的6月份，黃其森還面向媒體，一一解讀現(xiàn)金、負(fù)債、銷售等情況。在此之前，“現(xiàn)金、負(fù)債、銷售額”是外界談?wù)撎┖痰呢?fù)面字眼，而經(jīng)歷近半年的調(diào)整期后，泰禾迅速轉(zhuǎn)換發(fā)展路徑，從此前一家激進(jìn)擴(kuò)張型房企轉(zhuǎn)變?yōu)橐患曳€(wěn)健效益型房企，尋求更為持續(xù)的發(fā)展路線。

熬過千億陣痛，財務(wù)持續(xù)好轉(zhuǎn)，泰禾開始逆襲

這樣的調(diào)整，讓泰禾迅速調(diào)換到“安全地帶”。黃其森重點解讀的問題，也從經(jīng)營層面轉(zhuǎn)向泰禾的管理團(tuán)隊和模式塑造，比如泰禾的管理架構(gòu)、泰禾的理想、泰禾的產(chǎn)品服務(wù)理念等。

轉(zhuǎn)變緣自今年泰禾一系列持續(xù)回轉(zhuǎn)的經(jīng)營指標(biāo)。在近期發(fā)布的三季度報告中，泰禾傳遞出一個信息：泰禾核心財務(wù)指標(biāo)正在不斷好轉(zhuǎn)。

種種跡象表明，通過一系列戰(zhàn)略調(diào)整，泰禾集團(tuán)正在逐步從“擴(kuò)張型”向“效益型”轉(zhuǎn)變。“促銷售、抓回款、降負(fù)債”，成為泰禾集團(tuán)2019年的主命題。

主動降速維穩(wěn)，嚴(yán)控風(fēng)險

早在2012-2014年，泰禾以800億的大手筆，在北京、福建等一二線市場集中買地。迅猛的速度，讓泰禾被扣上“冒進(jìn)”的標(biāo)簽。但與此同時，大規(guī)模拿地的策略，也讓泰禾的銷售業(yè)績得到持續(xù)釋放，使其在2017年跨入“千億俱樂部”。

2018年，隨著市場形勢的轉(zhuǎn)換，泰禾及時踩剎車，從積極擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)椴扇徤鞯耐恋赝顿Y策略。然而，隨著市場形勢持續(xù)低迷。2018年年底，泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流和償債問題，成為外界最為關(guān)心的疑問。

負(fù)面輿論甚囂塵上。在2019年6月的發(fā)布會上，黃其森通過多項明確的經(jīng)營數(shù)據(jù)，回應(yīng)了外界質(zhì)疑。黃其森表示，“今年最后要兌付的債務(wù)不到100億，我們在手資金100多億，對泰禾這樣的體量已經(jīng)沒有任何問題，不要說100多億，就算300多億有問題嗎？”

事實上，進(jìn)入2019以來，泰禾將提高周轉(zhuǎn)、加強現(xiàn)金回款作為財務(wù)管控的重心，欲通過加快項目周轉(zhuǎn)、縮短開盤周期、嚴(yán)格考核項目回款等管理措施，嚴(yán)防經(jīng)營風(fēng)險。

泰禾開始由快轉(zhuǎn)慢，并打出了一系列組合拳，應(yīng)對流動風(fēng)險，如啟動搶收計劃，加大銷售優(yōu)惠力度；轉(zhuǎn)讓多幅資產(chǎn)，保障現(xiàn)金流水平；放緩?fù)恋赝顿Y速度，穩(wěn)健經(jīng)營等。

熬過千億陣痛，財務(wù)持續(xù)好轉(zhuǎn)，泰禾開始逆襲

與此同時，2019年，房企融資渠道均受到不同程度的收緊。為了加強風(fēng)險管控，上半年，泰禾對100多家合作的大小金融機構(gòu)集中梳理，通過債務(wù)置換的方式，最終確定20多家長期戰(zhàn)略合作伙伴。這個調(diào)整，為泰禾融資帶來更大保障。

2019年上半年，泰禾的資產(chǎn)負(fù)債率較2018年末下降2.28%，至84.6%;凈負(fù)債率較2018年末下降126.16%，至258.69%；有息負(fù)債大幅降至1104億元，較2018年末1376.2億元減少272.2億。

而進(jìn)入三季度后，這種轉(zhuǎn)變在2019年三季報中體現(xiàn)得更為明顯，尤其是短期債務(wù)指標(biāo)已得到大幅優(yōu)化。截至到三季度末，泰禾的短期債務(wù)為320.31億元，比一季度末的461.23億元減少近140億元。泰禾的整體有息負(fù)債也持續(xù)減少至1042.3億元，較上一季度減少62億。

在現(xiàn)金為王的環(huán)境下，債務(wù)層面的優(yōu)化將讓泰禾的長遠(yuǎn)發(fā)展得到保障。據(jù)泰禾相關(guān)人士透露，到2019年年底，泰禾需要償還的到期債務(wù)實際上已經(jīng)大規(guī)模減少，按照公司目前的銷售和回款情況來看，足以應(yīng)對。

向“效益”要成績，現(xiàn)金流持續(xù)提升

2019年上半年，黃其森在內(nèi)部會議上反復(fù)強調(diào)，泰禾要盡快從“粗放經(jīng)營”向“精細(xì)管理”轉(zhuǎn)變，要追求“有利潤的回款”，實現(xiàn)“有質(zhì)量的增長”。這些經(jīng)營管理思路的變化，反映到泰禾的管理中，則是從此前一味追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變到要向“效益”要成績。

黃其森面向媒體時指出，“今年我們最看重的是現(xiàn)金流回款，在考核上，原來是以簽約銷售額為重要指標(biāo)，現(xiàn)在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的”

為此，黃其森為泰禾制定了2019年的回款目標(biāo)，他提到，“我們更看重回款，希望不低于1000億元，到今年5月，差不多回款400億，還有200億在途。”

為了加快回款速度，今年以來，泰禾地產(chǎn)拋出了“泰禾1號搶收計劃”，北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4個高端改善類項目悉數(shù)加入“搶收”行列。

這種強勢的搶收策略，讓泰禾北京區(qū)域銷售額持續(xù)攀升。據(jù)克而瑞此前發(fā)布的2019年北京市1-9月企業(yè)權(quán)益網(wǎng)簽榜單顯示，泰禾北京以118.5億元成交金額，名列北京房企權(quán)益榜第三名，是前十中唯一的民營企業(yè)。

熬過千億陣痛，財務(wù)持續(xù)好轉(zhuǎn)，泰禾開始逆襲

不僅僅在北京，泰禾在華東、福州等戰(zhàn)略重點區(qū)域，前三季泰禾也發(fā)起了搶收計劃。據(jù)了解，單是泰禾·廈門灣一個樓盤就以超100億元的銷售業(yè)績，成為全國文旅市場TOP3、住假市場TOP1。

泰禾的一系列銷售舉措提升極大優(yōu)化了現(xiàn)金流水平。截至三季度末，泰禾經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增加至226.2億元，在此之前，其2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流為139.3億元，2019年上半年為202.2億元。

在形勢不明朗的2019年，泰禾的上述經(jīng)營舉措，獲得了評級機構(gòu)的認(rèn)可。6月30日，全球三大評級機構(gòu)之一穆迪上調(diào)泰禾集團(tuán)評級展望，由“負(fù)面”調(diào)整為“穩(wěn)定”，其調(diào)整主要基于泰禾實施的積極流動性管理方案。

據(jù)了解，今年四季度，泰禾多個城市項目也將陸續(xù)入市，包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公館新品，以及上海、深圳、鄭州、濟(jì)南等多個城市也有多個新盤亮相或加倉銷售。

在2019年的最后兩個月，上述項目的入市，將對泰禾全年業(yè)績形成新的助力。而從長遠(yuǎn)看來，經(jīng)歷一段時間的陣痛后，黃其森也為泰禾制定了一個新的理想，“要把泰禾最終打造成一個華為、阿里這樣偉大的企業(yè)，能夠成為地產(chǎn)第一品牌。”

無論是經(jīng)營層面，還是管理層面，泰禾的改變正在發(fā)生。