每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了今年3、4月份的“小陽春”行情后，樓市逐漸降溫。但多數(shù)企業(yè)還是堅(jiān)信“今年業(yè)績不會(huì)差”，因?yàn)槎鄠€(gè)城市接踵而至的“土拍小高潮”騙不了人。

但進(jìn)入三季度后，被視為樓市“晴雨表”的土地市場(chǎng)流拍頻率上升，開發(fā)商的心理預(yù)期出現(xiàn)了明顯變化。往年被稱為“拿地好時(shí)機(jī)”的四季度，10月份以來主要城市土地市場(chǎng)成交量同比減少、流拍增多。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地市趨勢(shì)性的變化，體現(xiàn)出房企對(duì)部分市場(chǎng)已經(jīng)“不買賬”。因?yàn)槟壳皩?duì)于房企來說，比盲目規(guī)模化更可怕的是拿地失誤，所以大多數(shù)企業(yè)謹(jǐn)慎度提升，調(diào)整拿地策略。

少了搶地的叫囂聲，多了理性的思考，今年房企在土地側(cè)的表現(xiàn)相比2018年有了明顯變化，也給了市場(chǎng)頗多信號(hào)。

房企調(diào)整拿地策略

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月房企土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，距離2018全年29142萬平方米的土地購置面積尚有10759萬平方米差距；土地成交價(jià)款9921億元，同比下降15.2%。

事實(shí)上，進(jìn)入2019年后，月度累計(jì)土地購置面積始終保持著下降，其中前5個(gè)月降幅均超過33%；自6月份開始，降幅逐步收窄，直至10月份同步下降16.3%。

從銷售端看，今年1~10月房企整體銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，“銀十”再發(fā)力，單月增速僅次“金九”，其中頭部房企貢獻(xiàn)最大。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10月房企拿地金額排在前三的分別是萬科、碧桂園和保利，金額分別為1476億元、1224億元和920億元。

但10月份房企投資力度未能延續(xù)，拿地?zé)崆橄耍髂芗?jí)城市的投資占比步入穩(wěn)定期。事實(shí)上，進(jìn)入下半年，就有萬科、融創(chuàng)、富力等房企在半年業(yè)績會(huì)上公開表示，下半年要謹(jǐn)慎拿地。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，10月份16家典型房企拿地底價(jià)成交的數(shù)量占41.7%，較9月份下降2.2%。其中溢價(jià)率50%以下的地塊占比50.0%，環(huán)比下降了3.7個(gè)百分點(diǎn)；溢價(jià)率50%~100%的地塊數(shù)量占比5.6%，較9月略有回升；溢價(jià)率高于100%的地塊占比2.8%，同樣提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來看，土地成交溢價(jià)率穩(wěn)中有升。

針對(duì)房企投資力度明顯放緩，億翰智庫認(rèn)為有兩個(gè)原因：首先是房地產(chǎn)融資監(jiān)管并沒有任何放松，“金九銀十”弱于往年，大部分房企受資金掣肘；其次是市場(chǎng)未來走勢(shì)并不明朗，在資源有限的情況下，房企傾向于保持理性和謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

中梁地產(chǎn)助理總裁陳建良則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，主要是供需關(guān)系發(fā)生了變化。雖然近幾年地方政府大面積供地，但買家的購買力已經(jīng)在前兩年被透支，現(xiàn)在許多二三線城市已經(jīng)由賣方轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。

衰弱的需求使房企天然會(huì)更加謹(jǐn)慎，因?yàn)榇竺娣e供應(yīng)，或許意味著更大的去化壓力。“市場(chǎng)下行階段，信心不足、預(yù)期不足心。”陳建良直言，另一方面，項(xiàng)目利潤過低也是房企拿地意愿不高的一個(gè)因素。

促銷回款迎“小年” 

房企的布局意愿度低，市場(chǎng)趨冷是土拍降溫的重要因素。與此同時(shí)，房企從中小城市撤離的速度也在加快，從三四線城市的流拍率來看，流拍數(shù)量依然維持高位。

億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，16家典型房企的投資金額同比增速普降，一線城市的拿地金額同比下降31.6%；核心二線城市的拿地金額同比下降6.5%，普通二線城市的拿地金額同比下降17.1%，三四線城市的拿地金額同比下降18.7%。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示，現(xiàn)階段企業(yè)拿地大都卡在盈虧線上，以往在市場(chǎng)上行周期，房企可以大膽預(yù)測(cè)上揚(yáng)空間，但這一切在限價(jià)面前都成了泡影。

其表示，很多房企雖然手上有錢，但是不敢亂花；另一方面，土地價(jià)格并沒有很明顯的下調(diào)，地方政府土地出讓價(jià)還在高位上，相比年初，雖然地價(jià)略有下滑，但個(gè)別城市還略有上揚(yáng)，現(xiàn)階段要想撿漏還為時(shí)過早。

陳建良也告訴記者，一般而言，一個(gè)項(xiàng)目至少要想賺錢，至少得保證8個(gè)點(diǎn)的凈利潤率。不能低于5個(gè)點(diǎn)，畢竟很多房企都是高周轉(zhuǎn)、高杠桿支撐起來的。有些戰(zhàn)略性進(jìn)入城市可以低一點(diǎn)。之所以是5個(gè)點(diǎn)，很多地方項(xiàng)目采取的都是跟投制，如果低于5個(gè)點(diǎn)，對(duì)于個(gè)人來說就是虧本。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，房企也開始八仙過海各顯神通。

三四線之王碧桂園也不再局限于低能級(jí)城市，轉(zhuǎn)而提出了一到五線均衡布局，1800億元的投資預(yù)算根據(jù)市場(chǎng)情況而定。

中國恒大將拿地標(biāo)準(zhǔn)提高為毛利在30%以上、凈利率在15%以上，同時(shí)兼顧自有資金，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的就不拿；中海是按照預(yù)算1350億港元拿地，標(biāo)準(zhǔn)是毛利潤率15%、IRR是15%。

此外，融信中國提出不同城市設(shè)立不同標(biāo)準(zhǔn)，不拿高價(jià)地，通過合作開發(fā)減少資金壓力；中國奧園則指出要發(fā)揮收并購優(yōu)勢(shì)，除了招拍掛之外，也一并關(guān)注三舊改造用地。

不過，58安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不可否認(rèn)大勢(shì)謹(jǐn)慎，但在粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海等熱點(diǎn)城市群，依然有房企在激進(jìn)拿地，表現(xiàn)明顯。由于這些房企重金布局的區(qū)域多在有強(qiáng)大購房需求支撐的城市，項(xiàng)目本身的抗風(fēng)險(xiǎn)力也相對(duì)較強(qiáng)，因此整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但值得注意的是，如果自身持有的高價(jià)地塊占比過高，則未來的風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視。

在去杠桿大方針下，房企的辦法有兩個(gè)，一是促銷降價(jià)來換取迫切需要的現(xiàn)金，尤其是進(jìn)入四季度后，越來越多的房企推出各種促銷，加大去庫存速度；二是調(diào)整拿地節(jié)奏，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

張波表示，2016~2017年的“地王”項(xiàng)目，大多還面臨著銷售困局，前形勢(shì)下，房企就應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)。整體來看，房企整體在土地市場(chǎng)已明顯理性，拉動(dòng)土地溢價(jià)率持續(xù)走低。尤其是負(fù)債率過高的房企，在今年都減少了拿地，甚至有的暫停拿地。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，房企應(yīng)該謹(jǐn)慎投資，但也應(yīng)該視區(qū)域具體分析。出于求穩(wěn)，房企投資早已開始慢慢回歸一二線城市，現(xiàn)在一線的城市的投資占比（按面積算）基本穩(wěn)定在5%的水平，預(yù)計(jì)未來出現(xiàn)太大波動(dòng)的可能性不大。

于小雨認(rèn)為，三四線城市的投資占比雖有所下降，但是也存在價(jià)值洼地，布局三四線城市的房企，應(yīng)提高甄別地塊價(jià)值的能力，合理科學(xué)布局，避免資源的浪費(fèi)。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)