每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年以來，深圳樓市在出色的“小陽春”表現(xiàn)后，還沒來得及淡靜，又迎來示范區(qū)、前海擴(kuò)容、豪宅稅調(diào)整等一波接一波重磅利好，也使深圳樓市在4個一線城市里走出了獨(dú)立行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在深圳二手房市場走訪時發(fā)現(xiàn)，本月11日深圳豪宅稅新政實(shí)施后，二手房市場反應(yīng)迅速，成交量增漲明顯。但新政實(shí)施半個多月后，深圳熱點(diǎn)區(qū)域幾乎無房可賣。

但與此同時，市場深處有置業(yè)者焦慮，即便接受現(xiàn)實(shí)不還價，仍沒能買到房子；有業(yè)主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約，攻防戰(zhàn)隨時上演；有西部中介開始挑選著客戶，推送市場新出的僅有的房源。

深圳南山區(qū)某大型社區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜攝

“搞不定二手，我打算買新房了”

整整一夜，在動員業(yè)主出價、簽字的間隙，成陽（化名）來來回回，在業(yè)主家的樓梯間抽掉了半包煙。他在業(yè)主家坐著，價格一點(diǎn)不能還就算了，他還眼看著好幾波人來看房。

動之以情曉之以理，從天南扯到海北，甚至跟業(yè)主的老婆都硬攀上了半個老鄉(xiāng)關(guān)系，凌晨12點(diǎn)過，業(yè)主仍絲毫未見動容，沒有答應(yīng)跟他簽合同。畢竟，在利益面前，新認(rèn)的半個老鄉(xiāng)，不足以讓業(yè)主輕易放手。

“業(yè)主想反價，但又惜售，不肯再出價，也不知道出多少合適。”成陽很是無奈，干耗著無濟(jì)于事，于是他給帶看的中介使了個眼色：今天暫告一段落，走！

緩步走出業(yè)主單元樓，他們撞見了隔壁中介店的同行，正帶著另一波客戶在樓下等著跟業(yè)主談價。成陽和帶看的中介情緒瞬間都低到了極點(diǎn)，他們知道，這房子大概率買不到了，這單傭金也沒有了。

成陽同業(yè)主拒絕他一樣，拒絕了中介提出的再約其他業(yè)主的請求，并作出最后的決定：“搞不定二手，我打算買新房了。”他轉(zhuǎn)頭將一夜都緊緊捏在手里的一式三份購房合同還給了中介。

那天打車回家的路上，成陽一直不解，碧海灣發(fā)生了什么？豪宅稅新政真的能激活如此大的市場交易？那天，他回到家，已是凌晨1點(diǎn)。

這是豪宅稅調(diào)整后深圳西部市場發(fā)生的二手房市場案例。

“虛高”的錯覺

與成陽被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房不同，楊瑞（化名）幾個月前的匆忙成交，再回看時卻使他既驚又喜。

起初預(yù)算有限，買不到心儀的學(xué)區(qū)房，在市場初熱時被迫選擇了并不太喜歡的獨(dú)棟小區(qū)，宿舍式住宅、沒有陽臺、老破小區(qū)、公共交通不便……再次提起時，他仍舊不滿意地這樣評價自己被迫入手的房子。

圖片來源：受訪者提供

但即便這樣他十分看不上的戶型，目前的價格漲幅也遠(yuǎn)超他預(yù)期，并再次刷新了他對深圳房產(chǎn)的認(rèn)知。他再次打開鏈家時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)房源基本已經(jīng)售空，掛牌量僅為兩套，且同戶型的掛牌價，比他不久前關(guān)注時一下猛漲了50萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了幾個月前的成交價。

“市場確實(shí)火熱，但實(shí)際上并不是外界看到的那樣虛高，以楊瑞的購入小區(qū)為例，仍有部分低價房源，但大部分房源沒有上架，所以外網(wǎng)看到的僅是已經(jīng)簽了委托協(xié)議的，報價比較高的房源。”深圳某中介員工劉青（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹稱。

圖片來源：受訪中介提供的內(nèi)網(wǎng)掛牌信息

“起初業(yè)主對中介不信任，不會跟中介簽委托書，但只有有委托書的房子才能上架，有一些業(yè)主他不想簽委托書等，就只有我們內(nèi)部能看。但那套掛的絕對虛高了，同戶型差價在130萬元左右，高掛牌價也會影響到其它業(yè)主心態(tài)。”

“店里每天都有成交，示范區(qū)、豪宅線等利好頻出后，最近市場供不應(yīng)求，這邊現(xiàn)在有很多業(yè)主看到市場這么好，反價得特別厲害，也有很多不想賣的。”

對于市場未來預(yù)期，劉青也相當(dāng)樂觀。“現(xiàn)在各種利好政策惠深還有豪宅線上調(diào)，成交特別火，之前市場價的房子基本上都賣掉了，之后有些業(yè)主漲了一二十萬的，基本上也可以賣掉。剛需可能年前都沒有撿筍盤的機(jī)會了。”

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“對于深圳來講，第四季度利好消息頻出，因此房價雖有波動，但漲幅仍在預(yù)期范圍內(nèi)。政府也不愿意看到房價波動太大，未來房價漲幅若脫離預(yù)期，估計(jì)政府還將有后續(xù)辦法來應(yīng)對。”

“成交向羅湖龍崗轉(zhuǎn)移”

8月份以來，特別是豪宅稅調(diào)整后，二手交易成本下降，市場迎來新的成交高峰。南山、寶安房源被持續(xù)消化，目前熱點(diǎn)區(qū)域基本上處于無盤可賣狀態(tài)。同時，市場熱度也在向遠(yuǎn)郊和曾不太被關(guān)注的羅湖和龍崗區(qū)域轉(zhuǎn)移，輪動效應(yīng)明顯且迅速。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，豪宅稅調(diào)整后，全市二手房成交量上漲，其中中大戶型受稅費(fèi)減免最為明顯，中高價位成交擴(kuò)大，3房戶型成交占比最高。

數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。深圳貝殼研究院分析認(rèn)為，一方面，新政后業(yè)主心理預(yù)期調(diào)高，尤其是南山、寶安對政策較為敏感、調(diào)價活躍的業(yè)主，部分業(yè)主漲價甚至超過減稅，令一些比較誠意入市的置業(yè)者轉(zhuǎn)而投向其他區(qū)域；同時，熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源迅速消化，也促使置業(yè)者購買其他區(qū)域；而龍崗、羅湖低價房源較多的優(yōu)勢凸顯，剛需置業(yè)者受政策刺激，入市意愿更強(qiáng)，置業(yè)需求得到有效釋放。

均價方面，新政實(shí)施兩周來，政策逐漸被消化，全市二手房均價回調(diào)，剛需重新主導(dǎo)市場。中高價位物業(yè)成交占比減少，剛需重新主導(dǎo)市場，均價回調(diào)至政策前水平。據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，300萬元以內(nèi)物業(yè)占比變化不大，300萬~500萬元物業(yè)成市場主流，占比43.6%。主要是龍崗、羅湖低總價物業(yè)較多，成交占比擴(kuò)大，推動均價結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

2019年11月前3周深圳二手房成交總價分布 數(shù)據(jù)來源：深圳貝殼研究院

此外，新政后，低價位成交占比縮減，中高價位成交占比擴(kuò)大。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，300萬元以內(nèi)房源成交占比下降13.1個百分點(diǎn)，主要是政策前僅龍崗、光明、坪山、大鵬普宅標(biāo)準(zhǔn)在300萬元以內(nèi)，減稅后置業(yè)者能夠承擔(dān)更高價的房子；600萬~800萬元房源成交占比擴(kuò)大5.4個百分點(diǎn)，主要是一些看房周期較長，但之前由于交易成本較高比較猶豫的置業(yè)者，在減稅政策刺激下紛紛入市。

而對于近期頻出的利好政策是否會將深圳房價推向新高度，一位不愿具名業(yè)內(nèi)人士分析稱，沒有一個城市能在經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)承壓的前提下房價持續(xù)走高。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝