每經(jīng)編輯 李凈翰    

房價上漲帶來的財富效應(yīng)，不斷刺激著購房者的神經(jīng)。據(jù)住在浙江網(wǎng)統(tǒng)計，2018年杭州十區(qū)商品房成交均價為25817元/㎡，同比上漲了約17%。

拉長數(shù)據(jù)看，這幾年買一套杭州的房子總歸是賺錢的。

2011年-2018年杭州商品房成交均價走勢（制圖：每日經(jīng)濟新聞）

但這種財富是停留在賬面上的，當(dāng)購房者想要把房子變現(xiàn)的時候，成交價格恐怕就要大打折扣了。

據(jù)錢江晚報，西湖國際城的業(yè)主張女士，上周剛剛將自己88㎡的房源出售，總價為255萬元。此前，該房源的掛牌價一直在300萬，降幅高達45萬元，相當(dāng)于打了個85折。

一個更值得注意的信號就是，根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，就在上個月，杭州二手房庫存正式突破10萬大關(guān)，當(dāng)?shù)厣弦淮纬霈F(xiàn)這種狀況，還是在2014年。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

300萬元二手房猛降至255萬元

據(jù)錢江晚報報道，西湖國際城的業(yè)主張女士將自己價值300萬元的二手房（88平方米）以255萬元出售，每平方均價大約為2.89萬元，而該小區(qū)二手房近期成交均價在每平方米3.2萬元左右。報道稱，張女士急于置換，迫不得已才大幅降價以求快速成交。

在透明售房網(wǎng)上，西湖國際城小區(qū)目前正式掛牌的房源共計101套，可選余地確實不小。而據(jù)周邊的經(jīng)紀(jì)人透露，西湖國際城近一個月的成交量只有個位數(shù)。

西湖國際城也并非個例，我愛我家未來科技城店的陳店長表示，其負責(zé)范圍內(nèi)的多個小區(qū)，如富力西溪悅居、合景天峻以及北大資源未名府，最近都有急售的房源出現(xiàn)。這些房源普遍都比市場價低20萬-30萬元，例如北大資源未名府，11月共成交了8套，其中有兩套就是急售的房源，降價幅度在20余萬元。

“盡管每年年底總有一些急需用錢的房東會降價出手，不過受到掛牌量以及整體行情的影響，今年這樣的情況比往年要更多一些。”陳店長表示，這些價格明顯低于市場價的房源出售，周期就會大大縮短，快的幾天就能成交。

最近杭州“割肉”賣房的人可不少。據(jù)騰訊房產(chǎn)杭州站，杭州二手房11月18日-11月24日成交量重回1500套。對此，浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析：

“11月第三周，成交量反彈至1500套以上，是近兩個月以來表現(xiàn)不錯的一周。其原因一是掛牌量充沛，可選余地大；二是不少房東以價換量誠意十足，例如主城區(qū)排名第一西湖國際城，最近成交價格與之前預(yù)期還是存在差距，不排除有急賣讓利的原因。”

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

杭州二手房庫存突破10萬套

值得一提的是，就在11月6日，杭州二手房庫存正式突破10萬大關(guān)。這個數(shù)字隨后繼續(xù)增長，截至11月30日，杭州二手房庫存達到了101495套。

杭州二手房掛牌突破10萬套，意味著什么？

據(jù)青年時報，荊海燕表示，“對賣方來說，10萬套這個數(shù)字的壓迫感還是比較強的。”

為什么二手房掛牌破10萬套關(guān)注度如此之高？

因為在歷史上這并不是第一次。2014年，杭州就曾出現(xiàn)過這一情況，當(dāng)年新房、二手房市場高庫存之下，引發(fā)了新房大規(guī)模降價的情況，這也是業(yè)內(nèi)及購房者關(guān)注二手房掛牌量的原因之一。

也正因如此，有購房者提出疑問，歷史會重演嗎？

答案是不會。首先如今的大環(huán)境和2014年市場環(huán)境不同，最大的區(qū)別在于目前杭州實行新房“限價”，一二手房之間的價格多少還會存在一定的“剪刀差”，高地價項目本身的利潤就被攤薄，因此新房很難降價。

另一方面，掛牌量很有可能對新房市場產(chǎn)生影響，但是影響的幅度暫時還沒有那么大。

荊海燕指出，目前新房市場本身就出現(xiàn)了分化，“紅盤”產(chǎn)生“萬人搖”，而流搖的樓盤數(shù)量也在增加，這種分化已經(jīng)表明新房市場出現(xiàn)的一個變化。接下去，二手房市場可能給新房市場帶來的傳導(dǎo)就是，購房者或投資者會更多的看好“紅盤”,所以接下去就會造成“紅盤”越來越“紅”，而性價比較低的樓盤關(guān)注度就會降低。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，當(dāng)?shù)?ldquo;紅盤”中最典型的便是幸福里，月初剛開盤，有23760戶客戶登記，成為“2萬人搖”；月底又加推396套房源，共吸引20852組客戶搖號，又是“2萬人搖”。

另據(jù)都市快報報道，最近這一個月的時間里，杭州市區(qū)十個行政區(qū)共有101個樓盤推出新房源，其中因購房意向登記人數(shù)少于房源數(shù)量而出現(xiàn)“流搖”情況的樓盤，數(shù)量超過一半，達到了58個。

另據(jù)浙江在線，浙報地產(chǎn)傳媒研究院院長丁建剛認為，無論是商品房還是二手房，庫存數(shù)并非絕對真實數(shù)據(jù)，它們對市場的影響也是逐漸累計的。對市場而言，更重要的影響仍然是政策特別是貨幣政策。

利率方面，11月20日，央行公布最新的貸款市場報價利率（LPR）報價：1年期品種報4.15%，上次為4.20%；5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。

據(jù)住在浙江網(wǎng)，目前杭城多家銀行房貸利率實行首套LPR+55基點、二套LPR+79基點。在LPR微調(diào)后，利率有所下降。具體來說，貸款百萬月供省31元。這樣看，此次利率調(diào)整，對杭州樓市而言，不會對需求產(chǎn)生明顯的刺激，整體影響也可謂微乎其微。

值得一提的是，12月，樓市也到了收尾階段。

就目前的情況來看，開發(fā)商大概率還會延續(xù)11月的狀態(tài)，推盤節(jié)奏加快，進一步助力年底沖量。對剛需族而言，無論是新房還是二手房，近期可能都是一個“撿便宜”的機會。

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