每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》（下稱《通知》）指出，今后黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地資金不能通過金融貸款或市場(chǎng)融資，違規(guī)者兩年內(nèi)不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“該政策將有利于降低房企的杠桿率和市場(chǎng)的穩(wěn)定，降低‘地王’的出現(xiàn)概率。但對(duì)中小企業(yè)來說將影響非常大。”

房企不能貸款拿地違規(guī)者兩年內(nèi)不能拍地

《通知》指出，在2019年年底前，對(duì)黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照兩等(A、B)四級(jí)（AAA、AA、A、B）進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)管理機(jī)制，以企業(yè)信用等級(jí)為依據(jù)，對(duì)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目資本金、預(yù)售許可預(yù)售資金監(jiān)管、項(xiàng)目管理等方面實(shí)行差異化監(jiān)管。

《通知》還要求，各地市要建立開發(fā)購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)置開發(fā)項(xiàng)目用地。企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購(gòu)置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款、資本市場(chǎng)融資等，并載明如承諾不實(shí)則自愿放棄開發(fā)用地中標(biāo)資格。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)企業(yè)購(gòu)置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競(jìng)買資格，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。

“部分違規(guī)資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的情況下，將加大行業(yè)資金鏈壓力和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，嚴(yán)格審查企業(yè)購(gòu)地資金，客觀上也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的管控。“客觀上將使后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定，從而防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“這一政策對(duì)于市場(chǎng)的影響并不大。”在他看來，拿地不得貸款，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)原則，當(dāng)下樓市房企拿地已很少直接融資。對(duì)房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場(chǎng)上非常主流，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權(quán)降低出資風(fēng)險(xiǎn)。

全面啟動(dòng)資本金監(jiān)管多層封頂才能預(yù)售

據(jù)人民網(wǎng)，此前黑龍江省住建廳組織各地對(duì)全省房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目進(jìn)行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目117個(gè)。經(jīng)調(diào)研和對(duì)各地上報(bào)情況分析，房地產(chǎn)“爛尾樓”問題成因復(fù)雜，其中因企業(yè)資金鏈斷裂的有85個(gè)項(xiàng)目，涉及債務(wù)糾紛的有11個(gè)項(xiàng)目。

《通知》規(guī)定，2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度，即規(guī)定企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例資本金。

《通知》明確指出，將按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行差異化監(jiān)管。管理部門在工程項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動(dòng)項(xiàng)目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎(chǔ)、完成工程主體結(jié)構(gòu)、工程竣工驗(yàn)收備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別返還項(xiàng)目資本金的40%、40%、20%，并確保返還資金用于項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)，將探索實(shí)行資金、擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保等組合方式實(shí)行項(xiàng)目資本金制度，并按照相應(yīng)節(jié)點(diǎn)解除擔(dān)保、返還資金。

“這一措施有利于進(jìn)一步夯實(shí)資本金制度。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出，目前固定資產(chǎn)投資基建資本金制度有所放松，但房地產(chǎn)本身沒有放松，各地也不應(yīng)隨意放松資本金制度。“應(yīng)嚴(yán)格管控、嚴(yán)格要求。”

據(jù)記者了解，2018年黑龍江省已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，在2019年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的新樓盤，開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)新建商品房預(yù)售的，多層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到封頂時(shí)，高層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之二時(shí)準(zhǔn)予預(yù)售?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，各地市要嚴(yán)格按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)售許可審批，同時(shí)可結(jié)合實(shí)際，開展現(xiàn)房銷售。

值得注意的是，今年以來，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年11月各地出臺(tái)的房地產(chǎn)類調(diào)控高達(dá)72次，而去年11月僅20次。今年前11月，全國(guó)各地合計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次，比去年同期上漲幅度高達(dá)30%。

“2019年10~11月樓市政策密集發(fā)布的主要原因集中在人才購(gòu)房相關(guān)政策、公積金政策、市場(chǎng)亂象監(jiān)管政策。特別是11月，部分城市開始集中用人才政策調(diào)整購(gòu)房資格，這是11月政策年內(nèi)最高的主要原因。”張大偉指出，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過去，未來大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。