走至今年，“中國(guó)房地產(chǎn)最嚴(yán)厲調(diào)控”的論調(diào)還在繼續(xù)。

調(diào)控持續(xù)發(fā)力，融資全面收緊，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的提出，房地產(chǎn)從業(yè)者們大多感到凜冬將至。

多方數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增速放緩明顯，重點(diǎn)城市新房、二手房成交量同環(huán)比雙降，消化周期拉長(zhǎng)；土地市場(chǎng)同樣走勢(shì)低迷，土地流拍與底價(jià)成交頻現(xiàn)，整體開發(fā)投資增速持續(xù)回落。

焦慮的房企們使出渾身解數(shù)，加快項(xiàng)目融資和去化，城市布局合理化，人才去泡沫化，多元化轉(zhuǎn)型等等。

同時(shí)，調(diào)控手段行政化，限價(jià)政策出現(xiàn)與多變，對(duì)于追求高品質(zhì)的開發(fā)商更是一種巨大的無奈與挑戰(zhàn)。

身處寒冬中的房企，都在尋找著自己穿越行業(yè)周期的方式。

如果對(duì)萬科來說，在“活下去”之后，今年這家好學(xué)生房企的任務(wù)是“回到主航道”；那么于泰禾而言，在經(jīng)歷青春期陣痛之后，選擇站在未來看現(xiàn)在，回到基本面，主動(dòng)出擊。

改變中的泰禾

正確的路往往也是最難走的路，于人如此，企業(yè)也不例外。

走過二十余年的泰禾，在房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代走到白銀時(shí)代的節(jié)點(diǎn)，仍舊堅(jiān)持精品戰(zhàn)略、蓋好房子，用黃其森的話來說，寧可犧牲一部分利潤(rùn)也不減配。

當(dāng)然，堅(jiān)守不是墨守成規(guī)，彼時(shí)抓住機(jī)遇在北京上海攬地的黃其森，定然也明白，只有看清局勢(shì)，才能成為時(shí)代的企業(yè)。

目前來看房地產(chǎn)大局已定，調(diào)控主基調(diào)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將延續(xù)。與其無所作為等待局勢(shì)改變，不如率先出擊，奪取應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)與未來的主動(dòng)權(quán)。

泰禾決定自發(fā)地?fù)屜日{(diào)整，包括自去年以來，外界眼中泰禾似乎面臨著“艱難時(shí)刻”，但在黃其森的謀劃里，這一切實(shí)則“有意而為之”，更多是泰禾的主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整。

其中最受關(guān)注的是以高管為首的人員調(diào)整，據(jù)泰禾內(nèi)部人士透露，在今年9月份的一次內(nèi)部會(huì)議上，董事長(zhǎng)黃其森說道，去年初的時(shí)候他感覺到泰禾這幾年發(fā)展得很快，從原來的三五個(gè)城市發(fā)展到現(xiàn)在二十幾個(gè)城市，但是，現(xiàn)有的人才、管理卻跟不上這樣的發(fā)展速度，需要停一停，把人才短板補(bǔ)上。

經(jīng)過審視，泰禾決定對(duì)人才隊(duì)伍進(jìn)行一場(chǎng)優(yōu)化。期間，一批在業(yè)內(nèi)富有經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人加入泰禾，如前萬科周刊主編全忠、龍湖煙臺(tái)總經(jīng)理李亮、華夏幸福高管陳波和李斌、建行總部投資銀行部總經(jīng)理黃曦等等。

這樣的高管團(tuán)隊(duì)建設(shè)，是跨入千億的泰禾所必須補(bǔ)充的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從百億成長(zhǎng)為千億的標(biāo)志之一或許就是引進(jìn)高管，當(dāng)實(shí)現(xiàn)大量級(jí)跳躍的時(shí)候，原有的管理架構(gòu)，人才結(jié)構(gòu)，管控體系等等也會(huì)呈現(xiàn)出一定的不適配。

不止簡(jiǎn)單停留在高管層面，事實(shí)上，泰禾對(duì)現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)也進(jìn)行了一次全面的調(diào)整與優(yōu)化。

去年開始，泰禾啟動(dòng)一項(xiàng)涵蓋全集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊的“千人計(jì)劃”，主要面向985、211類重點(diǎn)院校引進(jìn)優(yōu)秀畢業(yè)生，為旗下各板塊、各條線增加人才儲(chǔ)備，包括建筑設(shè)計(jì)、工程土建、物業(yè)服務(wù)、營(yíng)銷管理、品牌文化等板塊。

其中，在與產(chǎn)品品質(zhì)密切聯(lián)系的建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域，泰禾分批次引進(jìn)了數(shù)百位有建筑老八校學(xué)歷背景、并擁有國(guó)內(nèi)外頂尖設(shè)計(jì)院豐富工作經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)專才，借此充實(shí)設(shè)計(jì)管理隊(duì)伍。

大規(guī)模的招聘引進(jìn)在今年6月底結(jié)束，接下來泰禾方面更加注重內(nèi)部提拔，實(shí)現(xiàn)人才內(nèi)生，夯實(shí)千億基礎(chǔ)。據(jù)悉，如今泰禾高管內(nèi)生的比例正逐步提高，逐漸搭建人才梯隊(duì)的完整鏈條。

另一方面，外界討論與審視泰禾的還有資金層面。一年多來，泰禾通過債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、金融機(jī)構(gòu)的重新梳理和優(yōu)化，以及促銷售、抓回款等一系列舉措的開展，使泰禾逐步調(diào)換到“安全地帶”。

其中，為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，泰禾主動(dòng)對(duì)原先100多家合作的大小金融機(jī)構(gòu)集中梳理，通過債務(wù)置換的方式，最終確定20多家長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴，這樣的舉措使泰禾在獲得融資、應(yīng)對(duì)債務(wù)方面帶來更大保障。

銷售上，泰禾今年在北京、華東、福州等戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域發(fā)起了搶收計(jì)劃。2月份新春伊始，在北京錯(cuò)峰推新地發(fā)起了“1號(hào)搶收計(jì)劃”，成效喜人，截至前三季度泰禾北京以118.5億元成交金額，名列北京房企網(wǎng)簽權(quán)益榜第三名，是前十中唯一的民營(yíng)企業(yè)。

全方位升級(jí)

人才優(yōu)化、銷售搶收，這些是明面上可以窺見的主動(dòng)出擊。實(shí)際上，泰禾這場(chǎng)因勢(shì)而謀的主動(dòng)調(diào)整、自我升級(jí)，涉及經(jīng)營(yíng)、管理的方方面面，轉(zhuǎn)向效益“要成績(jī)”。

戰(zhàn)略布局上，泰禾前瞻性地做了調(diào)整，從去年初開始主動(dòng)暫停拿地，并退了12塊地，將風(fēng)險(xiǎn)較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)及不符合發(fā)展要求的項(xiàng)目進(jìn)行清退，提前兌換利潤(rùn)并規(guī)避了一些錯(cuò)誤，這與今年在市場(chǎng)、監(jiān)管形勢(shì)下才開始喊著不拿地的房企截然不同。

對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲(chǔ)備是發(fā)展的糧草。泰禾主動(dòng)暫停拿地的底氣，一方面來自于多達(dá)4000億貨值的土儲(chǔ)，足夠至少三年時(shí)間的開發(fā)。

另一方面，更為重要的是泰禾手握的土儲(chǔ)主要分布在一二線城市為主，兼具成本優(yōu)勢(shì)和開發(fā)價(jià)值。當(dāng)三四線紅利逐漸減弱，唯有手握大規(guī)模一二線土儲(chǔ)的房企，才有抵抗風(fēng)險(xiǎn)、保障后續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的勇氣與能力。

在泰禾的城市布局之中，以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州廈門為中心的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)為主。從三季報(bào)披露的主要項(xiàng)目開發(fā)情況看，福州、廈門、漳州、北京、上海、蘇州等是布局的重中之重。

對(duì)一二線核心城市的深耕，是泰禾一貫的前瞻性戰(zhàn)略。戰(zhàn)略代表著一家企業(yè)的格局和方向，從泰禾2013-2014年在北京上海福建納儲(chǔ)800億，以及2015年迅猛布局大灣區(qū)包括深圳，不難看出這家企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。

“回頭看我們2013年拿了800億的土地，如果2016年到現(xiàn)在，1600億也拿不下。”黃其森感嘆過許多次。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，泰禾雖以“院子系”一炮成名，開創(chuàng)了新中式院落別墅概念，但之后不斷創(chuàng)新、延伸出更多維度的呈現(xiàn)方式，如住宅線上已培育有大院系、府系、園系、灣系等，同時(shí)在商業(yè)線上推出廣場(chǎng)、新天地、中央天地等。

今年10月份，泰禾全新的城市“行政公館”產(chǎn)品——北京公館面世，這是泰禾聚焦產(chǎn)品與服務(wù)的又一全新IP。

在這些差異化的產(chǎn)品系列定位背后，可以看見泰禾對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、多樣化市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)把握。尤其是住宅產(chǎn)品，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，泰禾從院子系、大院系、府系、園系、灣系等一一拓開版圖，完整覆蓋了剛需剛改和高端改善類的市場(chǎng)需求，也應(yīng)對(duì)和消化了限價(jià)等政策產(chǎn)生的影響。

除了將地買好、將房子建好，也要把服務(wù)做好，“做好房子之外還要提供好服務(wù)”，這是黃其森和他的團(tuán)隊(duì)秉持的信念。

作為房地產(chǎn)行業(yè)的一員，泰禾明白如今所處的行業(yè)與時(shí)代，已不簡(jiǎn)單比拼產(chǎn)品、地段，也講究服務(wù)、生活方式的營(yíng)造。若想在未來占有一席之地，成為黃其森口中的“地產(chǎn)第一品牌”，泰禾必須提供精品服務(wù)，做好客戶研究，在基本盤上加固泰禾的“護(hù)城河”。

目前，泰禾已經(jīng)形成了金鑰匙管家服務(wù)體系、五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、“泰禾+”全生命體系為一體的全新服務(wù)體系，聚合了各個(gè)板塊的優(yōu)勢(shì)資源。

其中，“泰禾+”是泰禾近些年的重要戰(zhàn)略之一。“泰禾+”于2017年正式提出，依托泰禾在多元領(lǐng)域的自我優(yōu)勢(shì)，一站式解決業(yè)主在教育、購(gòu)物、社交、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的需求，以優(yōu)越的零距離生活半徑為業(yè)主提供全生命周期的服務(wù)。

如醫(yī)療板塊，泰禾與包括美國(guó)愛萊恩斯醫(yī)療、哈佛醫(yī)學(xué)院、清華、同濟(jì)等國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先的醫(yī)學(xué)資源進(jìn)行合作，并已在上海、北京、漳州三處落地泰禾國(guó)際醫(yī)院；

教育板塊，泰禾以“國(guó)際學(xué)校、品牌連鎖幼兒園、K12民辦學(xué)校、社區(qū)綜合教育服務(wù)體”為突破口，在北京落地國(guó)際幼兒園、泰禾學(xué)苑。

可以窺見，從組織架構(gòu)到戰(zhàn)略布局，從經(jīng)營(yíng)杠桿到銷售回款，從產(chǎn)品品質(zhì)到多元服務(wù)，泰禾正在進(jìn)行一場(chǎng)多維度、全方位的主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整——站在未來、安排現(xiàn)在，尋找穿越行業(yè)周期、應(yīng)對(duì)未知挑戰(zhàn)的良方。