每經編輯 李凈翰    

今年下半年，深圳樓市的火熱表現已經將其他幾座一線城市甩在身后。

中國社科院發(fā)布的一線城市緯房指數顯示，近一年來，廣州、北京、上海房價相對低迷，2019年1季度房價反彈力度較弱，反彈過后隨之先后開始下跌。只有深圳2019年下半年仍繼續(xù)維持上半年的漲勢。一線城市緯房指數監(jiān)測顯示，截至今年10月，廣州房價同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。

圖片來源：住房大數據

從二手房房價上看，貝殼研究院數據顯示，

近一年來，廣州成為四大一線城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現下跌。其中，北京二手房掛牌均價從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過3%。

而深圳成為二手房掛牌均價唯一上漲的四大一線城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。

在此背景下，深圳樓市漲價現象蔓延，部分新盤甚至出現日光、乃至秒光的情景。新盤火爆也刺激二手房業(yè)主的神經，據證券時報，有律師就表示，近期就接訪了二手房業(yè)主業(yè)主收取買家30萬定金仍毀約不賣的案例。

據中新經緯，經濟學家馬光遠表示，深圳這幾年迎來多重利好，房價長期而言，在四個一線城市中是最具向上的潛力的。但房價這次出現2015年那樣劇烈波動的可能幾乎等于零，畢竟價格仍然在高點，畢竟調控的主旋律仍然是控而不是放，畢竟深圳正在進行二次房改，房改的大方向是以人才為主的低價房對整個市場的價格格局產生影響。這些都意味著，2015年的歷史不會重演。

丨新房“日光盤”頻現

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

說起最近深圳的新房市場，“日光盤”頻現可謂一大現象。

據中國證券報不完全統(tǒng)計： 11月28日，位于深圳前海的招商領璽開盤，備案均價為10.8萬/㎡，總價區(qū)間為1049萬-1878萬/套。開盤4小時，456套“千萬級豪宅”全部售罄。

11月30日，毗鄰招商領璽的頤灣府開盤，開盤僅4個半小時，就賣掉322套，去化率近九成。

11月30日，離中心市區(qū)較遠的光明鳳凰城片區(qū)內的龍光玖龍臺二期在10分鐘內被“秒光”。該盤建筑面積約96㎡-143㎡，共705套房源，單價區(qū)間為4.3萬-5.4萬/㎡，總價區(qū)間為421萬-703萬/套。

11月25日，光明華潤置地公園九里花園開盤，僅30分鐘，該樓盤便賣出330套房，去化近8成。該盤的住宅產品共417套，均價約4.83萬/㎡，總價區(qū)間為427萬-670萬/套。

據深圳中原研究中心，深圳12月潛在計劃入市的項目共16個。

圖片來源：深圳中原研究中心

其中位于深圳羅湖區(qū)已“沉睡”近10年的茂業(yè)德弘天下華府“跑步進場”，由于擁有優(yōu)質學位，市場關注度高，預計攬金或達百億元。

事實上，該項目早于2009年2月便開始開工建設，2010年11月，這個樓盤就已經封頂，卻一直沒有開售。

這與當時的樓市調控政策不無關系。根據深圳2006年出臺的“70/90政策”，新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的住房數量占比，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

不少開發(fā)商選擇將住宅設計成雙拼甚至多拼戶型，意味著購房者需要用2個以上購房名額，買到大戶型房子。 不久后深圳又出臺“限購令”，“房票”成為稀缺品。于是，德弘天下華府開盤就此擱置。

今年6月25日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公告了關于德弘天下華府項目總平面圖修改的公示，該樓盤又逐漸走入公眾視野。

丨律師：有業(yè)主已收取30萬定金仍毀約不賣 

深圳房價在過去的一年當中，已經實現了歷史性的突破。國家統(tǒng)計局數據顯示，以2015年二手房價做為定基，今年10月份深圳二手房價同比2015年增長58.9％，創(chuàng)歷月新高。

在此背景下，深圳的賣家愈發(fā)惜售，甚至頻現業(yè)主違約的現象。

據證券時報，對于目前的市場反應，家住福田翠海花園的胡先生也有點驚訝：鄰居家的房子掛了好幾個月都沒賣掉，最近竟然也成交了，121平方米成交價達到1650萬元。

“各種利好消息頻出，店里每天都有成交。很多業(yè)主看到市場變好就反價，或者索性撤盤不賣。”在福田景田片區(qū)從事房產中介工作的黃經理表示，“之前有很多房源掛了大半年都賣不掉，現在基本上都賣掉了，漲價一二十萬，也可以脫手。”

2015年4月之后，深圳房價暴漲后一度爆發(fā)業(yè)主違約潮，引發(fā)買家集體要求強制過戶，這是樓市火爆時期的一種“現象”。如今，這種“現象”又再度出現。信榮房地產律師團隊首席律師張茂榮表示，最近在眾多利好政策刺激下，業(yè)主違約現象再度出現，以該團隊接訪案例來看，就有賣家已收取買家30萬定金仍毀約不賣的案例，而且不是個案。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

深圳樓市為何火熱？ 據中國證券報，對于近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因：

一是，11月11日，深圳調整“豪宅”認定標準，即容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對于購房者而言，相當于省下數十萬元豪宅稅，刺激了購房者的入市意愿。

二是，8月18日，中央發(fā)布關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見，加之年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，市場對“雙區(qū)驅動”的深圳房地產市場期待較大。加之開發(fā)商有意抓住火熱行情，加速推進新盤入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產熱情。

但上述分析人士指出，去杠桿、房住不炒的政策基調沒有變化。

事實上，相關數據已顯示樓市整體轉淡趨勢。國家統(tǒng)計局消息，10月份70個大中城市中，二手房房價下降的城市達到35個，占到一半。這意味著，10月份房價下跌城市數量已創(chuàng)出55個月新高。

未來全國樓市將怎么走？中國社科院財經戰(zhàn)略研究院發(fā)布的11月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》預計，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價有望實現軟著陸。

上述報告指出，始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。本輪房地產景氣周期，房價上漲持續(xù)時間長，總體漲幅巨大，一二三四線城市輪動特征明顯。但自2019年以來，越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列，表明始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。

聲明：本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔

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