每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

如想通過租金收回買房成本，哪個(gè)城市最輕松？哪個(gè)城市壓力最大？

諸葛找房近日發(fā)布的《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）顯示，以年租金收回買房成本情況來看，廈門以89.6年高居榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年，而哈爾濱只需24.9年。

此外，從國際慣例看，房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好區(qū)域的租售比一般界定為1∶300~1∶200，而今年上半年我國50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比為1：592，遠(yuǎn)低于國際合理租售比區(qū)間水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，四個(gè)一線城市的租金回報(bào)率均不高于2%，與紐約5%左右的租金回報(bào)率差距明顯。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月份全國100個(gè)城市中有40個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下跌，較10月份增加了8個(gè)。雖然房價(jià)下降城市不斷增多，但為何不少城市的租金回報(bào)率仍處于低位？在租售比偏低的情況下，買房與租房哪個(gè)更劃算？

2019上半年全國大中城市房價(jià)售租比（年） 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

出租回本平均需47.7年

“中國租金回報(bào)率我都不好意思說。”11月28日，一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場租金回報(bào)率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹表示，美國辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%~6%，而我國的租金回報(bào)率偏低，只能是先用低房租吸引顧客、日后再漲的策略。

1∶300~1∶200，這是國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比。而今年上半年，我國50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比僅為1：592，遠(yuǎn)低于國際合理租售比區(qū)間水平。

《報(bào)告》顯示，在統(tǒng)計(jì)的50個(gè)全國大中城市中，平均租金回報(bào)率為2.2%，處于較低水平。而一線城市中的北京、深圳，租金回報(bào)率均僅為1.8%。在50城中，租售比最高的是哈爾濱，租金回報(bào)率為4.0，租售比突破1：298，是唯一一個(gè)在國際租售比合理區(qū)間的城市。

如果以年租金收回買房成本來看，全國50大中城市平均需要47.7年。其中，廈門以89.6年高居榜首，排在第二位的石家莊為65.7年；一線城市中，北京、上海、廣州和深圳分別為54.3年、49.8年、51.4年和54.9年；而排在最后一位的哈爾濱僅需要24.9年。

2019上半年分城市等級租售比情況 數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

從低租售比TOP10城市來看，大多分布在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，如石家莊、北京、濟(jì)南、天津。諸葛找房對此解釋稱，“這些城市受各種區(qū)域利好因素影響，投機(jī)性需求較高，房價(jià)漲幅快于租金漲幅，因此租售比相對較低。”

高租售比TOP10城市則主要聚集在東北區(qū)域，如哈爾濱、沈陽、長春、大連。這是因?yàn)榻陙頄|北經(jīng)濟(jì)相對薄弱，對外來人口吸引力不強(qiáng)，房價(jià)處于相對低位。但東北省會(huì)城市對區(qū)域內(nèi)務(wù)工人群的吸引力較強(qiáng)，租賃市場熱度高，租金處于相對高位。

整體來看，一線城市租金與房價(jià)差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價(jià)差距最小。從變化上看，一線城市的租金回報(bào)率微升0.06個(gè)百分點(diǎn)，二線及三四線租金回報(bào)率均小幅下降。

全國大中城市房價(jià)租售比  數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

不過，不少購房者似乎對租金回報(bào)率并不是特別看重，而在意更多的是房產(chǎn)增值。

時(shí)牧（化名）在北京一家房地產(chǎn)公司工作，在父母資助下，租住房屋一年后他在昌平買下自己的首套房產(chǎn)。

“我是在2015年買的這套房子，當(dāng)時(shí)均價(jià)不到3萬元/平方米。2016年和2017年房價(jià)漲了不少，現(xiàn)在我們小區(qū)的單價(jià)接近4萬元/平方米。”

幾年時(shí)間，時(shí)牧的房子便增值100萬元左右，這樣來看，房租的確不能引起他的關(guān)注。

不僅僅是業(yè)主，樓盤銷售人員也樂于向潛在購房者渲染樓盤的增值幅度。近期朋友圈中刮起了對比自己2017年和2019年變化的風(fēng)潮，而不少樓盤項(xiàng)目的銷售人員在向購房者推銷房子時(shí)，更多會(huì)對比兩年間水泥、鋼材、土地等價(jià)格的上漲情況，意在告訴潛在購房者：房價(jià)仍在不斷上漲。

但時(shí)牧也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“其實(shí)想想房價(jià)上漲和我也沒有太大關(guān)系，我就手里這一套房，賣了我就沒地方住了。再買改善型的吧，別的房子同時(shí)也在漲。”

一二線城市租房壓力大

一方面是業(yè)主面對較低的租金回報(bào)率，另一方面則時(shí)租客對高房租的抱怨。

在北京某出版社行業(yè)工作的張和（化名）看來，每個(gè)月要花費(fèi)兩千多元（占收入三分之一有余）來承擔(dān)房租，的確壓力有些大。“除去房租，每個(gè)月需要在交通、飲食等方面開支，還想著存一點(diǎn)錢，稍微有點(diǎn)意想不到的支出，便會(huì)感覺又月光了。”

“而我也僅僅是和別人合租的一個(gè)三居室，需要和別人共用衛(wèi)生間和廚房，上下班的時(shí)候上衛(wèi)生間我們都需要掐好點(diǎn)，怕耽誤了別人。”張和有些無奈地說：“我也想整租一人間，但是房租幾乎就要翻倍，有點(diǎn)承擔(dān)不起。”

而公職人員楊頌（化名）為了離單位近一些，便在海淀區(qū)整租了個(gè)一居室，每月租金需要5000元左右，而這幾乎便是她所有的工資收入了，其他支出還需要靠家里來補(bǔ)貼。

2019上半年各經(jīng)濟(jì)圈售租比（年）  數(shù)據(jù)來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

“我是希望住得舒心一些，不過房租確實(shí)有些高，最近我在考慮尋找一個(gè)室友幫我分擔(dān)房租。”楊頌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

《報(bào)告》顯示，一線城市中的北京、上海、深圳，整租一居室的租金收入比（當(dāng)?shù)卦缕骄芍涫杖?一居室平均租金）分別為89.5%、82.5%、78.1%，合租租金收入比分別為46.2%、43%、37.6%。即使選擇合租的住房模式，在這三個(gè)城市的租房成本也達(dá)到收入的30%以上。

也就是說，一線城市租客的很大一部分收入都交給了房東。

不僅僅是一線城市，據(jù)《報(bào)告》，部分二線城市同樣具備租房壓力，如大連、西安、杭州等熱點(diǎn)二線城市整租一居室的租金收入比均大于50%，合租租金收入比也同樣位于高位。西安、杭州近兩年高新科技行業(yè)持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口吸引力逐漸增強(qiáng)，租房成本進(jìn)一步提升。

相比較而言，長三角區(qū)域的無錫、常州、寧波的租房壓力較小，無論是整租還是合租的方式，租金收入比均位于末位。原因是長三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，工資水平也處于高位，而當(dāng)前的租金水平較為合理，因此租房壓力相對較小。

“雖然從租金回報(bào)率來看，中國城市普遍偏低，房價(jià)、房租發(fā)展不均衡。但當(dāng)前中國居民更為青睞買房的居住模式，即使一線城市，租房比例也不高。” 諸葛找房表示，隨著租賃市場制度的逐漸健全，租賃保障更為完善，以及長租公寓機(jī)構(gòu)化品質(zhì)化的租房服務(wù)，越來越多的年輕人接受租房的住房模式，加之“租購并舉”大力發(fā)展住房租賃的政策傾斜，未來新租房時(shí)代將逐漸靠近。

 （鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)