看著如今的北京房價，小A為3月份及時賣掉了房子慶幸不已。

今年3月，借著一波小陽春，小A將掛了5個月的房子以330萬賣了出去，這套房位于豐臺區(qū)四環(huán)內(nèi)，屬于地鐵剛需上車盤。而近期，相似戶型成交價格僅為290萬元左右。這意味著，時隔9個月，這套房跌了近40萬，單價下跌近6000元/平方米。目前單價已經(jīng)不足5萬元/平米。

而在“3.17”調(diào)控前，北京樓市最瘋狂的時期，這類戶型成交價格一度接近420萬，單價達(dá)到7萬元/平米。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月到10月，北京二手住宅成交均價連續(xù)四個月出現(xiàn)下滑。這是2018年以來，北京二手房價經(jīng)歷的最長下滑周期。

近日，中證君走訪北京多個地區(qū)二手房銷售情況，盡管近期交易量有所增長，但市場情緒并未明顯升溫。除了小戶型熱門學(xué)校學(xué)區(qū)房，北京二手房全面降價的情形仍在持續(xù)。

“現(xiàn)在只有價格降到位了，房子才好賣。”多位經(jīng)紀(jì)人對中證君表示。

丨頻現(xiàn)百萬級折扣

“樓王3居室，西南向，無遮擋，160平米，周期快可1150萬元成交。”一位地產(chǎn)中介在其朋友圈推廣一套房源。

記者了解到，這一房屋掛牌價為1450萬元，其中的議價空間達(dá)到300萬。這意味著每平米降價接近2萬元。據(jù)了解，房主此次大降價主要是亟需交易變現(xiàn)。

這一小區(qū)屬于北三環(huán)次新房，房齡和戶型方面有優(yōu)勢，也有明顯的短板。該小區(qū)大戶型房屋較多且附近交通便利，小區(qū)里有不少房屋被出租用于公司辦公場所，整體環(huán)境并不宜居。加上高總價不好賣，因此房東不得不大降價。

這套房子已經(jīng)掛牌數(shù)月，然而目前仍然未有成交。

除了大戶型，頂級學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了降價促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價為1445萬元。據(jù)中介介紹，業(yè)主調(diào)低了該套房源的心理價位，1330萬左右即可成交。該小區(qū)對口小學(xué)是宏廟小學(xué)，該小學(xué)是八中和北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校大比例直升校，這兩所中學(xué)都是北京市頂級名校。加之該小區(qū)位于金融街地區(qū)，成交單價居高不下，8月成交均價高達(dá)19萬/平方米。

高總價學(xué)區(qū)房也有較大的折扣（截圖來自某地產(chǎn)中介朋友圈）

中證君從多位房地產(chǎn)中介處了解到，除了極個別稀缺的項(xiàng)目，目前北京總價千萬左右的二手房源均有約10%左右的議價空間。即使一些房東不愿意下調(diào)中介平臺上的掛牌價格，但在實(shí)際成交中讓步的幅度也在加大。

“今年3月北京房市曾經(jīng)有一波行情，部分剛需入場，激活了整個購房的鏈條。但這一輪行情4月下旬后就逐步冷卻了，市場又回到了成交量下滑的狀態(tài)中。”一位中介對中證君表示。

不過，從目前的交易情況來看，西城區(qū)小戶型牛校/直升校的學(xué)區(qū)房仍然相當(dāng)堅挺。中證君了解到，近期，愛民里小區(qū)（劃片小學(xué)西什庫小學(xué)是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個小區(qū)中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報價超過650萬元。傳統(tǒng)名校三里河三小近期一套83年40平米的學(xué)區(qū)房，單價接近16萬/平方米，仍然保持了一定的漲幅?？梢哉f，西城小戶型學(xué)區(qū)房是現(xiàn)今北京樓市唯一的高地了。

丨嚴(yán)控杠桿降溫樓市

小A清楚的記得，“3.17”之前最瘋狂的時候，小區(qū)里的一套小兩居，一天有5波客戶前來看房。“基本當(dāng)場就得拍板，否則房子就被人搶走了。”小A對中證君表示。

為何短短兩年，市場發(fā)生了如此大的變化？

在本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整中，北京是最早出臺政策，也最早見效的區(qū)域市場之一。在不少地產(chǎn)人士看來，嚴(yán)控杠桿、增加供應(yīng)是北京市房地產(chǎn)市場迅速降溫的主要原因。

目前北京二手房一系列稅費(fèi)規(guī)則加大了交易和購買成本。二手房中僅有滿五唯一（產(chǎn)證時間5年且為家庭或個人名下唯一一套）的商品房可以享受免征所得稅待遇。不符合滿五唯一條件的二手房交易都將征收增值部分的20%差額所得稅。而獲得產(chǎn)證不滿兩年的二手房還要在此基礎(chǔ)上征收5.3%-5.6%的增值稅及其附加。目前交易中，稅費(fèi)一般由買家承擔(dān)，但賣家就需要下調(diào)成交價格作為稅費(fèi)的彌補(bǔ)。記者了解到，一般來說，300萬左右的二手房，如果不是滿五唯一，且上次交易的原值較低，賣家要至少降價20萬以上才比較容易成交。

另一個有力政策是“非普二套高貸”。按照北京市相關(guān)規(guī)定，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標(biāo)準(zhǔn)外，北京普通住宅標(biāo)準(zhǔn)價格紅線設(shè)置為：五環(huán)內(nèi)總價低于468萬元。以目前北京市區(qū)的房價水平來看，五環(huán)內(nèi)大量房屋將屬于非普通住宅。

按照2017年“3.17調(diào)控”的信貸政策，購房者在購買非普通二套房的首付款比例不低于80%，且在確定購房套數(shù)時，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

“這意味著將大多數(shù)改善型需求的首付門檻大幅提升。舉個例子，1000萬的二手房，如果是二套，意味著最多僅能貸款200萬，那么首付就需要800萬現(xiàn)金。目前銀行對房抵貸、消費(fèi)貸資金流入房市監(jiān)管力度非常大，購房者難以從這些渠道補(bǔ)充首付。即使是被認(rèn)為是‘絕對剛需’的學(xué)區(qū)房，總價超過1200萬后成交周期也比較長。此外，兩年多的嚴(yán)格調(diào)控，已經(jīng)把房價一直漲的預(yù)期給打掉了，部分購房者由于資金實(shí)力不夠放棄了購房，還有部分購房者則轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。博弈的天平開始逐步向購買者傾斜，房東降價的案例正在增加。”某中介店長對中證君表示。

前述店長表示，以往北京市二手房交易都是“連環(huán)單”。“比如300萬以下的算剛需房，假設(shè)剛需進(jìn)場，剛需房的房東拿到購房款再貸300萬能買600萬的房子改善，那些賣了600萬房子的房東再貸400萬就可以買1000萬的房子。如果購房者預(yù)期收入和房價持續(xù)增長，杠桿放大效應(yīng)下，房價也就會越來越高，越漲越快。但在現(xiàn)在的信貸政策下，貸款額度大幅下降，這一鏈條就被打斷了。”該人士表示。

“如果是2017年調(diào)控之前入市，考慮到信貸成本，房子至少已經(jīng)跌了超過20%。”一位2017年高點(diǎn)購房入市的購房者對中證君表示。

丨增加供應(yīng)平抑價格

北京市多年一直缺乏土地供應(yīng)，但這一情況在2017年發(fā)生了改變。

北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競房地塊，截至今年10月，北京合計供應(yīng)新建住宅7.8萬套，其中4.76萬套是限競房，占比61%。

限競房在土地出讓階段就對房屋售價進(jìn)行限制，限競房的銷售價格通常低于同區(qū)域的市場水平。中原地產(chǎn)指出，從樓市數(shù)據(jù)看，2018年來，全北京合計供應(yīng)的新建住宅有8萬套，其中5.44萬套是限競房。占到整體市場供應(yīng)的68%。住建委數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年超過3萬套住宅尤其是限競房的供應(yīng)井噴下，今年前11月，北京累計成交新建商品房住宅（含限競房33074套）同比上漲了60.4%。

限競房不僅有價格優(yōu)勢，而且還會分流二手房的需求，同時拉低區(qū)域二手房的均價。公益西橋一均價為6萬元/平米的限競房項(xiàng)目入市后，區(qū)域內(nèi)二手房價格一夜之間下降數(shù)千元/平米。

此外，北京市還供應(yīng)了大量共有產(chǎn)權(quán)住房，也分流了部分二手房需求。

不過，近期北京二手房市場成交量和帶看量均有所增長。年底一般房市都會有一些行情，那么后市走勢如何？

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，目前北京二手房市場依然處于買方市場，受嚴(yán)格調(diào)控政策影響，中短期房價上漲的動力依然偏弱。預(yù)計此輪降溫還將持續(xù)到2020年春節(jié)后，即明年3月、4月，市場的熱度才有望回升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，目前大多數(shù)限競房項(xiàng)目去化不及預(yù)期，新房庫存明顯增加，目前北京商品房住宅庫存高達(dá)7.56萬套，為多年來最高。“為消化庫存不排除未來會有價格戰(zhàn)，這些都會影響二手房的價格。”張大偉表示。

中國證券報 張玉潔