每經(jīng)編輯 盧祥勇    

過去三年間，長(zhǎng)沙每年人口凈增長(zhǎng)均突破20萬人，尤其在2017年，長(zhǎng)沙常住人口增量更是排名全國第四，僅次于深廣杭。

究其原因，房?jī)r(jià)是一個(gè)重要因素。一直以來，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)相比別的同類型城市更低，被稱為省會(huì)城市“房?jī)r(jià)洼地”。

昨天（12月11日），長(zhǎng)沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理，明確價(jià)格由“成本+利潤(rùn)+稅金”三部分組成，規(guī)定平均利潤(rùn)率為6%-8%。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

針對(duì)外界對(duì)長(zhǎng)沙樓市政策“更嚴(yán)”或“放松”的說法，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委相關(guān)人士表示，“長(zhǎng)沙市樓市政策并未有新的變化。”昨日通知出臺(tái)，是對(duì)2017年《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》兩年有效期滿后相關(guān)政策的延續(xù)，且僅適用于成本法監(jiān)制商品住房。

長(zhǎng)沙明確商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成

12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，《通知》通知明確，商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)、加稅金構(gòu)成。其中商品房成本構(gòu)成共包括8項(xiàng)，分別是樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金。

而利潤(rùn)指的是商品住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn)。利潤(rùn)提取應(yīng)以前款成本構(gòu)成中的1-4項(xiàng)之和為基數(shù)，平均利潤(rùn)率為6％至8％。

《通知》要求，5類費(fèi)用不得計(jì)入商品房?jī)r(jià)格，包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用，各種與商品住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。

《通知》的發(fā)布被市場(chǎng)認(rèn)為是長(zhǎng)沙市新房市場(chǎng)限價(jià)政策的2.0版，限價(jià)房源由限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》顯示，限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，平均利潤(rùn)率為6%-8%。

2017年的媒體報(bào)道截圖

值得一提的是，上述暫行辦法有效期是從2017年12月11日到2019年12月11日，也就是說，如果長(zhǎng)沙發(fā)改委不在11日出臺(tái)通知，長(zhǎng)沙商品住房?jī)r(jià)格6-8%的利潤(rùn)率規(guī)定將處于“無章可依”的局面。

長(zhǎng)沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。2012年，《?？谑邢迌r(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)（利潤(rùn)率不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定，并要求限價(jià)商品房利潤(rùn)率不超過建設(shè)成本的6%。

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比在全國50城中“墊底”

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)可謂穩(wěn)如泰山。這個(gè)2018年GDP達(dá)到11003.4億元，經(jīng)濟(jì)總量在全國34個(gè)重點(diǎn)城市（直轄市、副省級(jí)城市和省會(huì)城市，不含南寧和拉薩）中排名第12的城市，新建商品房平均單價(jià)在萬元左右，如果帶有較好的學(xué)區(qū)，二手房均價(jià)近2萬元/平方米。與周圍的武漢、貴陽、廣州、南昌等省會(huì)城市房?jī)r(jià)相比，堪稱價(jià)格洼地。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，長(zhǎng)沙新建商品住宅成交均價(jià)為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會(huì)城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價(jià)為12623元/平方米；近幾年發(fā)展勢(shì)頭很足的貴州貴陽這一數(shù)據(jù)為8571元/平方米；一線城市廣東廣州則約26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均價(jià)為12768元/平方米。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年上半年全國50城房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》顯示，長(zhǎng)沙以6.4的房?jī)r(jià)收入比“吊車尾”，同時(shí)在50個(gè)城市中也是唯一一個(gè)低于7的城市。數(shù)值越小，意味著買房越容易。

圖片來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

政策方面，為了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，貫徹”房住不炒“的中央精神，長(zhǎng)沙可謂“嚴(yán)防死守”，2017年“318”“520”“923”系統(tǒng)調(diào)控政策輪番出臺(tái)；2018年長(zhǎng)沙出臺(tái)“625反炒房”“湘十一條”等措施，從限購、限售、限貸全方位調(diào)控，這也被譽(yù)為全國最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控新政。

“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)較低，在同類城市中處于較低水平，是吸引人才的重要砝碼。”湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記胡衡華說，“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”等系列措施，雖然從短期來看影響了財(cái)政收入，是一種“劣勢(shì)”，但從長(zhǎng)期來看抑制住了房?jī)r(jià)的非理性上漲，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大有裨益。

今年10月，智聯(lián)招聘發(fā)布的《2019年秋季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》顯示，長(zhǎng)沙秋季求職期平均月薪達(dá)8037元。白領(lǐng)一個(gè)月工資已接近一平米房?jī)r(jià)。

前三季度地產(chǎn)板塊利潤(rùn)率超過10%

中銀國際證券研報(bào)顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤(rùn)增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項(xiàng)目平均利潤(rùn)率為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤(rùn)率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6%-8%的利潤(rùn)率不算低，如果能保證這個(gè)利潤(rùn)率，對(duì)房企而言是可以接受的。2019年以來，長(zhǎng)沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價(jià)地塊為主，項(xiàng)目本身利潤(rùn)有限。此次出臺(tái)的6%-8%的利潤(rùn)率是上限，不排除不少項(xiàng)目會(huì)和北京地區(qū)的限競(jìng)房一樣陷入微利或虧損境地。

限定利潤(rùn)率的做法，被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的一招，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商在定價(jià)環(huán)節(jié)就趨于理性。但也有人認(rèn)為，商品房住宅限制利潤(rùn)，項(xiàng)目建設(shè)情況不一，如何落地執(zhí)行也值得深化。“主要會(huì)影響以前開發(fā)商拿的地，因?yàn)榇饲巴恋爻杀镜汀?/span>”張大偉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制利潤(rùn)的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤(rùn)等。對(duì)于一些類似財(cái)務(wù)和營(yíng)銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言，利潤(rùn)自然難以做高。這會(huì)鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

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