每經(jīng)編輯 李凈翰    

今年以來(lái)，全國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，但無(wú)論漲還是跌，都比較溫和，前幾年那種兇猛上漲的情景已經(jīng)不復(fù)出現(xiàn)。但是在一線城市深圳，情況卻有點(diǎn)不一樣，深圳一些熱門地段的樓盤，其價(jià)格不僅依然居高不下，而且短時(shí)間里可以漲勢(shì)驚人，特別是二手房樓盤，一個(gè)月的時(shí)間里就能上漲一兩成，一些優(yōu)質(zhì)樓盤甚至可以短時(shí)間里上漲三四成。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，原來(lái)在近段時(shí)間，深圳部分業(yè)主集體控盤、坐莊抬價(jià)，造成部分樓盤房?jī)r(jià)大漲，一夜跳漲30萬(wàn)、半月暴漲300萬(wàn)的情況頻頻出現(xiàn)。更有業(yè)主仿效捂盤炒價(jià)模式，微信群建同盟聯(lián)合抬價(jià)，甚至稱“不漲價(jià)就絕交”。

而像中糧鳳凰里花苑小區(qū)的業(yè)主，12月13日還在微信群里發(fā)出《告鳳凰里全體業(yè)主書》（以下簡(jiǎn)稱《告業(yè)主書》），號(hào)稱“打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”。而這個(gè)小區(qū)也遭到了深圳官方的重拳打擊！17日晚間，深圳市寶安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給出官方通報(bào)，要求暫停辦理該小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)。

目前，貝殼找房APP內(nèi)，上述小區(qū)所有二手房源疑似被全部下架，顯示“當(dāng)前小區(qū)暫無(wú)在售房源”。

來(lái)源：貝殼找房APP

數(shù)據(jù)顯示，中糧鳳凰里花苑小區(qū)2019年1-11月成交均價(jià)為每平方米4.7萬(wàn)元，《告業(yè)主書》號(hào)召業(yè)主將放盤價(jià)調(diào)至每平米5.6萬(wàn)元至6.5萬(wàn)元，也就是說，讓業(yè)主每平米最少都要提價(jià)9000元，以購(gòu)買該小區(qū)一套80平方米的房計(jì)算，買家就要多掏72萬(wàn)元！

此前中糧鳳凰里二手房掛牌價(jià)（圖片來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）

官方通報(bào)：暫停網(wǎng)簽

12月17日晚，深圳市寶安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布情況通報(bào)稱，近期，福海街道中糧鳳凰里花苑小區(qū)個(gè)別業(yè)主發(fā)布集體漲價(jià)言論，涉嫌惡意炒作二手房?jī)r(jià)，此行為嚴(yán)重悖離中央“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”精神，對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生不良社會(huì)影響。

對(duì)此，深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局開展調(diào)查，并給出處理：

一是對(duì)發(fā)布集體漲價(jià)言論相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行約談。

二是暫停辦理鳳凰里小區(qū)二手房網(wǎng)簽手續(xù)，并發(fā)布該小區(qū)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)告知書。如業(yè)主確需交易，需到寶安住房和建設(shè)局簽署交易風(fēng)險(xiǎn)知曉書。

三是對(duì)涉嫌惡意炒作，哄抬房?jī)r(jià)行為進(jìn)行嚴(yán)肅調(diào)查，一旦查實(shí)，相關(guān)責(zé)任人將列入黑名單，并研究限制其買賣住房和享受公共住房福利等相關(guān)措施。

四是如發(fā)現(xiàn)涉嫌擾亂市場(chǎng)秩序等其他違法違規(guī)行為，將移交公安、市監(jiān)、司法等部門依法進(jìn)行處理。

五是嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)參與惡意炒作房?jī)r(jià)，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)代理涉嫌惡意炒作房?jī)r(jià)的房屋，違者將被暫停網(wǎng)簽權(quán)限，并列入行業(yè)誠(chéng)信黑名單。

通報(bào)內(nèi)容顯示，中糧鳳凰里花苑小區(qū)2019年1-11月成交均價(jià)為47666.4元/平方米。今年以來(lái)，寶安區(qū)批準(zhǔn)預(yù)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目25個(gè)，新增商品房供應(yīng)12361套，共計(jì)130萬(wàn)余平方米，市場(chǎng)供應(yīng)充足。

寶安市住房和建設(shè)局表示，請(qǐng)廣大購(gòu)房意向人理性購(gòu)房，共同維護(hù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

業(yè)主“抱團(tuán)”抬拉房?jī)r(jià)

據(jù)中國(guó)證券報(bào)此前報(bào)道，中糧鳳凰里花苑小區(qū)過去4年每平米漲了1.5萬(wàn)元?？赡苁怯X得漲價(jià)速度太慢了，該小區(qū)業(yè)主于今年12月13日在業(yè)主群里發(fā)了一封《告業(yè)主書》，表示要“打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”，號(hào)召業(yè)主將放盤價(jià)調(diào)至每平米5.6萬(wàn)元至6.5萬(wàn)元。并呼吁“請(qǐng)低于此價(jià)格的放盤業(yè)主，即刻收盤，重新加價(jià)后再掛”。

圖片來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

《告業(yè)主書》稱，2月份國(guó)務(wù)院粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃重磅公布，給橫盤幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)打入一枚強(qiáng)心劑，8月18日先行示范區(qū)的發(fā)布更給市場(chǎng)起到推波助瀾的作用，接著放開港澳人士置業(yè)，被豪宅稅的去除，給暗流涌動(dòng)的二手房市場(chǎng)掀起追高浪潮，目前深圳各小區(qū)微信群捷報(bào)頻傳，掛牌價(jià)一浪高過一浪，在市場(chǎng)買漲不買跌的跟風(fēng)效應(yīng)下，現(xiàn)已吸引各路資本云集灣區(qū)龍頭，中產(chǎn)齊聚深圳，所以地處空港核心鳳凰里業(yè)主鄰居們，更應(yīng)對(duì)自己持有的物業(yè)重新定位。

為此，經(jīng)幾位鄰居商討后建議以下幾點(diǎn)，給各位業(yè)主（僅供參考）：

根據(jù)房子樓層朝向、面積、裝修程度等因素，要求業(yè)主放盤價(jià)為5.6萬(wàn)至6.5萬(wàn)為界，想再高者可自由發(fā)揮，上不設(shè)限。

建議急賣業(yè)主以5.5萬(wàn)元為最低價(jià)，不急賣業(yè)主可在此價(jià)格上集體加價(jià)抬轎，由此制造筍盤現(xiàn)象，加快促成成交。

請(qǐng)低于此價(jià)格的放盤業(yè)主，即刻收盤，重新加價(jià)后再掛。

《告業(yè)主書》還表示，“雙區(qū)效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下的深圳，現(xiàn)在房?jī)r(jià)一路向西，在房?jī)r(jià)一姐白富美南山的帶領(lǐng)下，前海、寶中片區(qū)你追我趕互不想讓，西鄉(xiāng)、碧海片區(qū)高歌猛進(jìn)不相上下，驚聞剛需小白沙井西薈城成交價(jià)已突破6萬(wàn)，劍指7萬(wàn)，反觀我們擁有闊景園林，超低容積率的鳳凰里則亟待喚醒，鄰居們行動(dòng)起來(lái)吧，團(tuán)結(jié)一起打響資產(chǎn)倍增保衛(wèi)戰(zhàn)，無(wú)論你是專業(yè)炒房獲利，還是投資持有保值，或是剛需自住，都是你的資產(chǎn)，積極加入掛牌行列為自己的資產(chǎn)處一份力量，成就自己，造福下代。”

上述報(bào)道稱，此倡議在發(fā)出后，曾一度引來(lái)一部分業(yè)主響應(yīng)，據(jù)網(wǎng)絡(luò)流傳的一張截圖來(lái)看，該小區(qū)掛牌價(jià)曾一度飆漲至每平米6萬(wàn)元以上，其中掛牌價(jià)最高的每平方米超過6.7萬(wàn)元。

深圳二手房市場(chǎng)搶眼

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

易居研究院11月《40城住宅成交報(bào)告》顯示，就深圳來(lái)看，11月份，無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格指數(shù)漲幅皆全線飄“紅”，數(shù)據(jù)顯示，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.3%，二手房環(huán)比上漲1.4%，二手房同比上漲6.4%。

此外，對(duì)比北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市來(lái)看，11月份，深圳新房的環(huán)比、同比漲幅均分別低于四個(gè)一線城市0.43%、4.9%的均值，但二手房環(huán)比、同比均高于四個(gè)一線城市0.2%、1.0%的均值。這一特征也延續(xù)了10月情況，在10月份，深圳二手房環(huán)比、同比雙雙高于四個(gè)一線城市均值，且均為一線中最高。

據(jù)南方都市報(bào)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，目前深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，背后利好因素很多，除了一貫的市民本身的預(yù)期、大灣區(qū)的利好政策，還有上月釋出的“豪宅稅”調(diào)整，這些都是深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的拉升因素，“還有一個(gè)直接拉升因素目前表現(xiàn)比較普遍：業(yè)主控盤，即業(yè)主通過微信群來(lái)設(shè)定自己小區(qū)掛牌房源的價(jià)格”，嚴(yán)躍進(jìn)也特別指出。

這與深圳中原研究中心分析基本一致，“11月深圳豪宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，大量的豪宅變?yōu)槠照?，?dǎo)致二手交易稅費(fèi)的大幅降低，加上前期大灣區(qū)、先行示范區(qū)的利好，購(gòu)房者對(duì)于深圳的發(fā)展?jié)摿烷L(zhǎng)期價(jià)值普遍看好，導(dǎo)致二手成交大幅上升，價(jià)格也有小幅增長(zhǎng)。”

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心也認(rèn)為，隨著“豪宅稅”標(biāo)準(zhǔn)的放松，二手市場(chǎng)實(shí)際成交量將會(huì)上升。美聯(lián)物業(yè)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，11月全市二手住宅成交量繼續(xù)攀升，共備案8013套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%，且備案總套數(shù)也為“2016年5月以來(lái)的單月最高值”。

評(píng)論：哄抬出的房?jī)r(jià)會(huì)一直堅(jiān)挺嗎？

17日，南方都市報(bào)發(fā)表了題為《深圳二手房業(yè)主抱團(tuán)控盤，哄抬出的房?jī)r(jià)會(huì)一直堅(jiān)挺嗎？》的評(píng)論文章，部分內(nèi)容如下：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的全國(guó)11月房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房?jī)r(jià)格11月環(huán)比上漲1.4%，而向來(lái)與深圳一起居于一線位置的北上廣，它們的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比卻是兩個(gè)下降，一個(gè)持平。

圖片來(lái)源：南方都市報(bào)，制圖：何欣

深圳取得這樣的“殊榮”自然不可能全是二手房業(yè)主的“功勞”，但當(dāng)業(yè)主們利用微信群聯(lián)絡(luò)的時(shí)候，現(xiàn)代化的智能聊天工具確實(shí)也大大提高了這種行動(dòng)的效率，并且可以反映到真真切切的交易價(jià)格上。

對(duì)于深圳這些業(yè)主的行為怎么看？首先明確的是，他們是自己房產(chǎn)的業(yè)主，他們當(dāng)然有決定自己房產(chǎn)價(jià)格的權(quán)力。但是，一件商品的價(jià)格是要由買賣雙方合意才能達(dá)成的，只有賣方單方面叫價(jià)而無(wú)買方響應(yīng)，就會(huì)出現(xiàn)有行無(wú)市的狀況。

如果是正常的商品買賣，賣家長(zhǎng)期積壓商品會(huì)出現(xiàn)損失，為了避免這種情況或者減少損失，他只能降價(jià)銷售，直到買家接受，從而達(dá)成交易，市場(chǎng)也因此得到平衡。但深圳的二手房在業(yè)主抱團(tuán)效應(yīng)之下，卻規(guī)避了這種情況，業(yè)主可以奇貨可居，買方則對(duì)此無(wú)可奈何。

這種狀況其實(shí)說明了一個(gè)道理，這些抱團(tuán)抬高房?jī)r(jià)的業(yè)主，他們并不需要出售自己的房產(chǎn)，他們的“獅子大開口”，并不是為了把自己的房產(chǎn)賣個(gè)好價(jià)錢，而只是要顯示自己的身價(jià)。這種行為很容易讓人想到市場(chǎng)壟斷，賣方聯(lián)手串通價(jià)格并哄抬，這是一種典型的市場(chǎng)壟斷行為，是法律所不允許的。只是法律規(guī)范的通常是企業(yè)行為，對(duì)于眾多二手房業(yè)主個(gè)人抱團(tuán)串通壟斷價(jià)格的行為，法律還缺少規(guī)范。

這種“私人性壟斷”之所以能形成氣候，一個(gè)重要的原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)仍然不能滿足需求，以至在二手房市場(chǎng)上被一些投機(jī)性行為撬動(dòng)價(jià)格杠桿，這是市場(chǎng)監(jiān)管部門需要注意的一種狀況。一般地說，二手房?jī)r(jià)格只能是新房的“影子價(jià)格”，如果二手房東無(wú)節(jié)制地抬高房?jī)r(jià)，使其與新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛，那么，購(gòu)房者就很容易改買新房。一旦這種情況增多，所謂的價(jià)格聯(lián)盟就難以守住，二手房?jī)r(jià)格就可以回歸到正常位置。

靠業(yè)主哄抬的二手房?jī)r(jià)格，并不表明當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)相比其他城市更堅(jiān)挺，相反相對(duì)而言可能更脆弱。這種價(jià)格充滿了隨時(shí)可以破滅的泡沫，已經(jīng)有一定的虛假性。只要監(jiān)管部門施策到位，這種價(jià)格扭曲是不可能持久的。而抱團(tuán)一旦瓦解，吃虧的還是真正需要出售房產(chǎn)的賣方。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中國(guó)證券報(bào)、南方都市報(bào)、每經(jīng)APP

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)