每經(jīng)編輯 李凈翰    

以北京為首的一線城市房產(chǎn)，被譽(yù)為核心資產(chǎn)。回首北京二手房?jī)r(jià)走勢(shì)，在過(guò)去的十多年時(shí)間里，也確實(shí)當(dāng)?shù)闷疬@個(gè)名號(hào)：2008年，北京二手房?jī)r(jià)堪堪過(guò)一萬(wàn)，而今逼近六萬(wàn)大關(guān)，10年間漲幅接近4倍。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

而最近，“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入最長(zhǎng)下滑周期”成為熱詞。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自2017年3月份見(jiàn)歷史頂部以來(lái)，北京二手房已經(jīng)下跌超8%。數(shù)據(jù)還顯示，今年6月以來(lái)，北京二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下跌。而從大周期來(lái)看，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)過(guò)超30個(gè)月的回調(diào)期，堪稱北京房?jī)r(jià)史上最長(zhǎng)熊市。

議價(jià)空間達(dá)到300萬(wàn)

“樓王3居室，西南向，無(wú)遮擋，160平米，周期快可1150萬(wàn)元成交。”一位地產(chǎn)中介在其朋友圈推廣一套房源。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，上述一房屋掛牌價(jià)為1450萬(wàn)元，其中的議價(jià)空間達(dá)到300萬(wàn)。這意味著每平米降價(jià)接近2萬(wàn)元。據(jù)了解，房主此次大降價(jià)主要是亟需交易變現(xiàn)。

這一小區(qū)屬于北三環(huán)次新房，房齡和戶型方面有優(yōu)勢(shì)，也有明顯的短板。該小區(qū)大戶型房屋較多且附近交通便利，小區(qū)里有不少房屋被出租用于公司辦公場(chǎng)所，整體環(huán)境并不宜居，加上高總價(jià)不好賣(mài)，因此房東不得不大降價(jià)。

除了大戶型，頂級(jí)學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了降價(jià)促銷。近期，豐僑公寓有一套75平米的二手房，掛牌價(jià)為1445萬(wàn)元。據(jù)中介介紹，業(yè)主調(diào)低了該套房源的心理價(jià)位，1330萬(wàn)左右即可成交。該小區(qū)對(duì)口小學(xué)是宏廟小學(xué)，該小學(xué)是八中和北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)分校大比例直升校，這兩所中學(xué)都是北京市頂級(jí)名校。加之該小區(qū)位于金融街地區(qū)，成交單價(jià)居高不下，8月成交均價(jià)高達(dá)19萬(wàn)/平方米。

高總價(jià)學(xué)區(qū)房也有較大的折扣（截圖來(lái)自某地產(chǎn)中介朋友圈，圖片來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）

從目前的交易情況來(lái)看，西城區(qū)小戶型牛校/直升校的學(xué)區(qū)房仍然相當(dāng)堅(jiān)挺。近期，愛(ài)民里小區(qū)（劃片小學(xué)西什庫(kù)小學(xué)是北京四中的直升校）有一套一居掛牌，這是整個(gè)小區(qū)中唯一一套非半地下的掛牌房屋，40平米左右報(bào)價(jià)超過(guò)650萬(wàn)元。傳統(tǒng)名校三里河三小近期一套83年40平米的學(xué)區(qū)房，單價(jià)接近16萬(wàn)/平方米，仍然保持了一定的漲幅。

二手房掛牌均價(jià)還在下滑中

12月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，當(dāng)月，北京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)1.7%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%。值得一提的是，這已是北京二手房房?jī)r(jià)自今年6月環(huán)比持平以來(lái)的“五連降”。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶，有分析人士表示，北京房?jī)r(jià)下跌的原因主要有三個(gè)方面：

第一，北京的新建商品房庫(kù)存達(dá)7.56萬(wàn)套，如果再加上空置二手房，那空置率超過(guò)30%，北京房子嚴(yán)重過(guò)剩的情況非常明顯。

第二，北京現(xiàn)行的限購(gòu)政策是全國(guó)范圍內(nèi)最嚴(yán)苛的，無(wú)論是連續(xù)繳納社保的時(shí)限，還是提高房產(chǎn)首付比例，都給購(gòu)房需求設(shè)置了不少障礙，從而壓制了大量的購(gòu)房需求。

第三，北京人口數(shù)量還在大量流出，未來(lái)幾年北京人口將減少500萬(wàn)-600萬(wàn)，具體來(lái)看：一是北京為了緩解所有資源都集中在首都的問(wèn)題，就要把大量機(jī)關(guān)事業(yè)單位搬遷到雄安去辦公。在這種情況下，北京人口將會(huì)大量流出，而作為副中心的雄安將會(huì)有大量人口流入。二是北京為了治理京津冀地區(qū)的空氣污染，把高污染、高耗能的企業(yè)分散到其他省份去，未來(lái)北京將是輕資產(chǎn)的高科技中心。

在此情況下，北京業(yè)主們心理預(yù)期在不斷下降。貝殼研究院的顯示，北京二手房掛牌均價(jià)61245元，較年初63863元，下跌幅度超過(guò)4%。而在2017年最高峰時(shí)期，北京二手房掛牌均價(jià)一度超過(guò)75000元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

見(jiàn)底論言之過(guò)早

雖然說(shuō)今年以來(lái)北京二手房市場(chǎng)狀況都不容樂(lè)觀，但整個(gè)樓市基調(diào)仍舊以“穩(wěn)”為主。據(jù)北京商報(bào)此前報(bào)道，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，房地產(chǎn)調(diào)控的宗旨是以“穩(wěn)”為主，所以不管是北京等一線城市房?jī)r(jià)的“保值”，還是三四線城市房?jī)r(jià)的“虛高”，政策出臺(tái)的目標(biāo)都會(huì)在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下來(lái)進(jìn)行，既要防止房?jī)r(jià)大漲，也要避免房?jī)r(jià)大跌。

在郭毅看來(lái)，目前判斷北京樓市處于底部還言之過(guò)早，畢竟一線城市的“底蘊(yùn)”尚存，但降溫的趨勢(shì)確實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，這個(gè)狀態(tài)會(huì)延續(xù)多久其實(shí)很難判斷。一方面會(huì)受到整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、就業(yè)質(zhì)量、居民收入預(yù)期的影響；另一方面房地產(chǎn)調(diào)控政策起到至關(guān)重要的作用，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的松動(dòng)，作為一線城市的北京會(huì)第一時(shí)間有所反應(yīng)。

“堅(jiān)持‘房住不炒’，防止大起大落，與其說(shuō)什么時(shí)候‘沉底’，不如說(shuō)什么時(shí)候回歸理性。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，樓市整體已告別此前的“暴利”逐漸回歸理性，商品房的投資屬性被不斷弱化，炒房者的退出、房企的謹(jǐn)慎態(tài)度，都將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了寬松的信號(hào)，才可能對(duì)需求產(chǎn)生一個(gè)更有力的帶動(dòng)，此前5年期LPR的下調(diào)已經(jīng)給市場(chǎng)預(yù)留了較大的想象空間。11月20日，最新LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）報(bào)價(jià)出爐，1年期LPR下調(diào)5bp至4.15%，5年期以上LPR同樣下調(diào)5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎來(lái)下調(diào)。

一般而言，5年期以上貸款大部分是房貸，央行降息出現(xiàn)5年期LPR的降低，這也意味著剛需購(gòu)房客群的房貸成本將進(jìn)一步降低，與“房住不炒”大的方針相契合。嚴(yán)躍進(jìn)計(jì)算稱，對(duì)于一套100萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過(guò)去月供額為5762元，而現(xiàn)在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

2019年還剩下不到一個(gè)月的時(shí)間，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，剛需客群持續(xù)觀望態(tài)度濃厚，買(mǎi)房子怕賠本，不買(mǎi)房子怕漲價(jià)。對(duì)此郭毅表示，從“房住不炒”大的政策背景來(lái)看，未來(lái)LPR利率將更多優(yōu)惠剛需客群。如果買(mǎi)房是以自住為目的，那么就不要太關(guān)注短期的價(jià)格波動(dòng)，未來(lái)樓市整體將以“穩(wěn)”為主，房?jī)r(jià)也將趨于穩(wěn)定。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中國(guó)證券報(bào)、證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶、北京商報(bào)