每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。住建部表示，2020年各地將繼續(xù)堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

對于2020年的工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從12月10~12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申房住不炒、強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，到12月17日國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，再到本次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對房地產(chǎn)市場的具體部署，2020年房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向已然明了。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

從“促進(jìn)”到“保持” 樓市定調(diào)微妙變化

“去年住建部年度工作會議以及今年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對‘房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’的表態(tài)是‘促進(jìn)’，此次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作則是‘保持’，說明目前的房地產(chǎn)市場在一定程度上已處于比較平穩(wěn)健康的狀態(tài)。”方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“2019年樓市整體較為平穩(wěn)，2020年力求維持現(xiàn)階段的狀態(tài)，從全局看不太可能有新的收緊政策的出現(xiàn)。”

她向記者列舉了一系列數(shù)據(jù)：2019年1~11月累計(jì)銷售面積同比增速為0.2%，與去年基本持平；銷售價(jià)格累計(jì)同比增速為7.1%，遠(yuǎn)低于去年下半年平均10.2%的增速，房價(jià)在穩(wěn)定可控的范圍內(nèi)小幅波動；2019年1~11月百城土地成交建面累積同比增速為-2.7%，樓面均價(jià)同比增長20.6%，樓面價(jià)從2019年5月開始穩(wěn)定在18.2%~22.2%的累計(jì)同比增速。

同時(shí)，夏亦豐指出，“‘堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位’雖反復(fù)提及多次，但首次在表述前增加了‘長期’，第一次明確提出‘房住不炒’是長期性政策，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)不會改變。會議也延續(xù)了‘不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’的表述，在今年7月30日中央政治局會議、12月17日國務(wù)院副總理韓正在住建部座談會上也陸續(xù)有提，市場對此有一定的預(yù)期。”

2018年住建部年度工作會議中提到“著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)”，今年改為“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”，具體實(shí)施主要通過供給側(cè)改革來解決目前供需錯(cuò)配的現(xiàn)狀。夏亦豐表示，“未來在供房方面，要推動‘高端住房有限制但是市場化、中端住房是中流砥柱但價(jià)格可控、低端住房有保障有選擇可租賃’的差異化住房體系。”

由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造

此次會議對2020年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)各項(xiàng)工作提出了5方面要求，其中包括：堅(jiān)定不移貫徹新發(fā)展理念、堅(jiān)決打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)、做好民生保障工作、著力推動高質(zhì)量發(fā)展、切實(shí)改進(jìn)工作作風(fēng)。

值得重點(diǎn)關(guān)注的是，會議提出“著力推動高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、結(jié)果導(dǎo)向，推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)政策創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新，推進(jìn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域治理體系和治理能力現(xiàn)代化。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“這一內(nèi)容有兩方面值得關(guān)注。首先是存量物業(yè)改造會成為主流，對于房企而言，需要研究相關(guān)的投資機(jī)會，尤其是在老舊小區(qū)改造及城市更新方面，各類財(cái)政政策的支持力度將有望加大，部分房企也應(yīng)該積極在存量物業(yè)收購和改造等方面發(fā)力。”

“而另一方面，會議要求的‘增量結(jié)構(gòu)調(diào)整’，可能會和房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控思路掛鉤，至少目前來看，保障房、人才住房以及藍(lán)領(lǐng)公寓等，將會成為較大的投資建設(shè)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)續(xù)稱。

老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程

此次會議中還有一項(xiàng)重要內(nèi)容值得關(guān)注——“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，試點(diǎn)探索融資方式、群眾共建等9方面體制機(jī)制?？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。”

自2019年6月19日國務(wù)院常務(wù)會議按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議和《政府工作報(bào)告》部署加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作開始，這項(xiàng)涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米的老舊小區(qū)改造，投資總額高達(dá)4萬億元的民生工程備受關(guān)注。住建部會同發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持，此次住建部會議延續(xù)了該表態(tài)。

早在7月1日國新辦舉行政策例行吹風(fēng)會上，住建部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體工作情況，2017年底住建部在廈門、廣州等15個(gè)城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，截至2018年12月，試點(diǎn)城市共改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬戶居民，已形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。

夏亦豐分析稱，這將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區(qū)過度補(bǔ)償導(dǎo)致舊改難度增加以及房地產(chǎn)市場過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價(jià)值；第三，可能會延緩改善性需求的釋放；最后，物業(yè)管理行業(yè)將有望迎來巨大機(jī)會。

棚戶區(qū)改造預(yù)計(jì)帶動2020年投資

夏亦豐指出，繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，預(yù)計(jì)將帶動2020年的投資。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議決定實(shí)施2018年到2020年三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。2018年全國棚戶區(qū)改造開工626萬套，2019年棚改量幾乎“腰斬”，截至2019年11月底，棚戶區(qū)改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標(biāo)任務(wù)。

從棚改量來看，預(yù)計(jì)2020年棚戶區(qū)改造量還剩約550萬套，按照去年的投資完成額和開工量計(jì)算，明年預(yù)計(jì)帶來超過1.5萬億元的投資。

在土地供應(yīng)層面，夏亦豐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“對商品房用地應(yīng)該根據(jù)具體供需形勢來調(diào)整，部分供不應(yīng)求情況嚴(yán)重、房價(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，合理增加住宅類土地供應(yīng)，適當(dāng)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；而對于存在去庫存壓力的三四線城市則采取減少住宅類用地供應(yīng)的舉措，最大程度上去保持供需平衡；對于已供給但未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可以適當(dāng)合理調(diào)整，用于保障性住房建設(shè)。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，“完善城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)和發(fā)展租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場住房體制改革。對于2020年租賃市場住建部仍培育結(jié)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，對于租賃企業(yè)來說是利好的；重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制，目前租賃住房市場面臨的問題也較多，未來加快租賃管理服務(wù)平臺的建設(shè)是重點(diǎn)之一。”

同時(shí)，會議對困難群體的概念進(jìn)行了明確，包括環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)被納入到了住房困難群體保障對象。嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，后續(xù)預(yù)計(jì)會形成各類配套政策。

“租賃住房發(fā)展其實(shí)也面臨很多問題，但是改革方向不變。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“會議明確要加快政府主導(dǎo)的租賃管理服務(wù)平臺的建設(shè)，同時(shí)提到了政策性租賃住房的概念，這也說明后續(xù)房源供給、定價(jià)和運(yùn)營等方面，會不斷和此類政策概念掛鉤和結(jié)合，這或是2020年值得關(guān)注的一個(gè)亮點(diǎn)和產(chǎn)品。”

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