每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。

對于2020年的工作，住建部表示，將著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從12月初召開的中央經(jīng)濟工作會議重申“房住不炒”、強調(diào)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，到12月17日國務院副總理韓正在住建部召開座談會強調(diào)要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，再到本次全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議對房地產(chǎn)市場的具體部署，2020年房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向已然明了。

保持市場平穩(wěn)健康

“去年住建部年度工作會議以及今年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議對‘房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’的表態(tài)是‘促進’，此次全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議的表述則是‘保持’，說明目前的房地產(chǎn)市場在一定程度上已處于比較平穩(wěn)健康的狀態(tài)。”方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“2019年樓市整體較為平穩(wěn)，2020年預計將力求維持現(xiàn)階段的狀態(tài)，從全局看不太可能有新的收緊政策出現(xiàn)。”

她向記者列舉了一系列數(shù)據(jù)：2019年1~11月房地產(chǎn)累計銷售面積同比增速為0.2%，與去年基本持平；銷售價格累計同比增速為7.1%，遠低于去年下半年平均10.2%的增速，房價在穩(wěn)定可控的范圍內(nèi)小幅波動；2019年1~11月百城土地成交建面累積同比增速為-2.7%，樓面均價同比增長20.6%，樓面價從2019年5月開始穩(wěn)定在18.2%~22.2%的累計同比增速。

夏亦豐指出，“‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位’雖被多次提及，但這次會議首次在表述前增加了‘長期’二字，第一次明確提出‘房住不炒’是長期性政策，預計近幾年內(nèi)不會改變。此次會議延續(xù)了‘不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段’的表述。對此，今年7月30日的中央政治局會議、12月17日國務院副總理韓正在住建部座談會上也陸續(xù)有提，市場有一定預期。”

此外，2018年住建部年度工作會議中提到“著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險”，今年則改為“穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”，具體實施主要通過供給側結構性改革來解決目前供需錯配的現(xiàn)狀。夏亦豐認為，“未來在供房方面，要推動‘高端住房有限制但是市場化、中端住房是中流砥柱但價格可控、低端住房有保障有選擇可租賃’的差異化住房體系。”

著力推動高質(zhì)量發(fā)展

此次會議對2020年住房和城鄉(xiāng)建設各項工作提出了5方面要求，其中包括：堅定不移貫徹新發(fā)展理念、堅決打好三大攻堅戰(zhàn)、做好民生保障工作、著力推動高質(zhì)量發(fā)展、切實改進工作作風。

值得重點關注的是，會議提出“著力推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持問題導向、目標導向、結果導向，推動城市開發(fā)建設由增量建設為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結構調(diào)整并重，不斷滿足人民群眾對美好生活的需求。以供給側結構性改革為主線，推動住房和城鄉(xiāng)建設政策創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、技術創(chuàng)新，推進住房和城鄉(xiāng)建設領域治理體系和治理能力現(xiàn)代化。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“這一內(nèi)容有兩方面值得關注。首先是存量物業(yè)改造會成為主流，對于房企而言，需要研究相關的投資機會，尤其是在老舊小區(qū)改造及城市更新方面，各類財政政策的支持力度將有望加大，部分房企應積極在存量物業(yè)收購和改造等方面發(fā)力。另一方面，會議要求的‘增量結構調(diào)整’，可能會和房地產(chǎn)領域的調(diào)控思路掛鉤，至少目前來看，保障房、人才住房以及藍領公寓等，將會成為未來重要的投資建設方向。”

此次會議中還有一項重要內(nèi)容值得關注——“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，試點探索融資方式、群眾共建等9方面體制機制?？偨Y推廣試點經(jīng)驗，進一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自2019年6月19日國務院常務會議按照中央經(jīng)濟工作會議和《政府工作報告》部署加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作開始，這項涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米，投資總額高達4萬億元的民生工程就備受關注。住建部會同發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)了《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支持，此次住建部會議延續(xù)了這一表態(tài)。

對此，夏亦豐分析稱，這將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區(qū)過度補償導致舊改難度增加以及房地產(chǎn)市場過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價值；第三，可能會延緩改善性需求的釋放；最后，物業(yè)管理行業(yè)將有望迎來巨大機會。

預計明年棚改投資1.5萬億

值得一提的是，早在7月1日國新辦舉行的政策例行吹風會上，住建部副部長黃艷介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體工作情況時就表示，2017年底住建部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民，已形成了一批可復制可推廣的經(jīng)驗。

夏亦豐指出，繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，預計將帶動2020年的投資。2017年5月，國務院常務會議決定實施2018年到2020年三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。2018年全國棚戶區(qū)改造開工626萬套，2019年截至11月底，棚戶區(qū)改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標任務。從棚改量來看，預計2020年棚戶區(qū)改造量還剩約550萬套，按照去年的投資完成額和開工量計算，明年預計將帶來超過1.5萬億元的投資。

在土地供應層面，夏亦豐向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出：“對商品房用地應該根據(jù)具體供需形勢來調(diào)整，部分供不應求情況嚴重、房價上漲壓力大的熱點城市，可合理增加住宅類土地供應，適當調(diào)整用地結構，提高住宅用地比例；對于存在去庫存壓力的三四線城市則采取減少住宅類用地供應的舉措，最大程度保持供需平衡；對于已供給但未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可以適當合理調(diào)整，用于保障性住房建設。”

此外，會議對困難群體的概念進行了明確，環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)被納入到了住房困難群體作為保障對象。嚴躍進分析認為，后續(xù)預計會形成各類配套政策。

“租賃住房發(fā)展其實也面臨很多問題，但是改革方向不變。”嚴躍進表示，“會議明確要加快政府主導的租賃管理服務平臺的建設，同時提到了政策性租賃住房的概念，這也說明后續(xù)房源供給、定價和運營等方面，會不斷和此類政策概念掛鉤和結合，這或是2020年值得關注的一個亮點和產(chǎn)品。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出：“完善城鎮(zhèn)住房保障體系建設和發(fā)展租賃市場，有利于促進房地產(chǎn)市場住房體制改革。對于2020年租賃市場，住建部仍培育結構化、規(guī)?；赓U企業(yè)，對于租賃企業(yè)來說是利好的；目前租賃住房市場面臨的問題也較多，未來加快租賃管理服務平臺的建設是重點之一。”