每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

圖片來源：曲江新區(qū)官微 

城市新貴的崛起，很重要的指標便是對豪宅需求的持續(xù)走高。

2018年西安別墅供應(yīng)量26萬方，但成交量卻高達40萬方，別墅市場的供不應(yīng)求正成為新常態(tài)。

一方面“限墅令”更加嚴格，秦嶺事件之后，恐怕沒有哪個城市會像西安一樣談“墅”色變，另一方面，城市經(jīng)濟的發(fā)展，年輕新貴的崛起，以及財富階層對高品質(zhì)生活的追求，市場對大戶型豪宅的追捧反而日益旺盛。

最明顯的現(xiàn)象就是豪宅成交價格的不斷上漲，西安2018年別墅成交均價已超過每平方米2.15萬元，其中曲江已連續(xù)三年為全市區(qū)域最高價，每平方超過2.3萬元。

這個現(xiàn)象很有意思，即使價格再高，曲江豪宅似乎一直是西安中產(chǎn)的夢想，但區(qū)內(nèi)土地緊缺，遠郊配套不便，西安中產(chǎn)的曲江豪宅夢該怎么實現(xiàn)？

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一個不爭的事實是，“限墅令”愈發(fā)嚴苛的當(dāng)下，有天、有地、有院的城市豪宅正在變得愈發(fā)稀有。

無論一線沿海城市，還是中西部二三線城市，皆是如此。

單從西安來看，受此前秦嶺事件影響，豪宅供應(yīng)更加緊縮，特別是城內(nèi)，很少有大面積豪宅項目面世。

但這并不妨礙西安市場上，越來越多有錢人對豪宅的追求。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2015年開始，西安別墅在樓市整體成交中所占到的市場份額逐年提升，2017年別墅成交量更是同比上漲143%。

而到了2018年，在別墅供應(yīng)量縮減至26萬方的情況下，成交量卻高達40萬，銷供比超過1.5，供不應(yīng)求更是成為市場新常態(tài)。

雖然從2016年底以后，西安房價迎來一波快速上漲，尤其曲江、高新、西咸等板塊漲至階段性高位，居民購買力受到一些限制。

但市場對豪宅的需求卻不曾減少。

一方面，當(dāng)前市場空間尚存，國內(nèi)缺乏好的投資渠道，中產(chǎn)階級、財富階層在沒有好的投資項目的情況下，為避免通貨膨脹，傾向于購買高端物業(yè)，豪宅項目容易受寵。

另一方面，西安經(jīng)濟發(fā)展，高凈值人群涌入，對改善居住環(huán)境的需求變大，特別是二胎時代來臨，更助推了大戶型豪宅的緊俏。

而在豪宅市場中，疊拼產(chǎn)品往往以相對較低的總價、與聯(lián)排趨近的功能，成為了當(dāng)代城市中產(chǎn)彰示身份與地位的優(yōu)先之選。

這些購買人群既離不開城市的優(yōu)良配套，又想要頂級豪宅所擁有的自然環(huán)境，因此具有地段和產(chǎn)品優(yōu)勢的疊拼產(chǎn)品會受到市場的廣泛青睞。

此外，如今的疊拼更多地向雙拼、聯(lián)排融合，無論是采光，還是空間格局，疊拼的設(shè)計都經(jīng)過了升級和換代，不弱于聯(lián)排。

也難怪近兩年行業(yè)普遍認為：西安豪宅市場進入疊拼年。

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當(dāng)然，曲江依然是豪宅消費人群的心頭好。

最重要的原因就是生態(tài)環(huán)境。

從全市豪宅的分布情況來看，南湖、未央湖、南山一直是西安豪宅的聚集區(qū)，近兩年浐灞也陸續(xù)有一些豪宅項目問世，這些地區(qū)無一例外，都有湖泊、河流或者山地資源分布。

自然環(huán)境優(yōu)越，主打生態(tài)牌，稀缺的自然資源一直是希望享受更高生活品質(zhì)的豪宅購房者所看重的，也是諸多一線開發(fā)商在搶地時極為在意的。

曲江在開發(fā)之初，能夠吸引中海等一線開發(fā)商在此拿地，正是因為手里握有曲江池、大唐芙蓉園、大雁塔等自然人文景觀。

而后續(xù)的開發(fā)，也證明了曲江的實力以及開發(fā)商的眼光，在缺水的西安打造的城中湖曲江池，迅速吸引了西安及周邊甚至的陜北的財富階層在此置業(yè)定居，成為環(huán)南湖財富帶。

而大唐芙蓉園、大唐不夜城、大雁塔等景區(qū)周邊，也成為富人在西安定居的尚佳選擇。

此外隨著區(qū)內(nèi)配套、綠化、交通的逐漸完善，更多西安人完成豪宅夢的目標定在了曲江，土地資源緊缺的曲江也成為西安的黃金板塊。

2018年，曲江、浐灞、長安位列西安別墅成交前三甲，成交量占到了77.3%。特別是曲江，已連續(xù)三年蟬聯(lián)全市豪宅最高價，2018年別墅均價超過了2.3萬。

供應(yīng)量少，成交量大，曲江豪宅因此長期處在被追捧的高位，特別是曲江一期聯(lián)排、雙拼等豪宅幾年間價格成倍上漲，更成為曲江豪宅價值的體現(xiàn)。

如今一期已然成熟，二期正在緊鑼密鼓地開發(fā)，對既希望擁有稀有的湖泊、園林等自然資源，又希望占據(jù)交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的財富階層來說，曲江二期豪宅的優(yōu)勢，將在西安區(qū)域內(nèi)更加凸顯。

比如在一期開發(fā)過多個經(jīng)典項目的中海，在曲江二期仍選擇了疊拼、洋房等大戶型產(chǎn)品，正是看準了豪宅市場的潛力。

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事實上，中海是最早一批在曲江打造大戶型豪宅產(chǎn)品的開發(fā)商。

2003年進入西安后，中海的項目布局，很長一段時間都沒出過曲江，從早期的中海華庭、中海熙岸到后來的中海御湖、紫御華府，這其中如中海百賢府等豪宅，幾乎已成為區(qū)域地標。

除了如今鬧中取靜占據(jù)核心地段的優(yōu)勢外，這些豪宅連年上漲的價格，也奠定了其價值和地位。

中海也在多年的豪宅筑造中，積累了豐富的經(jīng)驗，當(dāng)年西安很多財富階層，也是通過中海的房子，感受到了高端物業(yè)的居住體驗，比如當(dāng)年百賢府高臺筑造、融合中西的建造理念以及精細的管理至今仍為人稱道。

而隨著曲江一期開發(fā)已然成熟，一些經(jīng)典項目已很難再復(fù)制。

所以，很多開發(fā)商把目光投在了曲江二期，這其中就包括中海，以中海曲江大城為例，疊拼等大戶型產(chǎn)品依然是殺手锏，這在三環(huán)內(nèi)的新開發(fā)項目中，并不多見。

特別是近兩年主城區(qū)地價持續(xù)走高，能拿出珍惜地塊做疊拼產(chǎn)品，極為難得，當(dāng)然這也就滿足了既想擁有大面積戶型，又不愿舍棄城內(nèi)便利配套的高消費客群。

就區(qū)域而言，前文提到的曲江自然人文景觀優(yōu)勢自不用說，單從二期來看，杜陵國家遺址公園一直被視為城市天然氧吧，附近還有曲江文化運動公園、西安植物園、曲江青年森林公園等分布，這些財富階層向往的稀缺自然資源，在這里多能滿足。

此外，對于不愿舍棄便利配套的人群來說，附近的創(chuàng)意谷商圈、彩虹谷商圈、西安人民醫(yī)院、西北婦女兒童醫(yī)院，以及多所學(xué)校，也能滿足城市人便利生活的需要。

所以，很多想實現(xiàn)曲江豪宅夢的財富階層，多會把置業(yè)的目標選在這里。

具體到中海大城疊拼產(chǎn)品本身，在設(shè)計上更注重空間延伸，下疊的庭院、中疊的挑空、上疊的露臺，盡量為空間增值。

除了疊拼之外，洋房也是項目亮點。更大的戶型、更低密的空間，為改善型客戶也提供了更多選擇。

其實，隨著曲江二期開發(fā)殆盡，區(qū)內(nèi)的豪宅項目會越發(fā)稀少，未來曲江豪宅也再難復(fù)制，留給西安中產(chǎn)實現(xiàn)曲江豪宅夢的機會不多了……