當(dāng)下，交房時(shí)“貨不對(duì)板”的情況時(shí)有發(fā)生。購房者很少能夠被交付一套品質(zhì)與樣板房一致、規(guī)劃與宣傳相符的房子。開發(fā)商一旦后期資金鏈斷裂，將可能出現(xiàn)爛尾的情況。

既然“期房銷售”有不少弊端，那么向“現(xiàn)房銷售”過渡應(yīng)是箭在弦上。在“現(xiàn)房銷售”成為主流之前，深圳、南京等地已經(jīng)有試點(diǎn)項(xiàng)目。從這些試點(diǎn)項(xiàng)目中，可以窺探行業(yè)未來的趨勢(shì)以及變化。

在高周轉(zhuǎn)模式的驅(qū)動(dòng)下，房企為了更快地達(dá)到預(yù)售的條件而壓縮開發(fā)周期，施行這一模式的房企最快可以在拿地之后4個(gè)月開盤、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金回正。

對(duì)于房企而言，這種模式的好處是顯而易見的：通過加快資金回轉(zhuǎn)的速度，資金流能夠迅速回正再進(jìn)行新一輪的投資，在規(guī)模至上的時(shí)代，這是迅速發(fā)展的方法之一。

然而這種模式可能使站在交易另一端的購房者背負(fù)更高的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)周期縮短或許意味著施工工期快、房屋質(zhì)量不理想，一旦開發(fā)商陷入資金困境，購房者的期房變成爛尾樓的情況也可能出現(xiàn)。

現(xiàn)售的好處是顯而易見的：在“購房行為”中，不確定性變?yōu)榇_定性，并且不用承擔(dān)等待交付時(shí)間延長(zhǎng)或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)；另外，因?yàn)榉课菀呀?jīng)建好，相當(dāng)于“一手交房一手交貨”，購房者“所見即所得”，也可以很好地規(guī)避實(shí)際收房與規(guī)劃相差巨大的問題，購房者也可以節(jié)省更多的時(shí)間成本和精力。

在這種背景下，向來敢為人先的廣東省又做了一次大膽的嘗試。廣東省是較早“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)的省份之一，從試點(diǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)來看，或許可以給市場(chǎng)以及同行以思考。

這個(gè)“現(xiàn)房銷售”的試點(diǎn)項(xiàng)目位于深圳——2016年6月2日，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，這是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊。按照要求，該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷售。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，現(xiàn)房銷售意味著房企加杠桿的空間有限，資金沉淀較大，因此對(duì)房企的資金要求高，能夠拿下這一地塊的必然是資金實(shí)力強(qiáng)大的房企。

最終，這宗地塊被中國(guó)金茂和中國(guó)電建聯(lián)合體以82.9億元的總價(jià)拿下，命名為龍華金茂府，歷經(jīng)三年半的打造，并于2019年11月24日推售。中國(guó)金茂交出的這份答卷是一個(gè)值得觀察的樣本，它最終影響的不僅是金茂，而是全行業(yè)。

“現(xiàn)房銷售”意味著它不能采取快周轉(zhuǎn)的打法，也不能根據(jù)市場(chǎng)的反應(yīng)迅速調(diào)整，從一開始地塊的定位、產(chǎn)品的打造，都要前瞻性地預(yù)判到客群的需求以打造匹配的作品，可以說，三年多來，金茂走過的每一步都在為最終的結(jié)果買單。

三年的開發(fā)周期，在時(shí)代的背景下極其罕見——目前龍頭開發(fā)商的交付周期通常在1.5-2年，金茂雖然資金成本低于房企的平均水平，但愿意花費(fèi)三年的時(shí)間打造金茂府，也說明開發(fā)商在“現(xiàn)房銷售”的壓力下，更加注重產(chǎn)品的初心。

這或許是對(duì)未來施行“現(xiàn)房銷售”制度的一個(gè)積極響應(yīng)。“現(xiàn)房銷售”是有門檻的，資金實(shí)力雄厚只是最基本的要求，最終客戶買單的始終是產(chǎn)品，只有對(duì)市場(chǎng)敬畏、對(duì)產(chǎn)品用心的房企，才能夠獲得購房者的青睞。

放眼全國(guó)，高端住宅的影響因素并非只是傳統(tǒng)的地段、交通和學(xué)區(qū)，“產(chǎn)品能力”是高端住宅的根本。但凡是高端住宅，其勢(shì)必是有過人的產(chǎn)品溢價(jià)能力，是購房者愿意為之買單的重要原因。

當(dāng)它成為二手房進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，它不一定與周邊二手房的走向一致，而是可以憑借出色的產(chǎn)品走出自己的曲線。

金茂有很好的操盤經(jīng)驗(yàn)，金茂府又是中國(guó)樓市的一大IP，龍華•金茂府有足夠的原因被看好。金茂府向來是片區(qū)之王。

可以說明的例子是，北京廣渠金茂府目前的二手均價(jià)超過13萬/平方米，而其周邊開發(fā)年份與之相近、且同樣是龍頭房企所開發(fā)的樓盤多數(shù)均價(jià)在6-8萬/平方米，價(jià)格高出100%；上海大寧金茂府二手房均價(jià)10萬/平方米，周邊則多在8萬/平方米左右，較周邊社區(qū)價(jià)格高出25%。

不僅在北京、上海，在蘇州、長(zhǎng)沙，金茂府也走出了獨(dú)立于周邊市場(chǎng)的行情，這是因?yàn)樗漠a(chǎn)品、規(guī)劃都匠心獨(dú)到。一言以蔽之，金茂府的產(chǎn)品溢價(jià)高、抗跌能力強(qiáng)，也是中高端人士入手的理想標(biāo)的。

龍華金茂府究竟在怎樣改寫游戲規(guī)則？

龍華金茂府在住宅入市前，即已開始配套的前置打造。社區(qū)商業(yè)自2018年便啟動(dòng)招商，并在2019年11月23日于首批單位銷售前完美開業(yè)。引進(jìn)了90%首進(jìn)龍華的高端商業(yè)品牌，如深耕于深圳30年的粵菜酒樓勝記、奢侈品集合店ATTOS、香港連鎖美容品牌思妍麗、臺(tái)灣烤肉橘炎胡同，讓奢侈名品、特色餐飲、環(huán)球美食、健身會(huì)所等高配裝點(diǎn)生活的方方面面。

為了提升片區(qū)的教育水平，中國(guó)金茂利用在教育方面的資源優(yōu)勢(shì)，2019年與龍華區(qū)政府、華東師范大學(xué)教育集團(tuán)共同攜手引進(jìn)了華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校。華東師范大學(xué)教育集團(tuán)曾打造多所全國(guó)一流的知名示范中學(xué)，如“華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)”，其基礎(chǔ)教育水平及合作辦學(xué)能力有目共睹。本次華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校落戶深圳，將全面提升龍華區(qū)整體的教育水平，為深圳教育注入百年名校的能量。

除了解決家門口的九年義務(wù)教育，對(duì)于幼兒教育，金茂也有所考量，協(xié)同龍華教育局共同打造了龍華區(qū)金茂府幼兒園。這所按照“省一級(jí)”標(biāo)準(zhǔn)建造的綠色雙標(biāo)準(zhǔn)公立幼兒園，已經(jīng)于2019年10月份開園。該園園長(zhǎng)更是深圳市龍華區(qū)2018年“人才引進(jìn)”專項(xiàng)人才，曾被授予國(guó)家級(jí)幼兒教育最高獎(jiǎng)項(xiàng)“宋慶齡幼兒教育獎(jiǎng)”，其綠色校區(qū)、金茂出資建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)園舍自開園便成為片區(qū)的明星幼兒園，目前2020年春季招生已經(jīng)完成，吸引了片區(qū)內(nèi)多個(gè)小區(qū)舍近求遠(yuǎn)爭(zhēng)相報(bào)名，而龍華金茂府的業(yè)主將享受優(yōu)先入讀權(quán)。

作為深圳首例現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商已辦妥所售房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主簽訂完商品房買賣合同，繳納所需費(fèi)用后，便可辦理過戶。不同于其它期房2—3年的等待，“紅本在手”的現(xiàn)房金茂府將省去可能存在的過渡租房成本，避免空交房貸造成的經(jīng)濟(jì)損失，更可以快速落地新的工作關(guān)系、生活鄰里關(guān)系以及孩子教育問題等，保證置換房屋后生活快速回歸正軌。與文章開篇提到的“貨不對(duì)板”等現(xiàn)象形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，現(xiàn)房的龍華金茂府是“眼見為實(shí)”的代表，保證業(yè)主所見即所得，這正是金茂在深圳乃至整個(gè)行業(yè)現(xiàn)房現(xiàn)售中的重大突破。

即將接受市場(chǎng)檢閱的深圳龍華金茂府，相信也能夠經(jīng)受住購房者的考驗(yàn)。它有著金茂府的優(yōu)良基因，歷經(jīng)三年的精心打造，在市場(chǎng)整體下行的背景下依然保持初心，打造了一個(gè)良好的“現(xiàn)房銷售”樣本，也為購房者率先印證了“現(xiàn)房銷售”的優(yōu)勢(shì)。

銷售證號(hào)：深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0082279號(hào)

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