每經(jīng)記者 陳利 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

提到千畝大盤西南海，昆明幾乎人盡皆知。

這個位于昆明滇池國家旅游度假區(qū)核心腹地、占地2000余畝的地產(chǎn)項目，曾引來購房者爭相購買，“一房難求”便是該項目2013年首次開盤時的寫照。

但自2013年年底以來，因開發(fā)商云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱仁澤地產(chǎn)）資金鏈斷裂，西南海項目一直處于停工爛尾狀態(tài)。盡管曾多次傳出重組在望的消息，但均無下文。

2019年11月14日，昆明市中級人民法院民事裁定書稱，“仁澤公司財物價值32.63億元，負債169.16億元”“仁澤公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，運營虧本，且明顯缺少清償能力”，并裁定仁澤地產(chǎn)進入破產(chǎn)重組。

那么，停工爛尾6年的西南海項目，目前處于何種狀況？進入破產(chǎn)重組的仁澤地產(chǎn)進展如何？誰會成為西南海項目的“接盤俠”？

12月21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在西南海項目現(xiàn)場調(diào)查時了解到，該項目一期部分回遷房已交付入住，停工爛尾的屬于二期商品房部分。記者看到，西南海項目售樓部大門緊閉，門前的植物已經(jīng)枯死，停工爛尾的項目地面布滿水坑，現(xiàn)場雜草叢生。

昆明市滇池度假區(qū)管委會則回復(fù)記者稱，西南海項目已成立項目清算組擔(dān)任管理人并召開了第一次辦公會，重整工作已取得新進展。

西南海項目售樓部大門緊閉，門前的植物已經(jīng)枯死

現(xiàn)場目擊：爛尾樓里住著欠薪工人和拾荒者

啟信寶顯示，仁澤地產(chǎn)成立于2008年，注冊資本3億元，其中最大股東陳勇出資1.29億元，占43%。而仁澤地產(chǎn)成立以來最廣為人知的項目就是西南海。

憑借占地2000畝的西南海項目（位于昆明市廣福路、紅塔東路和前衛(wèi)西路幾大干道之間），仁澤地產(chǎn)先后獲得了“2013年昆明最具城市推動力”企業(yè)、2013年昆明房交會十大“百姓喜愛參展樓盤”等稱號。

12月21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場調(diào)查了解到，西南海項目初期建設(shè)的部分住宅已交付業(yè)主使用。其中，泰和苑為回遷房，1195戶業(yè)主已入住5年多；旁邊的泰佳苑（回遷房）、珊瑚郡天泰和珊瑚郡天璽項目（集資房），也均已交付業(yè)主使用。

仁澤幼兒園爛尾樓里住著被欠錢的工人

沿著海澤路向南走，左側(cè)的珊瑚郡天泰項目大門陸陸續(xù)續(xù)有業(yè)主出入，而在其對面，就是西南海項目還未開發(fā)完成的爛尾樓。記者看到，爛尾樓未封閉的陽臺上掛曬著衣服，顯然有人居住在其中。

“對面是爛尾樓，住在里面的是被拖欠工資的工人。”珊瑚郡天泰物業(yè)公司的兩名員工指著對面爛尾樓告訴記者：“這里的水電都是從我們這邊接過去的。”

兩名員工還表示，已交付入住的是項目代建的回遷房和單位集資房，停工爛尾的則屬于商品房部分。“（已建好的）商品房基本已經(jīng)賣得差不多了”。

除了珊瑚郡天泰對面爛尾樓里有人居住外，記者在走訪中還發(fā)現(xiàn)，幾乎每棟爛尾樓里都住著外來打工者和拾荒人。

已居住在仁澤幼兒園爛尾樓長達3年的建筑工人史建（化名）告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“水、電（設(shè)施）都是之前項目在建時留下的。”

2013年，史建帶著妻子從老家貴陽來到西南海打工，工作兩年沒拿到工錢，在項目停工后就一直住在了這里，一邊在其他工地打工。“還是想看看有沒有機會拿到工錢”。

據(jù)史建介紹，在這棟4層幼兒園爛尾樓里，還住著10多戶和他情況相同的打工者。

珊瑚郡天泰項目對面爛尾樓里住著欠薪工人和拾荒者

珊瑚郡天泰項目與爛尾樓工地之間由藍色的鐵板圍擋著，越過藍色圍擋沿路直行，記者看到，（爛尾區(qū)）內(nèi)的道路兩側(cè)停滿了車輛，儼然成了停車場。10多棟住宅和商業(yè)建筑主體都已建好，不少房屋的玻璃上還貼有“房東急售”等字條，樓房之間的空地上布滿了大大小小的水坑、雜草叢生。

“這里已經(jīng)停工5年多了，有些建設(shè)時搭的鐵架都還在。”天泰業(yè)主太先生說。順著他指的方向，記者看到有兩棟樓的外側(cè)果然還搭著生銹的鐵架和掛著綠色的網(wǎng)。

西南海爛尾停工的部分道路成了停車場

首次開盤，西南海項目曾“一房難求”

公開資料顯示，西南海項目總占地面積約2000畝，綜合容積率1.68，綠化率45%，總建筑面積約180萬平方米（地上總建筑面積123.72萬平方米，地下總建筑面積58.30萬平方米），總戶數(shù)6000戶，其中商業(yè)規(guī)模達到49萬平方米。

西南海項目所屬商品房地塊，由仁澤地產(chǎn)于2011年和2013年分兩次競得。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從從昆明市自然資源和規(guī)劃局（原昆明市國土資源局）官網(wǎng)上查詢到，2011年9月，仁澤地產(chǎn)以約33.13億元競得昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂街道管理處太河社區(qū)12宗城中村改造用地，共計365740.11平方米；2013年1月下旬，仁澤地產(chǎn)又以約14.83億元競得太河社區(qū)10宗土地，共計322417.01平方米。兩次競拍共獲得土地688157.12平方米（約合1032.24畝），土地出讓總金額高達47.96億元。

值得注意的是，西南海項目所在的滇池旅游度假區(qū)位于滇池之濱，不僅是國內(nèi)知名的旅游度假勝地，還是昆明城市高品質(zhì)居住的區(qū)域，屬于昆明的地產(chǎn)熱門板塊，為眾多地產(chǎn)商覬覦，也深受購房者青睞。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前滇池板塊已云集了包括古滇未來城、滇池名門、龍湖聽藍半島、公園1903等大批高端樓盤，儼然成為目前昆明高端住宅的聚集地。

2013年7月媒體報道西南海開盤盛況 

據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，2013年7月20日首次開盤的西南海，現(xiàn)場到訪逾1000人，短短3小時開盤房源熱銷95%，“創(chuàng)造了滇池度假區(qū)前所未有的樓市神話”。當(dāng)天，開發(fā)商還大手筆動用直升機接待客戶環(huán)滇池、賞項目。

另據(jù)《云南信息報》報道，由于項目配套有幼兒園至初中的配套教育，在2013年項目尚未開盤時售樓部內(nèi)便“一房難求”，首期開盤的房子均價在10000~11000元/平方米，而且還選不到朝向較好的房屋。

可供對比的是，2013年4月，西南海的城中村回遷房均價約8000元/平方米。而且，如在當(dāng)年6月轉(zhuǎn)賣時，買方需要額外支付近20萬元的更名費。

這一說法在記者調(diào)查過程中得到了天璽業(yè)主張先生的印證。據(jù)他介紹，2010年時，西南海回遷房項目售價在7000元/平方米左右，2012年時他以8000元/平方米左右的價格全款從他人手中購得。“如果能更名，現(xiàn)在這邊房子（回遷房）至少要18000~20000元/平方米左右。”

西南海項目已交付使用的回遷房

據(jù)記者了解，與項目一街之隔的海埂悅府、公園1903等樓盤，目前均價為20000元/平方米左右。

然而，就在距離西南海首次開盤熱銷一年后的2014年10月，昆明市國土資源局就發(fā)布了一份《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新一輪土地競買活動的通告》（以下簡稱《通告》），對25家參與土地出讓獲得土地后欠繳土地款的企業(yè)進行了公示，并禁止其在繳清土地價款前參加新一輪土地競買。而仁澤地產(chǎn)就出現(xiàn)在這份拖欠土地款的企業(yè)名單中。

2015年12月、2016年11月，昆明市國土資源局先后兩次發(fā)布上述《通告》。彼時，仁澤地產(chǎn)欠款已逾5億元。

事實上，早在2013年年底仁澤地產(chǎn)就已資金吃緊。今年8月份有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板塊詢問西南海項目進展時，昆明滇池國家旅游度假區(qū)信訪辦在11月7日回復(fù)時稱，“2013年年底西南海項目公司仁澤房地產(chǎn)公司因資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目停工。”

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

今年10月10日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言版留言稱，西南海樓盤共有1000多戶購房者，最早在2011年就簽訂了購房協(xié)議書，大部分準業(yè)主是繳納了50%的購房款或全額房款，至今仍未交房。昆明滇池國家旅游度假區(qū)信訪辦于12月4日回復(fù)表示，“經(jīng)核實，西南海仁澤地產(chǎn)項目因資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目停工，現(xiàn)度假區(qū)正在根據(jù)市委、市政府工作要求對西南海項目進行債務(wù)重組，目前債務(wù)重組項目推進順利，待重組完成后，即可恢復(fù)施工。”

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板截圖

關(guān)于西南海項目的停工原因，云南某房企相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“回遷房一般來說應(yīng)該在項目后期修建，2009年前后仁澤就先開始修建回遷房，等到2013年中期項目首批商品房才開售，這很容易導(dǎo)致項目出現(xiàn)資金短缺的問題。”

在走訪中，負責(zé)項目道路和綠化部分的包工頭張師傅也告訴記者：“項目資金出現(xiàn)問題在于先修了回遷房和集資房部分。”

爛尾6年，誰將成為“接盤俠”？

自西南海項目停工以來，曾多次傳出有大型開發(fā)商“接盤”的消息。2015年1月，曾傳出云南物流集團入股仁澤地產(chǎn)接盤西南海項目開發(fā)的消息，但3個月后，雙方的合作不了了之。

2016年9月30日，云南本土房企長豐地產(chǎn)與昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理委員會簽訂了開發(fā)西南海項目的合作意向書，以并購重組的方式接盤西南海項目，但當(dāng)時仁澤地產(chǎn)債務(wù)本息總額為73.53億元，未達到長豐地產(chǎn)要求仁澤地產(chǎn)債務(wù)不超過55億元的接盤條件。

3個月后，即2016年12月31日，仁澤地產(chǎn)發(fā)布《關(guān)于云南仁澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開展債務(wù)和解工作的公告》稱，仁澤地產(chǎn)債務(wù)重組工作已初步達成長豐地產(chǎn)提出的仁澤地產(chǎn)本息不超過55億元，以物抵債金額16億元，以物抵工程款3億元的要約條件目標(biāo)。截至2016年12月28日，仁澤地產(chǎn)申報的債權(quán)總額為95筆，除大港旺寶外，其余已100%固定了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

至此，仁澤地產(chǎn)已將債務(wù)本息鎖定為58.8億元（含大港旺寶），較長豐地產(chǎn)前提條件中本息債務(wù)要求超額3.8億元，超額部分將由仁澤地產(chǎn)原股東負責(zé)承擔(dān)。

據(jù)了解，長豐地產(chǎn)與仁澤地產(chǎn)合作開發(fā)西南海項目的前提條件之一，是由雙方合作開發(fā)昆明小街城改項目。然而在土地競拍過程中，土地被第三方取得，導(dǎo)致合作標(biāo)的未達成，雙方之間西南海項目合作也因此終止。

西南海項目位于前衛(wèi)西路一側(cè)的土地上雜草叢生

在眾多接盤方中，龍湖集團被認為是最有希望復(fù)活西南海項目的。

2017年6月22日，龍湖地產(chǎn)就與仁澤地產(chǎn)、滇池國家旅游度假區(qū)國投公司就西南海項目后續(xù)地塊簽署了框架協(xié)議，三方表示將盡快推動“西南海”項目進展。龍湖地產(chǎn)官方在當(dāng)時曾回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，主要是以框架協(xié)議的形式對該項目保持高關(guān)注度，如果后期合作，根據(jù)可開發(fā)地塊條件，會以龍湖擅長的低密度物業(yè)面向市場。

2017年12月28日，昆明龍湖宜恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及昆明滇池國家旅游度假區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營管理有限責(zé)任公司聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于仁澤地產(chǎn)西南海項目重組工作聯(lián)合公告”稱，在項目重組合作各方近6個月的共同努力下，度假區(qū)國投公司與龍湖接盤西南海“已經(jīng)接近成功，已經(jīng)完成了90%的重組工作”，西南海項目整體將于2018年中期進入正常經(jīng)營、開發(fā)狀態(tài)。

然而此后再無下文。2019年12月17日，龍湖地產(chǎn)回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，“西南海項目一直以來受到市場關(guān)注，由于其中涉及關(guān)聯(lián)方較多，各方的磋商也一直在進行。”同時，龍湖地產(chǎn)也表示對昆明市場仍保持高度關(guān)注，對于符合集團投資預(yù)期的項目及土地，仍在持續(xù)保持緊密的跟蹤，如時機成熟，將擇機增加昆明土儲。

重組期間，所持資產(chǎn)多次被拍賣

為何仁澤地產(chǎn)多次重組均告失?。?/p>

昆明滇池國家旅游度假區(qū)信訪辦今年11月7日在回復(fù)網(wǎng)友提問時明確表示，因西南海項目涉及的訴訟及執(zhí)行案件共有117件（按訴訟主體統(tǒng)計），涉及云南省高院、福建省高院、河南省高院、北京市中院、昆明市中院、成都市中院、昆明西山區(qū)法院、昆明呈貢區(qū)法院、昆明官渡區(qū)法院、上海虹口區(qū)法院、寧波北侖區(qū)法院等，導(dǎo)致仁澤公司股權(quán)及西南海項目土地、可售房產(chǎn)、車位等資產(chǎn)遭到全面、多輪查封并陸續(xù)進入司法拍賣程序，對資產(chǎn)解押解封、重組資金注入等推進項目重組前置條件造成巨大障礙，重組工作未能取得實質(zhì)性進展。

其中值得一提的是，2017年12月26日，最高人民法院對昆明市國土局、滇池度假區(qū)管委會訴仁澤地產(chǎn)拖欠土地款一案作出終審判決。根據(jù)判決，仁澤地產(chǎn)應(yīng)按合同約定，按每天1‰的標(biāo)準向昆明市國土局、滇池度假區(qū)管委會支付拖欠土地款造成的違約賠償金，總金額約10億元，而仁澤地產(chǎn)實際拖欠的土地款總額為52988.92萬元。

也就是說，仁澤地產(chǎn)需要賠償?shù)倪`約金，比其所欠的土地出讓金要高出近一倍。而按照云南省高院的一審判決，仁澤地產(chǎn)只需按銀行貸款利率賠償違約金，二者差別巨大。2018年12月28日，最高人民法院再次駁回了仁澤地產(chǎn)再審申請。

前述昆明某房企相關(guān)人士表示，無論哪家企業(yè)想要重組仁澤地產(chǎn)，首先都要先補繳超過15億元的土地款和違約金，否則土地手續(xù)無法完善，項目無法復(fù)活。

媒體報道西南海項目閑土地司法拍賣遇冷 

事實上，在多次重組過程中，仁澤地產(chǎn)所持有的資產(chǎn)多次被公開司法拍賣。公開資料顯示，2018年9月、11月西南海就有3宗土地被法院公開司法拍賣，其中1宗占地66.53畝，為商務(wù)金融用地；1宗占地41.3畝，為商務(wù)金融用地；1宗占地74.2065畝，為普通商品住房用地。但最終均無果。

與此同時，據(jù)界面新聞等媒體報道，仁澤地產(chǎn)先后還被卷入了云南物流產(chǎn)業(yè)集團有限公司原黨委書記、副董事長周少方，以及“云南最大銀行”云南省農(nóng)信社的貪腐案中。

負債169億，閑置土地成業(yè)主菜園

據(jù)了解，在西南海復(fù)工問題上，滇池旅游度假區(qū)管委會做出過很多努力，曾計劃督促項目重組。

今年3月12日，滇池度假區(qū)管委會成立度假區(qū)太河片區(qū)城中村（西南海）項目重組專項工作組，下設(shè)5個工作小組，分別進駐仁澤公司，認真梳理精準核實項目情況，并重新制定重組方案。11月底，滇池度假區(qū)管委會承諾，將于12月31日前，推動西南海項目司法重整取得實質(zhì)性進展，重組問題整改到位。

2019年11月14日，昆明市中級人民法院（2019）云01破申9號民事裁定書稱，“仁澤公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，運營虧本，且明顯缺少清償能力”，并裁定仁澤地產(chǎn)進入破產(chǎn)重組。

民事裁定書稱，依申請人提交的資產(chǎn)評估報告及相關(guān)證據(jù)材料，仁澤地產(chǎn)資產(chǎn)價值32.63億元，負債169.16億元。

圖片來源：仁澤公司管理人微信公眾號

“目前西南海破產(chǎn)重組正按照既定目標(biāo)和任務(wù)在有序推進。”12月16日，昆明滇池國家旅游度假區(qū)管委會宣傳部彭副部長向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前已成立項目清算組擔(dān)任管理人并召開第一次辦公會，討論審議了工作制度和重大事項,重整工作已取得實質(zhì)性進展。“有兩家在全國有實力的企業(yè)有意向接盤西南海項目進行后續(xù)建設(shè)”。

與此同時，仁澤地產(chǎn)項目清算組相關(guān)人士也向記者表示，目前正進行債權(quán)人登記。“一切都按照既定的方案順利進行中”。

值得注意的是，作為仁澤地產(chǎn)對外發(fā)布和公示信息的唯一正式網(wǎng)絡(luò)傳播平臺——微信公眾號“仁澤公司管理人”12月19日發(fā)布《作為關(guān)于西南海項目購房客戶問題特別提示說明》表示，近日有西南海項目購房客戶在“西南海業(yè)主委員會”QQ 群、“仁澤客戶群”微信群內(nèi)傳播“新開發(fā)商通知簽合同“的不真實信息。

對此，“仁澤公司管理人”特別提示：目前西南海項目購房客戶專項處置方案尚在研究制定中，仁澤公司管理人還未對外通知或公示任何關(guān)于西南海項目購房客戶處置意見。

位于海埂路一側(cè)的西南海未開發(fā)土地成了業(yè)主們的菜園

《每日經(jīng)濟新聞》記者在西南海項目現(xiàn)場看到，位于前衛(wèi)西路、海埂路兩塊尚未開發(fā)的土地，已成為附近居民和居住在此的工人的菜園，不時有人進出摘菜。

“邊種點菜自己吃，也賣給周邊居民。”至于為何還不離開，一位來自云南宜良的包工頭張師傅笑著說，2014年他以14380元/平方米的價格在西南海也買了一套房子。“守在這里，重組成功一開工我就能知道了，到時我的房子絕對能值22000元/平方米。”

公開資料顯示，2015年9月，昆明滇池度假區(qū)公示了區(qū)域內(nèi)的一批閑置土地，其中就有西南海5宗共205畝土地，包括了1宗60.96畝的住宅用地、3宗共142畝的商務(wù)金融用地和1宗1畝的公共設(shè)施用地。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝