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迫在眉睫!年內(nèi)已有45家長租公寓爆倉,6部委聯(lián)手重拳出擊,劍指"高收低出"、"租金貸"

券商中國 2019-12-26 05:38:23

發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人……這些租賃市場存在的違法違規(guī)問題再次迎來監(jiān)管部門的重拳整治。

圖片來源:攝圖網(wǎng)

12月25日,住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)。這是為鞏固今年6月以來全國范圍內(nèi)開展的租賃市場亂象專項整治成果,將整治工作制度化、常態(tài)化而出臺的強監(jiān)管政策。

值得注意的是,在《意見》提出的一系列措施中,明確要求對“高進低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的租賃企業(yè)加強監(jiān)管,嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù),要求租金貸占比不得超過30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位,對涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴(yán)厲查處。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“高收低出”與租金貸一樣,是典型的利用資金池玩長租公寓,無形中放大杠桿,而缺少風(fēng)險控制,經(jīng)營管理失誤,結(jié)果導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。近兩年多家長租公寓機構(gòu)爆倉,其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。本次關(guān)于租賃金融業(yè)務(wù)的管控明顯可以縮減租金貸的占比,有利于維護租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。

管控“租金貸”,防止形成資金池、加杠桿

《意見》從加強從業(yè)主體管理、加強房源信息發(fā)布管理、規(guī)范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風(fēng)險、建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺、建立住房租賃常態(tài)化管理機制等方面提出了具體要求。

其中,在防范住房租賃金融風(fēng)險方面,《意見》對住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

在管控租賃金融業(yè)務(wù)方面,《意見》提出:

1、住房租賃企業(yè)開展住房租金貸款業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù),按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

2、做好貸前調(diào)查,認(rèn)真評估借款人的還款能力,確定融資額度。加強貸后管理,嚴(yán)格審查貸款用途,防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。

3、住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款。

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)通過提供數(shù)據(jù)接口等方式,向金融機構(gòu)提供住房租賃合同網(wǎng)簽備案信息查詢服務(wù)。加強住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門與金融監(jiān)管部門有關(guān)住房租賃合同網(wǎng)簽備案、住房租金貸款的信息共享。

在加強租賃企業(yè)監(jiān)管方面,《意見》要求:1、加強對采取“高進低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期)經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管,指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶,將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。2、住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。3、對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè),可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險提示、依法依規(guī)查處等方式,防范化解風(fēng)險。4、涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的,各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責(zé),加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處;涉及無照經(jīng)營、實施價格違法行為、實施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的,由市場監(jiān)管部門依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的,由公安機關(guān)依法查處。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙認(rèn)為,2018年以來,租金貸橫行租賃市場,也給租賃市場帶來了不好的影響,損害了租戶和承租方雙方的利益,本次關(guān)于租賃金融業(yè)務(wù)的管控明顯可以縮減租金貸的占比,有利于維護租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展。

年內(nèi)已有45家長租公寓爆倉

近年來,我國住房租賃市場快速發(fā)展,但問題也逐漸暴露出來。今年以來,長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”,行業(yè)普遍經(jīng)營困境,越來越多的運營機構(gòu)爆倉。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。

所謂“租金貸”業(yè)務(wù),是指租客向第三方金融機構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺申請信用貸款,機構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商,但服務(wù)商并未將全部資金給到房東,形成了資金占用。表面上租客是按月付租金,實際上每月是向貸款機構(gòu)還貸。長租公寓行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

去年下半年,長租公寓深陷輿論漩渦,特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款,利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張,存在“暴雷”風(fēng)險,引起了監(jiān)管部門和金融機構(gòu)的注意,北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開展了集中專項檢查。

今年以來,隨著市場轉(zhuǎn)冷、租金下降,此前瘋狂拿房擴張的租賃機構(gòu)面臨災(zāi)難。8月,成立僅3年的長租公寓運營品牌“樂伽公寓”發(fā)布官方公告,確認(rèn)公司已停止經(jīng)營,關(guān)閉所有業(yè)務(wù),并稱造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的原因是“高進低出”的經(jīng)營模式及公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素。10月,河南悅?cè)绻ⅰ⒛暇┚齽?chuàng)公寓、杭州“中擇房產(chǎn)”相繼公告稱,因市場環(huán)境的變化和經(jīng)營不善等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂。11月和12月,南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出,“高收低出”與租金貸一樣,是典型的利用資金池玩長租公寓,無形中放大杠桿,而缺少風(fēng)險控制,經(jīng)營管理失誤,結(jié)果導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

隨著進入到租賃淡季,空置率上升,租賃機構(gòu)的壓力更大。近期,多家租賃機構(gòu)與房東協(xié)商降價,不惜賠錢解約。

全靂認(rèn)為,2019年,中小公寓遇經(jīng)營危機,沒有了資本的支持,民間資金的高成本也阻斷了他們的融資渠道。接下來優(yōu)勝劣汰,只有控制好成本、管理好資金、運營能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來。2020年起,大量的租賃用地國有房源將開始逐步形成規(guī)模,對于住房租賃市場供給將形成不小的沖擊,中小公寓企業(yè)應(yīng)提前預(yù)警,選擇合適的應(yīng)對策略或者轉(zhuǎn)型。

房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計,從2017年至目前共有69家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營,而在2019年占了其中的53家,其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

券商中國 張達

責(zé)編 馬原

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