“‘穩(wěn)’字當頭是明年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。”接受中國證券報記者采訪的專家認為，可用十個關(guān)鍵詞觀察明年樓市動向：調(diào)控政策方面是“房住不炒”“因城施策”“規(guī)范租賃市場”；行業(yè)動態(tài)方面是“房價穩(wěn)中趨降”“開發(fā)投資增速回落”“土地市場冷清”“行業(yè)融資環(huán)境偏緊”；房企生存發(fā)展方面是“并購潮起”“加速轉(zhuǎn)型”“掘金存量改造”。

總體看，調(diào)控政策將堅守“房住不炒”大前提，因城施策會體現(xiàn)更多靈活性和實操性，房價延續(xù)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，行業(yè)并購潮可能繼續(xù)上演。

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

房住不炒 因城施策

從調(diào)控政策上講，房住不炒、因城施策、規(guī)范租賃市場是明年三大關(guān)鍵詞。

中央經(jīng)濟工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。日前，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議再次強調(diào)“房住不炒”。中國社會科學院（下稱“社科院”）城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華表示，重申“房住不炒”回應了政策轉(zhuǎn)向的市場猜測，明確了不會把房地產(chǎn)當作短期經(jīng)濟刺激工具，將進一步穩(wěn)定市場預期，有效避免市場波動。

在“穩(wěn)”字當頭的前提下，因城施策的分量將更重。鄒琳華指出，落實因城施策意味著地方政府具有一定的政策調(diào)整權(quán)，一些不符合市場形勢的調(diào)控政策可能面臨邊際性調(diào)整。市場人士表示，各地政策微調(diào)必須在確保“穩(wěn)”的前提下進行，對于趁勢漲價、干擾市場秩序的交易行為要嚴格監(jiān)管。

住房租賃市場亂象整治將成為監(jiān)管重點之一。12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》要求，突出問題導向，強化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態(tài)化。

房價穩(wěn)中趨降 融資環(huán)境偏緊

從行業(yè)角度看，房價穩(wěn)中趨降、開發(fā)投資增速回落、土地市場冷清、行業(yè)融資環(huán)境偏緊這四大關(guān)鍵詞值得關(guān)注。

房價方面，不少機構(gòu)預計，明年房價將穩(wěn)中趨降，三四線城市調(diào)整壓力突出。鄒琳華認為，2020年重點城市住房市場總體先抑后穩(wěn)，房價有望實現(xiàn)軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。分城市看，一線城市房價總體先抑后穩(wěn)，個別可能上漲；二線城市漲跌并存，大起大落可能性不大；三四線城市總體下跌。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速方面，機構(gòu)預計將延續(xù)2019年4月以來漲幅收窄的趨勢。易居研究院預計，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落至6%左右。海通證券表示，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)回落，全年增速在中性情景下預測約為7%，波動范圍為5%-8%。

行業(yè)融資方面，中國指數(shù)研究院表示，2020年，在以穩(wěn)為主的政策基調(diào)下，行業(yè)金融監(jiān)管整體趨嚴，但也會更加強調(diào)松緊有度、有保有壓?？硕鹧芯吭侯A計，2020年房地產(chǎn)融資有望邊際改善，但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性，保證未來施工和竣工的有序進行。

克而瑞證券研究院分析組組長孫楊表示，海外發(fā)債依然是房企融資的重要通道，未來如國內(nèi)融資環(huán)境不變，將會有更多房企加大美元債發(fā)行力度。

土地市場將延續(xù)冷清態(tài)勢，溢價率也將保持低位?？硕鹧芯吭罕硎?，2020年，資金鏈偏緊勢必導致部分房企在拿地時更加謹慎，明年土地市場大概率保持低位運行，但對現(xiàn)金流能力較強的企業(yè)來說是適合增加土地儲備的時機。

并購潮起 房企加速轉(zhuǎn)型

房企方面，并購潮起、加速轉(zhuǎn)型、掘金存量改造將是三大關(guān)鍵詞。專家預計，2020年房企抱團取暖的行為將增多，行業(yè)并購浪潮不會停止。

2019年，頭部房企并購動作頻頻。專家認為，主因在于市場行情冷淡及融資環(huán)境趨緊，部分中小房企資金鏈緊繃，通過項目出售等方式退出市場或聯(lián)手龍頭房企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來幾年，房企并購趨勢會更加明顯。對于成本管控能力不強的中小房企來說，通過并購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

伴隨房企并購熱潮，有實力的頭部房企將在控制杠桿率的前提下逆勢擴張，借機轉(zhuǎn)型，逐步走向多元化。

社科院報告指出，2020年至2021年，隨著行業(yè)集中度持續(xù)加速提升，多數(shù)房企將面臨轉(zhuǎn)型升級壓力。為促進住房企業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，建議房企注重產(chǎn)品質(zhì)量、實施穩(wěn)健經(jīng)營、把握開發(fā)節(jié)奏，同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢，轉(zhuǎn)變開發(fā)理念和運營模式，提升創(chuàng)新能力，應對“后開發(fā)時代”挑戰(zhàn)。

在房企業(yè)務(wù)布局方面，市場人士建議，未來存量物業(yè)改造將成為主流，房企應研究相關(guān)投資機會，積極布局發(fā)力。

加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，將是明年經(jīng)濟工作的一大看點。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，推動城市開發(fā)建設(shè)由增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

專家指出，后續(xù)財政政策在該方面支持力度或有所加大，房企應積極在存量物業(yè)收購和改造等方面發(fā)力。在增量結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，保障房、人才住房以及藍領(lǐng)公寓等，或成為未來主要投資建設(shè)內(nèi)容。

中證報  王舒嫄