在“房住不炒”的主基調(diào)下，2019年各地調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行壓力下逐漸趨于理性發(fā)展。

2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額雖然維持較高增土地市場(chǎng)依舊平穩(wěn)，一線和二線熱點(diǎn)城市依然是房企布局和爭(zhēng)奪的熱土。雖然今年的融資渠道全面收緊，但房企在規(guī)模化發(fā)展的道路上依然步履穩(wěn)健，頭部房企銷售額繼續(xù)上升，“千億”房企數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)，各梯隊(duì)房企的銷售門檻繼續(xù)提高。

調(diào)控整體偏緊 部分政策定向微調(diào)滿足自住需求

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

2019年，中央層面仍堅(jiān)持“穩(wěn)字當(dāng)頭”，從3月全國(guó)兩會(huì)“防止樓市大起大落”，到7月中央政治局會(huì)議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)未有改變。12月10日~12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。中指研究院指出，2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境整體偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì)；地方因城、因區(qū)、因勢(shì)施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行基礎(chǔ)制度更趨完善，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

值得注意的是，2019年部分城市出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)定向微調(diào)，目的是滿足居民的合理自住需求。

中指研究院指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年，這為部分城市實(shí)施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另一方面，相較于2018年，隨著各地市場(chǎng)形勢(shì)的分化，2019年因城施策進(jìn)一步深化，這在一定程度上保障了市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

2020年房地產(chǎn)政策預(yù)測(cè)：中指研究院認(rèn)為，2019年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要全面落實(shí)因城施策，2020年整體也將處于尋求不同政策組合的發(fā)展階段。該階段的因城施策最主要的特征就是堅(jiān)持房住不炒的底線不動(dòng)搖，在穩(wěn)市場(chǎng)的前提下，各地更加注重尋求不同的調(diào)控政策組合拳，保障合理自住需求、抑制非理性需求。

頭部房企逆周期拿地 一線及二線熱點(diǎn)城市成爭(zhēng)奪熱點(diǎn)

每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝

2019年1~11月，全國(guó)300城共推出各類用地20.7億平方米，由2018年同期的增長(zhǎng)24.3%轉(zhuǎn)為下降1.4%，其中宅地推出同比由2018年同期的增長(zhǎng)26.3%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)2.0%，增幅收窄較為明顯。出讓金超千億元城市主要集中在熱點(diǎn)一二線城市。

從城市排行榜來(lái)看，一線與二線核心城市為房企投資拿地的重心，中西部核心城市受關(guān)注。2019年1~11月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市累計(jì)成交13950億元，同比增長(zhǎng)16%，增速較1~10月下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅用地成交面積方面，深圳、天津、上海、南京、杭州、武漢6個(gè)城市成交量超過(guò)去年同期，廣州、成都、重慶、北京則低于去年同期。

溢價(jià)率方面，自今年下半年以來(lái)，隨著土地市場(chǎng)下行，各地土拍溢價(jià)率明顯下降。但從熱點(diǎn)城市看，1~11月，除杭州、北京外，其余城市平均溢價(jià)率均高于去年同期，除深圳外其余9個(gè)城市平均溢價(jià)率均低于20%。

在熱點(diǎn)城市中，中海地產(chǎn)是北京土地市場(chǎng)的絕對(duì)領(lǐng)先者，大華集團(tuán)在上海拿地金額居首，武漢和天津是融創(chuàng)重點(diǎn)布局之地，濱江集團(tuán)在杭州花拿地金額居第一，華僑城則成為南京拿地金額首位的企業(yè)。

今年前11月，頭部房企在土地市依然活躍。尤其下半年以來(lái)，雖然土地市場(chǎng)整體下行，各地土地市場(chǎng)流拍情況加劇，但頭部房企逆周期拿地勢(shì)頭強(qiáng)勁。TOP10企業(yè)前11月拿地總額8824億元，遠(yuǎn)高于去年同期的7609億元，占TOP100企業(yè)的35.2%。

2020年土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)：中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2020年，在“以穩(wěn)為主”的政策目標(biāo)和房地產(chǎn)金融管控繼續(xù)嚴(yán)緊的背景下，全國(guó)土地市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的收斂聚焦，熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)仍將保持一定規(guī)模，土地出讓收入亦相對(duì)有保障。而三四線城市近幾年土地成交總量較大，且棚改對(duì)需求的支撐力度不斷減弱，市場(chǎng)調(diào)整壓力加大下土地市場(chǎng)熱度將有所回落。在融資趨緊的背景下，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)將更加理性，高溢價(jià)情況發(fā)生的可能性較小。

融資渠道全面收緊 房企海外發(fā)債呈現(xiàn)井噴

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

“資金是房企的命脈”。沒有一個(gè)行業(yè)如同房地產(chǎn)行業(yè)這般依賴融資，因此最能夠觀察房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的，一定是資金的走向。

2019年房企融資的關(guān)鍵詞是：渠道收緊，成本抬升。

房企最依賴的開發(fā)貸款，增速持續(xù)回落。今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.7%，增速持續(xù)回落，較上年末回落10.8個(gè)百分點(diǎn)。

由于融資渠道全面收緊，境內(nèi)融資困難，今年房企的美元債呈現(xiàn)井噴。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，中資上市百?gòu)?qiáng)房企2019年以來(lái)已發(fā)行美元債643.28億美元，已遠(yuǎn)超去年全年規(guī)模。

這種背景下，房企的融資成本呈現(xiàn)出分化的局面。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年11月房企的平均融資成本為6.61%，但評(píng)級(jí)較差的房企融資成本普遍突破10%的關(guān)口。

由于過(guò)去幾年房企普遍銷售暢旺，今年房企的利潤(rùn)表現(xiàn)普遍優(yōu)秀，分紅也十分豪爽。其中，中國(guó)恒大以187億元的分紅總額成為冠軍，碧桂園為106億元，萬(wàn)科為118.12億元，三巨頭分紅均超過(guò)百億元。

2020年房地產(chǎn)融資預(yù)測(cè)：中指研究院認(rèn)為，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申房住不炒，中央層面政策基調(diào)保持不變。在“以穩(wěn)為主”的目標(biāo)下，2020年行業(yè)融資環(huán)境難有明顯改善，企業(yè)資金壓力依然較大。企業(yè)要有新的行業(yè)發(fā)展觀，更加注重產(chǎn)品、服務(wù)水平的提升，在城市投拓、營(yíng)銷節(jié)奏把控方面同步做到“因城施策”，打造更加適應(yīng)政策節(jié)奏調(diào)整的企業(yè)發(fā)展基因。

商品房銷售繼續(xù)增長(zhǎng) 2019年破15萬(wàn)億幾成定局

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月份，全國(guó)商品房銷售面積148905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，增速加快了0.1%；全國(guó)商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)了7.3%，增速持平。

截至今年11月份，江蘇、廣東、河南三地商品房累計(jì)銷售面積位居全國(guó)各省市前三。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年1~11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較去年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄。

11月單月，100重點(diǎn)城市中有40個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來(lái)最高值。

前11個(gè)月TOP10房企銷售額超過(guò)4萬(wàn)億元，“千億”房企陣容擴(kuò)至27家。

碧桂園、恒大、萬(wàn)科等11家企業(yè)銷售額超2000億元，其中7家企業(yè)超3000億元。招商、陽(yáng)光城等16家房企銷售額超1000億元位列第二陣營(yíng)。

2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：中指研究院預(yù)計(jì)，2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售及新開工規(guī)模小幅調(diào)整，銷售均價(jià)更趨平穩(wěn)，投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。重點(diǎn)一二線城市以租賃住房和政策性住房為主的剛需類產(chǎn)品供給將會(huì)繼續(xù)提升，大多數(shù)普通二三線城市，改善型住房需求仍將是市場(chǎng)成交主力，且人口年齡結(jié)構(gòu)的變化也會(huì)加速此類需求釋放，未來(lái)高性價(jià)比、品質(zhì)突出的產(chǎn)品更易受到市場(chǎng)青睞。