華聯(lián)控股（000036,SZ）近期公告稱，控股股東華聯(lián)集團(tuán)的相關(guān)承諾擬進(jìn)行變更。按照新的承諾，華聯(lián)集團(tuán)向公司注入“星光大道”項(xiàng)目的盈利標(biāo)準(zhǔn)將大幅提升；同時(shí)，在是否接納、如何接納標(biāo)的資產(chǎn)上，上市公司將獲得更多的選擇。一些投資者認(rèn)為，在“星光大道”項(xiàng)目盈利尚不穩(wěn)定的情況下，新方案或許能維護(hù)上市公司以及中小股東的權(quán)益。

資產(chǎn)注入方案得到進(jìn)一步完善

據(jù)華聯(lián)控股公告，華聯(lián)集團(tuán)向公司承諾，其及其控股子公司不再獲取新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，在“星光大道”項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(不含房產(chǎn)銷售)達(dá)到或超過1億元后的一年內(nèi)，在符合監(jiān)管政策的前提下，擬啟動(dòng)通過定向增發(fā)、現(xiàn)金收購等方式把項(xiàng)目注入上市公司。

或者，在不滿足上述承諾條件的情況下，華聯(lián)集團(tuán)可以將其在“星光大道”項(xiàng)目中的全部股權(quán)或控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給無關(guān)聯(lián)第三方。在股權(quán)處置時(shí)，上市公司享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

資料顯示，“星光大道”項(xiàng)目由浙江華聯(lián)杭州灣創(chuàng)業(yè)有限公司(以下簡稱“華聯(lián)杭州灣”)負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營。華聯(lián)杭州灣由華聯(lián)集團(tuán)實(shí)際控制。華聯(lián)杭州灣于2004年通過競拍取得杭州濱江區(qū)商業(yè)、辦公用地合計(jì)5.29萬平方米，總建筑面積37.7萬平方米。地塊按規(guī)劃建設(shè)成為全長1.3公里的跨街連廊商業(yè)綜合體、步行街，項(xiàng)目冠名“星光大道”。項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)，一、二期項(xiàng)目已相繼投入商業(yè)運(yùn)營。

2015年7月，華聯(lián)集團(tuán)公開承諾：自“星光大道”項(xiàng)目二期工程建設(shè)竣工、開業(yè)后的兩年內(nèi)，把項(xiàng)目注入華聯(lián)控股。但由于項(xiàng)目二期相關(guān)房產(chǎn)因種種原因未能在2017年底前申辦并取得房產(chǎn)證書。鑒于此，華聯(lián)集團(tuán)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及上市公司規(guī)范化治理要求，對承諾事項(xiàng)進(jìn)行了重新規(guī)范。彼時(shí)，華聯(lián)集團(tuán)承諾，自項(xiàng)目二期房產(chǎn)取得房產(chǎn)證并實(shí)現(xiàn)盈利后的一年內(nèi)注入上市公司。

按照當(dāng)前的情況來看，“星光大道”項(xiàng)目注入的前提條件似乎已經(jīng)達(dá)成。華聯(lián)杭州灣今年前10月實(shí)現(xiàn)凈利潤約1771萬元（剔除房產(chǎn)銷售）。既然如此，華聯(lián)控股及華聯(lián)集團(tuán)緣何不此時(shí)啟動(dòng)注入？

對此，華聯(lián)控股表示，在同券商、律所等專業(yè)機(jī)構(gòu)就項(xiàng)目注入事宜進(jìn)行多次交流與討論后，各方均認(rèn)為目前實(shí)施重組缺乏可行性。上市公司指出，商業(yè)房產(chǎn)市場存在價(jià)值大、盈利能力低的客觀情況，行業(yè)前景存在不確定性。同時(shí)，華聯(lián)杭州灣估值后凈資產(chǎn)28.90億元，而華聯(lián)集團(tuán)直接或間接持有其80%股權(quán)，且盈利水平較低，若發(fā)行股份收購，上市公司的每股收益、凈資產(chǎn)收益率將被大幅攤??；若現(xiàn)金收購，上市公司的凈資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率將大幅提升，現(xiàn)金流將大幅減少。

財(cái)報(bào)顯示，華聯(lián)杭州灣的賬面凈資產(chǎn)只有4.02億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.95%。且該公司目前每年需承擔(dān)大筆的財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊費(fèi)用。

主業(yè)穩(wěn)定、坐擁天時(shí)地利

對于暫時(shí)擱置“星光大道”項(xiàng)目的注入，華聯(lián)控股有其底氣所在。華聯(lián)控股是一家有30多年歷史的企業(yè)，上市已25年。公司于2010年進(jìn)行了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，主業(yè)變更為了房地產(chǎn)。

近年來，華聯(lián)控股業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定，年度凈利潤在10億左右。而華聯(lián)杭州灣2016年~2017年經(jīng)營虧損，2018年、2019年前10月有小額盈利。以該公司目前的盈利能力，對上市公司的助力十分有限。

公開資料顯示，華聯(lián)控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在杭州和深圳兩地。公司位于杭州的“UDC·時(shí)代廣場”城市綜合體項(xiàng)目、深圳南山“華聯(lián)城市中心”城市更新項(xiàng)目等處于在售、在建狀態(tài)。其中尤以“華聯(lián)城市中心”引人矚目，該項(xiàng)目位于大灣區(qū)核心引擎區(qū)域，依托區(qū)位及生態(tài)資源優(yōu)勢，以國際化建造標(biāo)準(zhǔn)、城市超體規(guī)模構(gòu)建區(qū)域地標(biāo)封面。項(xiàng)目曾獲得“2019中國年度影響力綜合體”、“2019年年度地標(biāo)物業(yè)大獎(jiǎng)”等榮譽(yù)。

“華聯(lián)城市中心”與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，其產(chǎn)業(yè)方向定位為知識產(chǎn)業(yè)園，形成“互聯(lián)網(wǎng)+新一代信息技術(shù)+知識服務(wù)”的智慧產(chǎn)業(yè)園；項(xiàng)目定位為國際先進(jìn)、國內(nèi)一流的新一代智慧園區(qū)。“華聯(lián)城市中心”寄托了華聯(lián)控股產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的夢想。對于該項(xiàng)目，公司特別以“新經(jīng)濟(jì)+傳統(tǒng)主業(yè)地產(chǎn)”的模式進(jìn)行打造。

據(jù)華聯(lián)控股2019年半年報(bào)披露，“華聯(lián)城市中心”分南、北區(qū)工程進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。截至上半年末，北區(qū)工程土建工程已完成，在進(jìn)行幕墻裝飾、園林綠化等工程施工及營銷推介等工作；南區(qū)工程計(jì)劃在9月實(shí)現(xiàn)地下室封頂。

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