每經(jīng)記者 包晶晶 王佳飛     每經(jīng)編輯 魏文藝    

2019年，在“房住不炒”的主基調下，各地出臺的房地產(chǎn)調控政策更加密集，土地市場低位運行，各城市房價漲幅明顯收窄，重點城市成交規(guī)模調整、再度面臨去化壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面進一步承壓，行業(yè)集中度加速提升。

那么，2020年房價將呈何種走勢？土地市場是否會延續(xù)2019年的降溫趨勢？房企如何解決融資難問題？一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場是否會進一步分化？

值得注意的是，2019年12月10日～12日召開的中央經(jīng)濟工作會議已提前定調了2020年房地產(chǎn)工作。會議指出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

趨勢1：全面落實“因城施策”

進入2020年，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢？

2019年12月23日在北京召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議強調，2020年各地將繼續(xù)堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長效管理調控機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

對于2020年的工作，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，將著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調控的體制機制。

值得注意的是，從2019年12月10~12日召開的中央經(jīng)濟工作會議重申房住不炒、強調房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，到12月17日國務院副總理韓正在住建部召開座談會強調要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，再到全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議對房地產(chǎn)市場的具體部署，2020年房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向已然明了。

2019年12月10日～12日召開的中央經(jīng)濟工作會議會議還重申：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。”

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏亦豐向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“2019年樓市整體較為平穩(wěn)，2020年力求維持現(xiàn)階段的狀態(tài)，從全局看不太可能有新的收緊政策出現(xiàn)。”

中指研究院預測，2020年房地產(chǎn)調控將注重多方面的平衡。第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實現(xiàn)較好的平衡；第二，因城、因區(qū)、因時施策，實現(xiàn)保障自住群體購房需求與抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等長效機制建設從中長期引導供需平衡。綜合來看，基于以上的三大平衡，中央將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”、逐步完善房地產(chǎn)長效管理機制，同時各地按照“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。

趨勢2：房地產(chǎn)金融繼續(xù)從嚴監(jiān)管

金融政策方面，2019年以來房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管是繼續(xù)從緊的。開年的2019年2月，時任銀保監(jiān)會副主席王兆星就針對房地產(chǎn)市場表示：“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標準。”

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速與1~10月份持平。其中，國內貸款23013億元，增長5.5%；利用外資161億元，增長57.5%；自籌資金52511億元，增長3.7%；定金及預收款54482億元，增長10.0%；個人按揭貸款24395億元，增長13.9%。

2019年11月26日，中國信托業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，截至2019年三季度末，信托行業(yè)投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，這也是自2015年四季度以來，信托投向房地產(chǎn)的資金余額首次出現(xiàn)環(huán)比負增長。

從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因為境內外的融資成本在今年都在持續(xù)走高，尤其是境外發(fā)債成本，而且由于境內融資限制持續(xù)增加，企業(yè)在海外的融資占比也持續(xù)加大。據(jù)克而瑞預計，從月度走勢來看，房企未來融資成本可能仍將保持在較高水平。

58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年樓市總結》稱：2019年四季度，貨幣政策保持寬松流動性預期的大背景下，對房地產(chǎn)金融依然保持嚴監(jiān)管，確保資金流向、房貸利率變化符合調控方向。

中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超指出，2020年房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)中有調整、調整中有結構性行情的一個態(tài)勢，但房企在未來發(fā)展中仍然要警惕三大風險：

一是2020年到2022年房地產(chǎn)行業(yè)償債規(guī)模保持在高位，初步統(tǒng)計是2020年需要償還的規(guī)模大概在7500億元、2021年的規(guī)模超過萬億元，在這種集中償債期的資金兌付壓力下，負債率比較高的企業(yè)，就需要加強現(xiàn)金流管理、縮減開支，否則將面臨現(xiàn)金流失控的風險；

二是在限價、限購的調整情況下，未來高負債率的開發(fā)和去化難度也會升級，對企業(yè)的運營和資金也會提出一定的挑戰(zhàn)；

三是一些布局過于集中的企業(yè)，尤其是三四線的市場和政策調整帶來的一些區(qū)劃風險加大，區(qū)域型房企應該進一步優(yōu)化之城市布局，平衡區(qū)域帶來的市場風險。

趨勢3：房價下降城市繼續(xù)增多

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，全國商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1~10月份加快0.1個百分點；商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。參考2018年149973億元的銷售額，2019年的銷售額很有可能創(chuàng)下16萬億元的歷史新高。

與此同時，2019年全國商品房庫存仍持續(xù)下行，截至2019年11月，商品房待售面積49221萬平方米；商品住宅待售面積也持續(xù)減少，11月份為22281萬平方米，同比下降12.6%。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

但在價格方面，下降趨勢明顯。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年1~11月，全國70個大中城市中有44個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，33個城市二手房價格環(huán)比下跌，這是連續(xù)兩個月超過30城二手房價格出現(xiàn)下跌。中指院監(jiān)控的百城及十大城市新房均價累計漲幅均收窄，單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月百城新建住宅價格累計上漲2.91%，較去年同期收窄1.92個百分點，其中各季度累計漲幅較去年同期均收窄；單月來看，2019年11月，百城住宅均價為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個月在0.4%以內，同比漲幅收窄至3.17%。11月百城中有40個城市新建住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為2016年2月以來最高值。

58同城、安居客近日發(fā)布的《12月國民安居指數(shù)報告》顯示，2019年12月全國重點監(jiān)測的67城在線新房均價16578元/平方米，環(huán)比下跌0.13%；二手房掛牌均價15394元/平方米，環(huán)比下跌0.10%。

中指研究院研發(fā)中心研究副總監(jiān)陳文靜分析預測，在2019年房地產(chǎn)投資約10%的增幅之下，2020年將有一個繼續(xù)收窄的態(tài)勢，但是整體的收窄幅度會達到中低速水平，約7%左右。

此外新開工的指標，一方面受2019年整體土地供應的影響，再加上中長期的庫存（主要是指新開工之后沒有賣的那一部分庫存）也在不斷累積，目前累計到了一定的高位。另一方面對銷售調整的預期和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力，預計新開工面積在2020年可能有一定的調整的壓力。

趨勢4：房企拿地回歸一二線城市

2019年，全國土地市場持續(xù)降溫。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。土地市場降溫一方面是受房企融資難度增大影響，另一方面則是房企放緩在三四線以下城市拿地，規(guī)避風險。總體來看，房企整體在土地市場已明顯理性，不但拿地謹慎，同時“地王”現(xiàn)象也明顯減少，拉動土地溢價率整體走低。

中指研究院報告指出，住宅用地成交樓面價為歷史最高水平，但平均溢價率保持在低位。2019年1~11月，全國300個城市各類用地成交樓面價為2527元/平方米，同比上漲17.9%；各類用地平均溢價率為13.9%，與2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢價率為15.7%，較2018年同期下降0.3個百分點；商辦用地平均溢價率為6.4%，較2018年同期下降0.8個百分點。

土地市場雖然經(jīng)歷了二季度的小幅回溫，但2019年三季度以來，隨著房企融資環(huán)境收緊，企業(yè)資金壓力漸顯，高價地宗數(shù)占比持續(xù)下降，流拍占比持續(xù)提升，2019年11月流拍宗數(shù)占比為8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市場整體表現(xiàn)較為理性。

在土地供應層面，夏亦豐向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“對商品房用地應該根據(jù)具體供需形勢來調整，部分供不應求情況嚴重、房價上漲壓力大的熱點城市，合理增加住宅類土地供應，適當調整用地結構，提高住宅用地比例；而對于存在去庫存壓力的三四線城市則采取減少住宅類用地供應的舉措，最大程度上去保持供需平衡；對于已供給但未開發(fā)的房地產(chǎn)用地可以適當合理調整，用于保障性住房建設。”

中指研究院預測，2020年土地市場將延續(xù)分化趨勢。一線城市保持穩(wěn)定，在需求的帶動下，二線城市供應量則可能會有較強增長，特別是戶籍制度改革，使得地方政府將更多的考慮當?shù)貛齑媲闆r及人口流動特點相適應的供給計劃，而加大這些城市土地的供給；除了部分重點城市外，預計三四線城市無論是供給還是成交都將有所下降。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，房企將持續(xù)回歸一二線城市，原因在于需求側出現(xiàn)的變化。從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導致房企逐步退出三四線城市。

趨勢5：棚戶區(qū)改造將拉動投資

2019年12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議此次中還有一項重要內容值得關注——“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，試點探索融資方式、群眾共建等9方面體制機制?？偨Y推廣試點經(jīng)驗，進一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自2019年6月19日國務院常務會議按照中央經(jīng)濟工作會議和《政府工作報告》部署加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作開始，這項涉及居民超過4200萬戶、建筑面積約為40億平方米的老舊小區(qū)改造，投資總額高達4萬億元的民生工程備受關注。住建部會同發(fā)改委、財政部聯(lián)合印發(fā)了《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確自2019年起將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支持，此次住建部會議延續(xù)了該表態(tài)。

夏亦豐分析稱，這將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生四大影響：首先是前期棚改資金投入較大，部分地區(qū)過度補償導致舊改難度增加以及房地產(chǎn)市場過熱的情況將改善；其次將盤活存量、提升存量房屋價值；第三，可能會延緩改善性需求的釋放；最后，物業(yè)管理行業(yè)將有望迎來巨大機會。

“繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，預計將帶動2020年的投資。”夏亦豐指出，2017年5月，國務院常務會議決定實施2018年到2020年三年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。2018年全國棚戶區(qū)改造開工626萬套，2019年棚改量幾乎“腰斬”，截至2019年11月底，棚戶區(qū)改造開工315萬套，超額完成289萬套的目標任務。從棚改量來看，預計2020年棚戶區(qū)改造量還剩約550萬套，將帶來超過1.5萬億元的投資。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)