每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

剛剛過去的2019年，在“房住不炒”、穩(wěn)字當(dāng)頭的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)依舊發(fā)生了許多新的故事，也產(chǎn)生了諸多變化。

2019年，談起房地產(chǎn)時，我們該談?wù)撔┦裁?？《每日?jīng)濟(jì)新聞》從政策、市場、企業(yè)三個方面出發(fā)，梳理了這一年10個具有風(fēng)向標(biāo)意義的關(guān)鍵詞，希望以此回顧2019，窺見2020。

關(guān)鍵詞7：物業(yè)上市潮

一句話理由：來自下游的拯救。

房地產(chǎn)行業(yè)的火爆時期，物業(yè)管理還只是附屬品；而如今的從嚴(yán)調(diào)控之下，物管企業(yè)（包括從房企拆分出來的企業(yè)）宛若新生，令2019年的行業(yè)賽道突然變得擁擠。

算上剛剛在港交所敲鐘的寶龍商業(yè)，截至目前，我國共有20家獨立上市的物業(yè)管理企業(yè)（不包括新三板），但僅南都物業(yè)一家在上交所上市，其余19家均在港交所上市。2018年起，物業(yè)公司資本化節(jié)奏加速，彼時全年通過房產(chǎn)分拆上市的共6家，超過2015～2017年之和。但2019年的上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到8家，為歷史新高。

物業(yè)管理被推向前端，與房地產(chǎn)行業(yè)周期、宏觀政策調(diào)控不無關(guān)聯(lián)。2014年彩生活登陸港交所時，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%；而2019年前11個月，全國商品房銷量同比僅增長0.2%（數(shù)據(jù)源自國家統(tǒng)計局）。房地產(chǎn)市場紅利期已過，在融資渠道持續(xù)收緊的背景下，房企分拆物業(yè)板塊上市，將成為其新的利潤增長點。

一般而言，房企分拆物業(yè)板塊上市，母公司的品牌效應(yīng)會使物管企業(yè)更容易對接資本市場，獲得投資者青睞，這已經(jīng)得到佐證。比如，綠城服務(wù)2016年上市，股價累計上漲近4倍，目前市值245億元；中海物業(yè)2015年上市，股價累計漲幅近5倍，年內(nèi)漲幅超100%。而2018年上市的雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等，股價也都實現(xiàn)了較大漲幅，甚至同樣達(dá)到了100%。與此同時，從增量發(fā)展到存量運營，許多脫胎于房企的物業(yè)公司正將目光轉(zhuǎn)移至非住宅物業(yè)，比如寶龍商業(yè)。

據(jù)中指院2019年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜單，10強(qiáng)中只有4家已實現(xiàn)獨立上市，分別是綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)，而包括萬科物業(yè)、恒大金碧物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科物業(yè)等在內(nèi)的6家公司暫未上市。從目前的發(fā)展勢頭看，2020年的物業(yè)上市潮還將持續(xù)。

關(guān)鍵詞8：房企破產(chǎn)

一句話理由：危言聳聽而已。

人民法院公告網(wǎng)顯示，2019年至少有525家房地產(chǎn)企業(yè)“申請破產(chǎn)”。

這個數(shù)字是怎么來的？在該網(wǎng)站公告內(nèi)容一欄輸入“房地產(chǎn)”，在公告類型中選擇“破產(chǎn)文書”，會跳出50個頁面，涉及2019年的有35頁，以每頁包含15個案件計算，可以得出上述數(shù)據(jù)。

本輪調(diào)控已持續(xù)3年，開發(fā)商們銷售放緩導(dǎo)致資金回籠趨緩，融資和償債壓力激增。尤其2019年3月以來，銀保監(jiān)會頻頻強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險和警示房地產(chǎn)業(yè)過度融資問題。

在此背景下，房企15.5%利率天價發(fā)債、3日內(nèi)60億元永續(xù)債、高利率售賣理財產(chǎn)品等做法頻出，以求在劇烈洗牌期實現(xiàn)自救，一大批中小型房企首當(dāng)其沖，甚至包括銀億股份、新光集團(tuán)等部分曾經(jīng)較具規(guī)模的企業(yè)。

與此同時，上一輪發(fā)展周期，據(jù)中指院報告，部分房企急劇擴(kuò)張，在業(yè)務(wù)發(fā)展方面鋪攤子過大，激進(jìn)的多元化拓展拖累了企業(yè)發(fā)展速度。再加上企業(yè)自身管理制度落后、運營效率較低、產(chǎn)品缺乏競爭力、布局單一，一旦市場進(jìn)入平穩(wěn)或下行期，競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化及融資等問題形成較大壓力。

但這是一個優(yōu)勝劣汰的社會，房企萬萬家，即使是在房地產(chǎn)市場的黃金時代如2009年、2015年，每年也會有300家左右房企倒閉，而2014年的數(shù)字更是達(dá)到了慘烈的2000多家。根據(jù)2018年原全國工商總局的統(tǒng)計，在冊登記的房企一共是9.7萬家。若據(jù)此計算，即使今年破產(chǎn)倒閉的房企達(dá)到500家，占比也只有0.5%左右。這并不是一個令人驚訝的數(shù)據(jù)，重慶市原市長黃奇帆甚至認(rèn)為未來十幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上。

而若細(xì)翻公告，還可以發(fā)現(xiàn)，這525份破產(chǎn)文書并不等于525家房企破產(chǎn)，用上述方法搜索出來的文書，很多都不是房企的破產(chǎn)裁判文書，而是諸如債權(quán)申報材料、資產(chǎn)負(fù)債確認(rèn)等內(nèi)容，并且還有一大批能源、酒店等非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)。

所以，房企破產(chǎn)=房地產(chǎn)不行了？那真的是你想多了。

關(guān)鍵詞9：房企反腐

一句話理由：多的是你不知道的事。

房企反腐以前都是悄悄進(jìn)行的，內(nèi)部也沒什么大動靜，普通員工也只是從新聞知曉這些事，但這件事情正變得越來越公開化，級別也越來越高，涉及金額有些可以達(dá)到千萬甚至數(shù)億。

2019年年初至今，包括萬達(dá)、保利、雅居樂、朗詩、美的置業(yè)、金科、中糧置地、新華聯(lián)等在內(nèi)的數(shù)10家房企因涉腐事件而被曝光。而公開涉案金額最大的是復(fù)星，2019年9月，復(fù)星旅文旗下海南亞特蘭蒂斯商旅發(fā)展有限公司副總裁及其兩名下屬將部分公寓與別墅加價出售給購房者，以此獲利近2億元，3人均被移送司法機(jī)關(guān)。

這些企業(yè)被輿論高度關(guān)注，并不一定意味著其貪腐嚴(yán)重，反而是內(nèi)部運營管理規(guī)范的表現(xiàn)。

作為資金密集型企業(yè)聚集重地，房地產(chǎn)行業(yè)涉及金額巨大，環(huán)節(jié)眾多，極易滋生貪腐。從傳統(tǒng)的投拓、工程、銷售，到后來的設(shè)計、廣告，幾乎每一環(huán)節(jié)都易滋生腐敗。而獵頭公司通過賄賂房企HR，成功推薦自己的候選人入職，完成KPI，也早已不是新鮮事。

從目前公開發(fā)布的信息看，比如中糧的說法是“違規(guī)對在售房源降價銷售，人為控制房源，突破底價銷售，嚴(yán)重擾亂市場秩序”，朗詩的說法是“在項目收購、營銷事項上涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，情節(jié)嚴(yán)重”，美的置業(yè)的說法是“利用職務(wù)便利，要求營銷經(jīng)理為其操控房源，牟取非法利益，數(shù)額較大”等等，大多集中于營銷環(huán)節(jié)。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)反腐早已常態(tài)化，幾乎所有品牌房企內(nèi)都設(shè)有廉潔審計等相關(guān)制度和部門。

地產(chǎn)界名聲最大的萬達(dá)審計部成立于2001年，被賦予了極大權(quán)限。用王健林自己的說法：“我個人在集團(tuán)不分管具體業(yè)務(wù)，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當(dāng)于萬達(dá)集團(tuán)的紀(jì)委。”其2019年的“戰(zhàn)績”是查實4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元，涉嫌犯罪。萬達(dá)已與4人解除勞動關(guān)系，并將其移交司法。

反腐多年，2019年集中爆發(fā)，真相只有一個——房地產(chǎn)市場發(fā)展放緩。

關(guān)鍵詞10：離職潮

一句話理由：“圍城”內(nèi)外。

舉步維艱的2019年，幾乎每個月都有房企高管離職的新聞爆出。而上一次頻率密集的職業(yè)經(jīng)理人離職潮，還要退回到2015年，以萬科時任副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)為代表。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年已有超過25家房企的總裁職位發(fā)生變動，如果算上品牌、營銷線的高管則已有數(shù)百位，涉及華潤置地、華夏幸福、美的置業(yè)、鴻坤、金科、融信等眾多百強(qiáng)房企。

僅以2019年12月為例，就有華潤置地前董事會主席唐勇調(diào)任至華潤電力，高級副總裁遲峰辭職并即將出任藍(lán)光發(fā)展CEO；天潤集團(tuán)原總裁張晉元正式入職金地商置，出任高級副總裁等。

很多人看到過職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)光，看到的都是他們對于公司和行業(yè)發(fā)展的信心，但背后的焦慮可能只有他們自己知道。有人評論，地產(chǎn)圈流行跑步和登山，大概也是因為行業(yè)壓力過大需要舒緩所致。

馬云說的很對，員工離職原因無非有二：錢沒到位，心委屈了。時勢造英雄的行業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人離職跳槽的成本其實非常高。身居一定高位，決定著一群人的飯碗，付出了無數(shù)心血，如果不是心實在委屈了，他們不會輕易離職。在地產(chǎn)圈，一個崗位的好壞，已經(jīng)不只是看薪資待遇的高低，而是能在這個位置呆多久。從2019年的情況看，從老東家跳槽履新不到一年便再次離職的情況也大有人在。老東家回不去，新東家呆不住，只能再次作出新選擇，犧牲新一輪機(jī)會成本。

諸如袁春，鴻坤老板從龍湖將他請來，是希望他幫助鴻坤實現(xiàn)“千億夢”，但鴻坤2016年就已突破百億銷售額；2017年達(dá)到147.13億元，同比增加35%；2018年為170.5億元，同比增加不足16%。袁春選擇離開，可以看成職業(yè)經(jīng)理人未達(dá)成既定目標(biāo)而作出的選擇。他的下一個任務(wù)，則是承擔(dān)起弘陽的“千億夢”。

職業(yè)經(jīng)理人可以駕著五彩祥云而來，但他們的世界依然沒有100%的勝利。