2019年的房地產(chǎn)，被不少地產(chǎn)人稱為“壓力之年”。尤其下半年以來，7-8月進入傳統(tǒng)淡季，疊加政策對融資渠道的影響，行業(yè)增速放緩，市場整體表現(xiàn)低迷，觀望態(tài)度明顯，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)都顯現(xiàn)出“整體項目去化率不及預期”的態(tài)勢。 即使不少企業(yè)在下半年加大供貨力度，但完成全年業(yè)績目標，對一些前期預期較高的房企來說，仍有較大壓力。在11月末完成目標超90%的房企中，近7成前期制定目標較往年保守。 不夸張地說，在如今的行情下，能夠完成全年業(yè)績指標，并且能夠達成較高的目標，這樣的房企在2019年的陣營競爭中，是有優(yōu)勢的。 據(jù)了解，在2019年，融信中國已經(jīng)實現(xiàn)了約1413.2億元的合約銷售額，完成了年度目標，大概率將走進千億陣營的領跑位置。 值得一提的是，2018年融信首次突破千億大關，實現(xiàn)了1218.8億元銷售金額，2019年在前11個月已經(jīng)實現(xiàn)了超出2018全年的成績，提速明顯。 前11月銷售1260億土儲充足押注一二線 2020年伊始，融信公布了12月的銷售成績，數(shù)據(jù)顯示1-12月公司實現(xiàn)合約建筑面積約654.77萬平方米，平均合約售價約為2.16萬元/平方米。 相較售價，受益于通過合作發(fā)展、城市更新、一二級聯(lián)動和TOD等方式獲取土地，融信的拿地成本控制較好。 例如11月12日，杭州信榕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下的浙江紹興越城區(qū)J-2-1地塊，總價7.45億元，成交樓面價7943元/㎡，溢價率9.40%。 例如憑借近10年的城市更新經(jīng)驗，融信在鄭州和太原通過土地的一二級聯(lián)動，參與當?shù)氐呐锔暮团f城改造工程，打造成鄭州奧體世紀、融信太原時光之城等作品； 通過TOD模式進駐山東半島，打造濱海綜合體項目，在拓寬拿地渠道的同時穩(wěn)步拓展公司全國化版圖。 截至2019年中期，融信已拿下了土地（權(quán)益總建筑面積）1413.6萬平方米。 從布局來看，融信的土地儲備主要分布于海峽西岸及長三角地區(qū)核心城市及其衛(wèi)星城市。截至2019年6月30日，長三角、海峽西岸、中原地區(qū)分別占總土地儲備的34.19%、27.58%、25.55%，合計占比87.32%。 與此同時，融信開始積極布局重點城市，期內(nèi)鄭州、福州、紹興、杭州、南京土儲占比分別達到15.13%、17.11%、5.82%、11.00%、6.74%。 一線、二線城市的權(quán)益土地儲備分別占1.86%和67.35%，配合公司中高端精品住宅的產(chǎn)品定位，體現(xiàn)出對未來銷售的有力支持。 “公司對已扎根城市群持續(xù)深耕，結(jié)合其區(qū)域優(yōu)勢，對公司未來的銷售提供了保障。在此基礎上，公司亦積極布局中原，擴大公司物業(yè)版圖?！比谛疟硎?。 架構(gòu)裂變?yōu)椤笔畢^(qū)”主動適應精細打法 配合布局，融信的管理半徑和組織架構(gòu)也在不斷調(diào)整。 據(jù)了解，融信已裂變?yōu)槭畟€區(qū)域集團和公司，分別是福建區(qū)域集團、廣東區(qū)域公司、滬蘇區(qū)域公司、江蘇區(qū)域公司、山東區(qū)域公司、浙江區(qū)域集團、河南區(qū)域公司、天津區(qū)域公司、山西區(qū)域公司、西南區(qū)域公司，各城市區(qū)域?qū)⒁虻刂埔双@得更大的決策權(quán)。 “在行業(yè)利潤不斷被攤薄的現(xiàn)狀下，如果通過組織架構(gòu)調(diào)整，提升管理效能，促使管理費用率進一步下降，利潤率就能直接增長?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，這是企業(yè)更好完善全國化布局，順應房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的做法。 的確，組織架構(gòu)調(diào)整是實現(xiàn)管理更高效、更精細的前提。 根據(jù)融信近兩年表現(xiàn)可見，“事業(yè)部制”的內(nèi)部架構(gòu)為其帶來了穩(wěn)定的業(yè)績增長，并打造了明星事業(yè)部—第三事業(yè)部，其業(yè)績增速令人矚目，這種改變不失為一種防范風險和適應市場調(diào)整的表現(xiàn)。 與此同時，公司未來將復制成功經(jīng)驗到高能城市，有助于公司保持穩(wěn)定增速，同時也能取得良好的競爭效應，從而提升公司的整體競爭力。 融信表示，從人事變更來看，事業(yè)部裂變?yōu)閰^(qū)域，公司人員將保持穩(wěn)定，同時還能提供更多的上升空間。對于高管人員來說，也有助于其管理能力和協(xié)調(diào)能力的歷練。對公司來講，人才供應鏈的搭建，有助于讓人才池里的人員可以有效的、靈活的流動起來。 大股東增持釋放市場信心 2019年融信的快速成長，不僅體現(xiàn)在經(jīng)營層面，也體現(xiàn)在財務層面。 數(shù)據(jù)顯示，融信2019年中期總資產(chǎn)達2009.8億元,營業(yè)收入266.2億元，同比增長86.3%，主要來源于物業(yè)銷售收入的同比增長87.2%；核心凈利潤19.6億元，同比增長25.9%。 凈負債率由2018年末的105%下降至2019年中的77%，加權(quán)平均融資成本由2018年末的7.1%下降至2019年中6.9%。 實際上，一直以來，融信在拍地方面堅持以銷售回款的30%-50%資金匹配拿地投資，總體規(guī)劃較為審慎。 近年，融信注重輕資產(chǎn)合作的落地，例如將部分地塊與萬科、保利、綠地等一線開發(fā)商合作取得、聯(lián)合開發(fā)，以增加資金使用效率；同時，公司通過并購、收購等方式獲取土地權(quán)益，降低公司拿地成本。 這樣操作的效果不僅體現(xiàn)在降低了負債，在ROE方面，融信的表現(xiàn)同樣水平良好。公司2016年、2017年、2018年ROE維持22.0%、19.0%和18.7%的較高水平。 謹守穩(wěn)健增長的發(fā)展基調(diào)，在房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴的大背景下，盈利表現(xiàn)保持良好，融信也得到大股東的支持，向資本市場釋放了足夠的信心。 2019年4月，公司通過大股東DingxinCompanyLimited向不少于六名獨立專業(yè)人士、機構(gòu)及/或個別投資者按照10.95港元的配售價配售10800萬股股份，并發(fā)行10800萬新股份予Dingxin，除此之外，Dingxin于2019年內(nèi)持續(xù)增持公司股份，截至2019年11月4日，共增持約8590萬股，耗資合計約港幣9.9億元，體現(xiàn)出控股股東對公司發(fā)展的強大信心，對公司股價也形成了有力支撐。 有分析師就直言，展望2020年，在“房住不炒”的主基調(diào)下，行業(yè)政策調(diào)控難有實質(zhì)性松動，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨考驗，市場將延續(xù)“穩(wěn)”字當頭，企業(yè)也將進入規(guī)模增長的平穩(wěn)期，能夠?qū)崿F(xiàn)“維持穩(wěn)中有升”的企業(yè)，便是好企業(yè)。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，相關信息披露內(nèi)容以公司公告為準。投資者據(jù)此操作，風險自擔。）